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1、近年中美两个大国的利率调整对各自国内甚至国际房地产市场产生了重要的影响。一般来说，房价与利率反方向变动，美国的情况正是如此；然而中国的情况似乎有点不同，利率上调的较长时间后，房价没有明显地下降，甚至保持上涨趋势。那么，利率变化与房价之间的关系到底怎样？应该如何利用利率调控房地产市场呢？这是本文讨论的重点。L美国和中国近期的利率调整美联储自2004年6月30日开始，经过十七次加息，将联邦基金利率从1%调整到5.25%,每次加息0.25个百分点。在此过程中，美国房地产市场从繁荣逐步转变为低迷，直到2007年2月13日，引发了波及全球金融市场的美国次级债危机。在严峻的经济形势面前，美联储再次运用了利
2、率工具，从2007年9月18日开始，到2008年3月18日，共降息6次，将联邦基金利率从5.25%调整到2.25机与此同时，我国从2004年10月24日开始至今，经过9次加息，将一年期存款基准利率从1.98%调整到4.14%,一年期贷款基准利率从5.31%调整到7.47%,这一加息过程还有可能继续。政府在经济的宏观管理方面往往采取逆周期的调控措施。美国在房地产市场繁荣的时期采取加息的政策，在房地产市场低迷的时期采取降息的政策。这与我国的做法是相一致的。在当前房地产市场持续繁荣，房地产价格持续增长的经济形势下，中国人民银行采取了持续的加息措施，然而房价依然没有表现出稳定下来的征兆。那么，房价和利
3、率之间是否存在较强的联系呢？2 .从供需两方面分析利率对房价的影响一般认为，利率的变化对房价有较大的影响。开发商是房地产市场产品的生产者，利率上调对房价的影响首先体现在对房地产开发商住房供给的影响上。从房地产开发建设成本的角度看，银行贷款占到房地产开发投资来源的四分之一左右，如果把以银行贷款为最终来源的资金都算在内的话，可以达到一半左右。利率上升或下降会直接增加或降低房地产开发的投资利息，从而使房价上升或下降。同时，利率变化会使开发商融资难度发生变化。利率提高，开发商从银行贷款的难度会相应增加。利率实际上是资金的价格，利率上升，除了需求增加的原因外，另一方面也可以是供给的减少。我国在调整基准利
4、率的同时，多次提高商业银行存款准备金率。提高商业银行存款准备金率实际上是将商业银行吸收的存款更多地集中到中央银行，商业银行可用于发放贷款的资金减少了，开发商能够贷到的资金自然减少了。提高利率和提高准备金率实际上是相辅相成的，仅仅提高利率而不提高准备金率，商业银行可以通过优惠等方式将实质的利率调低，依然存在多发贷款的冲动。在当前的情况下，存款准备金率的调高使得开发商取得贷款的难度增加了，即使取得贷款，利率的调高也会使其开发成本有所增加，压缩了其利润空间。为了弥补损失，获取足够的回报，开发商往往会提高房地产价格，将因利率上升带来的成本增加转嫁给或部分转嫁给购房者。从成本法的原理中也可以看出这一结论
5、。从房地产需求的角度看，由于当前购买商品住宅普遍采取按揭贷款的形式，住房抵押贷款按揭成数最高可达七成半，在购房者资金来源中占到很大的比重。因此，利率特别是房地产抵押贷款利率的变动会在相当程度上影响购房者的利息负担。在现实情况中，购房者不但要承担利率上调直接带来的房贷压力上升，还要承担开发商的成本转嫁，可以说，购房者是利率上调最直接和最终的影响者，消费者对利率上调的反应也非常强烈。由于房地产的需求是指有购买能力的消费者的购买意愿，提高贷款利率，使得购房者的月供增加，一部分原本介于买与不买之间的购房者感觉入不敷出，或者生活质量下降，从而决定短期内不买房了。于是，利率的提高使得房地产需求有所减少。换
