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1、某物业投标服务方案我司在本投标项目上的管理优势*物业服务有限公司是*市最具实力的物业服务专业公司之一，尤其在高校物业服务中已积累了多年的管理经验，具备优秀的员工队伍、完善的管理体系和良好的运作机制，对承担*学院的物业管理拥有充分的信心。根据*学院的实际情况，*物业服务有限公司将以先进的物业管理经验和管理模式，充分发挥企业超前化的服务、精准化的服务、规范化的服务、个性化的服务、人性化的服务、成熟化的管理、合理化地运作成本、专业化的服务八大管理优势，为使用人创造一个安全、清洁、优美、舒适、方便的办公环境，我们充满信心。楼盘硬件设施基础之上以高品质的管理服务，一定可以使本项目成为*市办公物业管理的典
2、范。以下是我司对承接本项目物业管理拟采取的实施方法和管理措施，随着对项目的深入了解与介入逐步完善到的实操,确保管理的正常进行。1、专业化服务保洁服务*物业服务有限公司依据自身在物业行业积累多年的专业管理方式、技术、设备优势，并聘请有长期工作经验、信誉良好的员工经过岗前培训，使之能胜任本项目的保洁、绿化、维修及锅炉岗位服务工作，通过结合具体工作情况和连续性进行在职培训。配备专业的保洁、绿化、维修等工具，以保证服务品质。公司秉承一向对服务品质重视将对该项目进行严格的监控，通过努力和凭借成熟完善的高效物业服务模式，一定会打造出一个优质的服务项目。公司还将结合新政策丕断探索和执行最新的高校垃圾分类管理
3、方案。2、实施规范的物业管理运作控制体系为保证公司给校方提供满意的服务，我公司科学执行IS09001质量体系、ISOl4001环境管理体系及OHSAS18001职业健康安全管理体系，经过多年实际运作，缜密而富有操作性，确保*学院物业服务规范化管理。实施制度化、定期化的分级质量检查管理制度。(1)项目物业服务中心内部检查日检：由项目物业服务中心保洁管理人员在物业范围内认真巡查,发现问题及时处理，认真填写记录。督检：由客服领班、环境维护领班、对各部门员工的工作质量进行监督检查，形成记录。在早列会进行讲评。周检：由项目主管或相关负责人，对每日检查情况进行复检，对公共区域和分工区域进行巡查，召开会议解
4、决本周存在的问题。安全检查：定期以及在国家法定长假前，由项目主管和设备维护领班、环境维护领班对办公区的基础设备、消防设备等进行一次全面的检查，发现问题及时向校方报告。服务回访及投诉处理：由项目主管或相关负责人对甲方相关人员进行回访，以检查客户是否满意为其提供的服务，服务的流程、质量是否需要改进；对顾客的投诉立即进行处理以纠正不合格的服务，并定期检查纠正措施是否到位。（2）公司层面的质量检查：（月）检：公司质量管理部每月对项目物业服务中心进行全面检查，检查根据不同专业，分别对项目部的：人员管理层、机电设备管理、房屋建筑维护、环境保洁清洁、绿化绿植管理、浴室管理等方面全面检查；检查项目服务中是否全
5、面按公司质量管理体系运作、运作情况、各方面的管理是否达到公司质量管理标准。职能部门检查：公司各职能部门每季度对服务中心的环境绿化、清洁、设备设施、安全、人事管理、财务管理等工作进行专业检查。安全检查：每季度公司安全委员会（主要由公司领导、设备维护部、环境维护部组成）对项目物业服务中心的消防设备设施、机电设备、技防设备、等有关安全管理方面进行详细、全面的检查。主管领导检查：公司相关主管领导不定期对项目服务中心的工作进行检查。投诉处理及跟踪检查：公司质量管理部公示电话，专门接待各项目的办公人员/物业使用人投诉，责成项目物业服务中心及时解决日常投诉并跟踪项目物业服务中心纠正措施的实施情况，重大的投诉
