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1、杭州良渚新城产业供楼实施办法（试行）（征求意见稿）为贯彻落实“新制造业”计划，加快实施产业空间供给侧改革，增强良渚新城产业招商竞争力、吸引力，推动良渚“2+1”产业发展，提高土地利用绩效，加强供后产业监管，进一步实现良渚新城高质量发展，制定本实施办法。一、指导思想牢固树立优质产业空间供给方式转变就是抓双创、抓项目、抓投入的理念，按照“政府主导、市场化运作、企业化管理”的模式，构建企业集中、产业集群、要素集聚、土地集约的高质量发展新格局。结合良渚新城楼宇招商实际，采取“直接出售”或“先租后售”形式，以“供楼”方式保障企业发展空间需求，不断增强良渚产业的创新力、竞争力和发展力。二、产业导向聚焦五大
2、产业生态圈，符合良渚“2+1”（数字文化、生命健康、总部经济）产业发展导向的新一代信息技术、高端装备制造、生物医药、新材料等战略性新兴产业；元宇宙、人工智能、健康管理、物联网等未来产业；文化创意、电子商务、中介咨询等现代服务业；建筑设计、建筑工程、建筑装饰等建筑产业；以及省、市、区发展规划中重点支持的其他产业。三、实施方案（一）供楼空间良渚范围内国有公司与新城、街道合作开发的产业楼宇空间（包括自建和收购的产业楼宇空间）。（二）供楼对象新招引落地良渚或已实际落户良渚的优质企业，且财政级次属于良渚。（三）供楼模式及条件对符合供楼要求的拟购楼企业，经评审通过后，采用“直接出售”或“先租后售”形式供给
3、楼宇空间。1.直接出售1）供楼协议签订前2年内，在良渚辖区内累计纳税100o万元以上的企业可申请购买楼宇空间。拟购楼企业的全资子公司、控股子公司及经管委会认定的关联公司缴纳的税收可一并计入累计纳税额。2）区内自主培育的上市企业总部或区外引入的上市企业总部。3）报区政府同意的区内重点企业或区外重点招商引资及招才引智企业。2.先租后售在约定期限内，采用先租后售方式，先租赁给企业所需楼宇空间，待企业达到考核目标后，可按挂牌起始价格，带条件优先购买良渚新城国有企业持有的楼宇空间，具体办法如下：1）签订供楼协议约定承诺条件，缴纳购楼意向保证金或出具银行保函，同时明确购楼位置。2）签订租赁协议先租后用，单
4、个企业首次协议的租期一般不超过5年，租赁价格按市场评估价确定。在租赁期内，除经管委会认定的关联企业外，原则上不得转租。（关联企业的工商注册及税务登记地址须均在良渚。）3）租赁期内，企业缴纳的租金作为购楼预付款，若企业达到承诺条件，按可供楼面积购买良渚新城国有企业持有的楼宇空间，租售等面积部分的租金可冲抵购楼款。4）租赁期内，企业连续两年在良渚辖区内累计纳税IoOO万元以上，可申请提前购买楼宇空间，并终止租赁协议。5）租赁期内，企业可依据实际情况及自身发展前景，申请调整供楼协议中承诺的年税收额标准和供楼面积，经申请批准后可调整一次。6）5年租赁期结束，仍未达到承诺条件，经重新评审通过后,企业可申
5、请续期2年。若续期到期后，仍未达到承诺条件，原则上作清退处理，供楼协议自行终止，并向企业无息退还意向保证金或银行保函。（四）供楼面积1.供楼面积原则上根据企业经营需要和实际贡献情况确定，由企业与良渚新城管委会指定的国有企业在签订的供楼协议中确定。2 .楼宇空间最小购买面积应不少于可供房产的最小分割单元，具体以产证面积为准。3 .原则上单个企业最大购买面积不超过30000平方米。特别优秀的企业，供楼面积需超过30000平方米的，可在报区政府同意后确定。（五）供楼转让方式和价格1.国有企业供楼转让遵守公平、公正、公开的原则，按照国有资产转让的相关管理规定挂牌转让。挂牌时，国有企业将供楼协议中约定达