6、一种思路，在购房者收入水平不变的情况下，他预期自己能承受的房地产总价是一定的，贷款利率调整后，利息支出增加了，购房者预期能承担的房价就降低了，如果房价不降低，原先处于临界点的部分人只好推迟买房计划，从而减少了有效需求，还是会牵制房价下降。根据供求规律可知，需求与价格呈正相关关系，需求减少，价格降低。因此，从购房者的角度看，利率的上升使需求减少，促使价格降低。从房地产价值是房地产未来预期收益的现值之和的角度来看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房价下降或上升。这实际上是从收益法的角度看的，房地产的报酬率与房地产价格负相关，在收益流一定的情况下，报酬率下降
7、，价格上升；报酬率上升，价格下降。因此，从收益法的角度看，房地产价格和利率是负相关的关系。3 .利率对房价在短期和长期的影响不同开发商和购房者一个要求房价上升，另一个要求房价下降，那么，房价到底听谁的呢？一般来说，开发商的议价能力是高于购房者的。开发商在房地产市场中占据着主导的地位。因此，在短期内，会出现利率上升，房价跟着上升的情况。不过，开发商虽然占据主导地位，是房地产市场中一定程度上的垄断者，然而，市场并不只有房地产市场，房地产市场上的活动主体并不只有开发商和购房者。长期来看，利率上升会使房地产价格出现下降。调高利率实际上是经济宏观调控采取稳健政策的重要标志，由此经济发展开始注重平稳，抑制
8、过热和投机，从我国近年来房价高涨，物价频增的现象看来，我国的经济偏热现象已经比较明显，有必要采取措施调整过高的经济增长速度，稳定房价和物价水平，巩固前一阶段经济发展的成果。经济发展不仅要注重速度，还要注重质量。因此，中长期看我国的房价会得到综合的治理。单靠利率的调整是不够的。而利率的调整也不是独立的，与之配套的各种措施也已经或将要陆续出台，持续上涨的房价与房地产市场的健康发展是不相适应的，因此在以利率调整为信号的调整阶段中，房价上涨过快问题终将得到解决。当前利率调整过程中出现的房价增长有着一定的原因，但从中长期看，房价与利率是负相关的关系。利率的上调最终会使房价达到稳定，甚至回调。论2004年
9、至今我国利率调整对经济的影响【摘要】利率调整作为货币政策的一部分，应该在国家宏观经济调控之中起到积极的作用。本为将2004年至今央行进行的利率调整分为三个阶段分别论述，从GDP增长率、CPT增长率、股市、房地产市场四个方面展开讨论，旨在综合分析我国2004年至今的多次利率调整对中国经济的影响。【关键词】货币政策利率调整金融危机影响GDP增长率CPl增长率股市房地产市场在我国这样的非利率市场化国家，利率是国家控制经济的一个杠杠。国家可以利用加息降息对国家总体的经济发展状况进行调控。当国家经济增长趋缓、国民投资降低、经济发展停滞不前时，国家可以降低利息，使储蓄的回报减少。相对而言，投资的回报率将提
10、高。这样，人们将更趋向于将钱投入股市、楼市、基金等市场。另外，在降低储蓄利息的同时，贷款利息也将降低，这样更多的想投资到无奈缺少资金支持的企业和个人可以以更低的成本获得资金进行投资，这对投资也是一种促进。在这两方面的作用下，降低利息可以很好的促进投资的增加，拉动经济增长，使国家走出经济阴霾，更快的发展起来。而当经济过热，投资不断增加，从而导致产能过剩、贸易顺差增大、通货膨胀压力加剧、货币升值压力增大的情况下，政府可以采取降息来减缓经济的增长，冷却投资，达到经济合理增长、释放通货膨胀压力等目标。从2004年起，我国的利率调整大致分为三个阶段。分别为20042007年底、2008年2009年以及2