6、，质量管理部进行现场验证和调查，具有共性的投诉发文要求项目物业服务中心加以注意。并由质量管理部每月定期电话回访办公区，了解办公区对物业服务及服务人员的满意情况。根据反馈的信息及时修正服务的偏差和瑕疵。组织项目主管检查：质量管理部当发现有的项目服务有特色时或个别项目服务水平下降时，就组织项目主管实行互检，达到相互取长补短的效果。内审：每年由质量管理部组织公司有经验有内审资质的内审员对公司领导、各职能部门、项目物业服务中心运行质量体系进行全面检查，及时发现问题，采取消纠正和预防措施，保证公司管理体系持续有效地运行。管理评审：每年由公司最高管理者组织、质量管理部负责实施、职能部门主管和服务中心主管参
7、加对公司质量管理体系进行评审，以确保体系有持续的适应能力硬性、充分性、有效性。(3)外部检查定期征询意见：针对本物业的特点，在管理过程中定期征询合作单位的意见并针对提出的意见和建议进行持续改进。积极接受政府、行业的专项检查，参加物业管理优秀校园评比，园林式、花园式达标准单位评比，环境文明评比，垃圾分类示范评比等等。3、广泛运用现代化管理系统广泛运用现代化管理系统达到了管理思想、管理组织、管理控制、管理手段的现代化，提高了项目的整体管理水平，提高了项目的服务品质。1.运用现代化OA办公管理系统(新型办公方式)公司总部是整个公司经营管理的核心，总部对项目服务中心实行运营管控，即通过总部职能管理部门
8、对服务中心日常经营运作进行统一管理。包括流程审批、协同工作、公文管理、沟通工具、文档管理、信息数据库中心、计划管理、项目管理、任务管理、会议管理、关联人员、系统集成等作用的实现而从达到了便捷方便，提高工作效率，以及文档数据化的目的，使项目的物业服务工作更完善、更高效、精准。2、运用ERP采购管理信息系统高校物业管理的管理和运行对企业采购工作无疑是一个巨大的挑战,物资准备是否及时、齐全将全面影响物业管理工作的正常开展，我司运用ERP采购管理信息系统通过建立供应商资源同时对首选、次选等供应商加以分类，并建立供应商的供应货物明细，从而有了优质而稳定的供应商资源使我司建立了稳固、高效和低成本的供应链条
9、，通过项目的库存量，统一申购，生成物料采购订单，并可以选择运输方式以及到货时间。对于零星紧急采购也可以通过和供应商的沟通直接下单。全部的采购历史记录都将备份在系统里，方便了我司资料的查询及整理工作。这样的管理系统让我司的每个项目都有充足的物资供应且不混工作。这样的管理系统让我司的每个项目都有充足的物资供应且不混乱，从而使我们的物业服务工作更简单、快捷、高效。4、严谨的物业管理技术措施1、管理机制自我约束机制*物业服务有限公司所特有的管理精神与服务质量精神的宣扬及其所形成的企业文化已在广大员工之中普遍形成了自觉自律的意识，严格苛求，精益求精是*物业服务有限公司提升卓越质量的重要前提。整合管理机制
10、是将公司的每一个管理项目都整合于公司总部严谨系统的分工体系之中，公司总部、各专业部门、各项目服务中心形成一个有机的整体，对于每一个具体管理的项目都直接有公司总部强大的整体管理力量为技术支持，使其处于对公司总部的有效控制之中。通过专业性与技术性较强的管理服务，通过聘用的各专业化队伍提供专业服务，以达到设施设备正常运行，提高效率。2、制度执行监督机制：为了确保服务质量，公司建立了严密而科学的监督体系，服务中心各部门采取日检不定期监督检查、内部审查监督体系、外部调查、公司的定期检查、半年一次突击检查、一年一次办公区和物业使用人意见满意率统计、一年一次质量体系审核、政府考评等措施进行监督管理。3、信息