11、010年至今。这三个阶段政府对利率的调整目标不同，因此采取的方法不同。在第一个阶段，暨2004年2007年底，由于中国加入WT0,经济一直处于过度发展状况，包括房地产和股市等方面的经济泡沫不断增大，通货膨胀压力不断增大。因此急需政府采取手段调控经济，减缓经济增长，保持平稳较快的增长。因此，在20042007年底这段过程中，央行加息9次，总加息2.16个百分点。其中在2007年加息最多，力度也最大。在2007年内，央行总共加息6次，总加息L08个百分点。在第二个阶段，暨2008年2009年，世界经济形势急剧变化，美国次贷危机不断恶化，影响日益加深，对世界金融市场形成强烈冲击，国际经济增速明显放缓
12、，对我国经济的影响不断显现。我国的GDP呈现回落趋势。降息有利于应对美国金融危机对我国经济的影响。因此，在2008年内，央行总共降息4次，总降息达1.89个百分点。在第三个阶段，暨2010年至今，由于金融危机的影响逐渐退去、经济增长速度不断提高、房地产泡沫的问题不断凸显、CPI持续高涨、通货膨胀的压力不断增大、投资热不断升温，人民币升值压力猛增。国家急需出台调控经济措施，使经济回到正常轨道，平稳增长。央行在此期间连续加息4次，总加息达L07个百分点。在今年内，央行以加息2次，加息幅度达0.5个百分点。数据上调时间调整前存款基准利率调整后存款基准利率调整幅度2011年04月06日3.00%3.2
13、5%0.25%2011年02月09日2.75%3.00%0.25%2010年12月26日2.50%2.75%0.25%2010年10月20日2.25%2.50%0.25%2008年12月23日2.52%2.25%-0.27%2008年11月27日3.60%2.52%-1.08%2008年10月30日3.87%3.60%-0.27%2008年10月09日4.14%3.87%-0.27%2007年12月21日3.87%4.14%0.27%2007年09月15日3.60%3.87%0.27%2007年08月22日3.33%3.60%0.27%2007年07月21日3.06%3.33%0.27%200
14、7年05月19日2.79%3.06%0.27%2007年03月18日2.52%2.79%0.27%2006年08月19日2.25%2.52%0.27%2004年10月29日1.98%2.25%0.27%下面，我将分阶段论述央行的利率调整对我国经济的影响一、第一阶段（20042007年年底）在这个阶段，中国经济处于转轨和加速融入世界经济的过程中，经济也处于较快的增长阶段。在这个时期，央行制定货币政策目标为M2和Ml分别控制在17%左右，人民币新增贷款控制在2.6万亿元，预计CPl上涨3%左右。目的是维护经济的平稳增长。我国人口众多，资源相对不足，经济增长受资源制约。根据中央确定的经济增长7%的预
15、期目标，央行进行了9次加息，总加息2.16个百分点。基准利率从2004年10月29日的1.98%上升到了2007年12月21日的3.87%在GDP增长率方面，加息并未对GDP增长率造成显著影响，从2004年加息开始，GDP增长率由2003年的9.5%上升至10.1临并在2005年、2006年、2007年分别保持在10.4%、10.7%、IL4虬加息并未起平稳经济增长的做用，反而促进了了经济增长。在CPl增长率方面，加息起到了稳定物价，释放通货膨胀压力的作用，2003年我国CPl增长率为L2%,到了2004年则飙升至4.8%,通货膨胀压力剧增。央行对利率的调整抑制住了通货膨胀的势头，CPl增长率也在2005年、2006年回落至L8%和L5%。但在2007年,由于经济的较快增长，商品需求的不断增加，CPl增长率又开始大幅上涨至4.8%。因此在2007年内，央行总共加息6次，总加息1.08个百分点。但对CPl增长率的抑制作用收效甚微，在2008年，CPI增长率又上涨至5.9%,这次的上涨也有内需增大的因素，但也可见央行大幅提高利率对CPl增长率的抑制作用不太明显。在股市方面，利率调整对股市的影响十分明显。但在2004年2007年中，只有2004年10月29日的利率上调使沪深两