11、反馈渠道及处理机制：*物业服务有限公司公司总部协调配合项目物业服务中心，公司各专业部门，对检查监督结果进行信息反馈。项目物业服务中心各部门主管人员为直接对办公区物业使用人服务的一线部门，听取服务区物业使用人的意见和建议，然后分类整理传达给相关人员和其他相关职能部门并负责收集反馈信息及时与办公区沟通联系。5、有序的物业服务中心筹备及组建若为公司有幸中标此项目，将积极组织前期进驻各项工作，各部门服务人员及前期准备的各项服务用品、设备即迅速全面进驻。根据管理方案中的人员配备及物资装备进行管理服务中心的筹备工作，对方案进一步调整，使之更加合理。1.筹备期资金和物资的准备工作在确定办公场地后，服务中心负
12、责继续购置所需的办公及服务设备,包括办公家具、服务设施设备及工具、耗材、工服、劳保用品等。在正式进驻前完成，配齐各类物资装备。以上物资的颜色及款式符合物业管理项目的整体建筑和装修风格。2 .管理人员的选聘和入职培训工作除了由公司直接任命的管理人员及技术骨干外，区域办公室将按照量才使用、任人唯贤的原则，围绕物业管理项目物业管理目标和定位公开推荐和选聘。入职培训工作将在正式接管前进行，培训内容包括各岗位专业知识、工作规程、物业管理基本知识、应急情况处理、客户投诉处理、服务意识和服务观念、员工行为准则、各岗位职责、物业情况结合实地踏勘等。培训结束进行考核,入选人员经过三级培训合格后,按期入职开展服务
13、工作。3 .各项管理制度的补充完善为确保各项规章制度的规范化、标准化，使之贴近于物业管理项目具体实际情况，我司将对现有的管理制度进行补充和完善。此套管理制度将以ISo9001等科学质量管理体系文件为主，管理服务中心相关制度为辅，以简明适用为原则，制定各类工作计划，明确分工、责任到人，使各项工作做到有安排、有布置、有检查、有落实、有总结、有奖罚，本着高效运转的原则，保证服务质量。在后续的管理运作中逐步建立三体系认证整合模式，确保质量、环境和职业健康安全管理的国际标准三体系成功实现一体化运行，保证接的各项工作不混乱、不空岗，全面有序进行。6、各询位人员的选聘、输送要提供高品质的后勤服务，人的因素是
14、至关重要的。公司依靠人才优势，科学、最优的人力资源配置，是确保物业服务各项管理目标得以顺利实现的关键。我们在组建物业服务队伍中，我们将把形象气质良好、道德素养优异、政治素质过硬，作为本公司选择、考察和使用合格员工队伍的首要条件，以此为实现高品质的放心服务提供重要的人力资源保障。以熟悉同类高校物业管理业务的人员为骨干，通过多种考核、培训等方式，建立一支以目标管理责任制为基础的高效率的物业管理队伍。我们在用工方面严格遵守劳动法及劳动合同法，与所有员工签订有劳动合同。通过现代化、科技型的物业管理，为学校营造一个舒适、文明、安全的环境。为此，公司计划按以下步骤招聘相关岗位人员，为物业管理项目组织合格的
15、员工队伍。1.在管理人员的选派上，审慎的选派有管理经验，有工作热情的人员上岗。并对每一岗位的工作技能都规定了达标要求,并通过在职教育、岗位轮训I、职务轮换等多种形式对管理人员进行培养，不断提升其综合素质。2.我司严格按照劳动法有关规定执行，员工入职经考核合格后签订劳动合同。所有员工按绩效考核,员工由低至高划分为一级、二级、三级员工，我司计划按以下步骤配备相关岗位人员，为物业服务项目组织合格的员工队伍，选拔渠道：(1)管理人员和技术骨干从全公司范围内选聘,要求具有丰富工作经验及较强工作能力，由总公司任命派遣。(2)操作层员工一级、二级、三级的比例为2:3:1,确保作业效果。一级员工由人力资源部在项目当地及周边地区公开招聘，绿化、维修、保洁部等操作层员工，并负责集中培训和储备培训，每个部门多储备2到5名。二级、三级员工在同类项目中抽调。7.完善的财务保障我司设有完善的财务管理制度，同时也运用现代化的财务管理软件进行管理，做到账目清晰，专款专用、集中采购制度，都将为该项目的物业管理服务提供了有力的财务保障。