6、成的承诺条件作为挂牌前置条件，由购楼企业参与竞挂购买。企业需预先经准入资格审定通过后，方可参与竞拍。2.供楼价格供楼价格依据供楼协议中企业承诺未来5年年均税收额标准，楼宇空间市场评估价格不超过50%的下浮比例且最低不低于审计建设成本价确定挂牌起始价格。1）国有企业拿地后，聘请有资质的中介机构依据设计方案对项目的单方综合造价（建设总成本摊至每平方米可出售楼宇房产的单方成本+相关税费）做出预算，最终以财务审计价格+相关税费并参考周边产业空间价格，出具市场评估价格。2）购楼企业承诺未来5年年均税收额达到750元/平方米，可以按照市场评价格下浮50%确定挂牌起始价格；购楼企业承诺未来5年年均税收额达到
7、500元/平方米，可以按照市场评价格下浮30%确定挂牌起始价格；一事一议项目，年均税收额及下浮比例可另行商议，并报区政府备案。每个项目确定一个挂牌起始价格，挂牌起始价格每年确定一次，并于每年报国资备案。3）企业应当结合实际情况及自身经营能力确定其承诺的年税收额标准，挂牌起始价格根据企业自行承诺标准暂定。供楼协议履约考核开始后，如企业年税收额超过承诺标准并达到更优惠价格档次的，挂牌起始价格不做任何调整。4）如企业5年内未达到规模以上工业企业或限上服务业企业要求的，应当在前款所确定转让当年市场评估价的基础上再上浮10%计算，并一次性补足转让款。5）转让过程中的所涉及的税费由各自依法承担。（六）履约
8、监管原则上企业承诺5年内年度平均税收不低于供楼协议中承诺未来5年年均税收额标准。企业需缴纳税收履约保证金或出具银行保函，保证金或银行保函金额为供楼协议履约考核之年起承诺达成的5年税收总额的年度平均值（以下简称“平均值”）O1.履约考核年度内，企业若当年度实缴税收不到平均值，则企业需追加平均值与当年实缴税收的差额。2履约考核年度内，企业若当年度实缴税收超出平均值，则可先行退还超出部分金额的保证金。3 .履约考核年度内，企业在5年内提前完成承诺达成的5年税收总额后，保证金或银行保函无息退还给企业。4 .履约考核之年前2年，企业在余杭区实缴税收超过100O万元的，则超过部分可用于冲抵履约考核5年税收
9、总额。（七）供后监管1 .由良渚新城管委会相关处室依据供楼协议中履约监管内容对企业供后监管。2 .由区规资局不动产管理部门依据供楼协议对企业设定限制转让出售的登记条件。3 .由区财政局（国资办）对供楼协议进行备案。4 .企业取得的楼宇空间，以自用为主，原则上自供楼协议约定的履约考核之年起IO年内不得转让；企业通过招商供楼取得的楼宇空间拟通过二级市场转让的，需经良渚新城管委会同意，且良渚新城管委会拥有优先回购权。四、实施流程（一）良渚新城管委会相关处室拟定出让土地的各项产业指标及开发建设监管协议，报良渚新城管委会同意。（二）良渚新城管委会做地工作部门将符合规资部门规定的开发建设监管协议作为做地材
10、料上报规资部门用于挂牌。（三）国有企业依据规资部门规定，严格按照土地挂牌程序拿地并进行建设。（四）所有购楼意向企业提交申请表（附件1）及相关申购材料后，由具有相关资质的中介机构或聘请相关专家开展评审或审核，综合评分高于70分（评分表见附件2）方为通过评审。（五）评审或审核通过后，由良渚新城管委会相关处室与企业洽谈供楼相关的产业指标，并拟定供楼协议，经良渚新城管委会同意后报区政府备案。（六）国有企业依据供楼协议实施挂牌转让。如企业意向国有新建楼宇空间中需要定制设计，可事先与国有企业签订定制设计协议，并缴纳押金。（七）购楼企业签订完供楼及监管协议，并完成缴纳税收履约保证金或银行保函后，国有企业需协
11、助完成不动产权证办理。五、其他说明（一）本实施办法所称税收种类包括增值税、企业所得税、个人所得税、消费税、城市维护建设税、印花税。（二）根据购楼区块车位情况，所有地下空间建设成本计入地上计容面积建设成本内的，按购楼面积占比配比车位。（三）本办法自发文之日起试行。发文之日前，另有协议明确供地供楼条件的企业除外。（四）本办法由良渚新城管委会相关部门负责解释。本办法若有与上级有关政策不一致之处，以上级政策为准。附件1良渚新城优质企业供楼需求申请表附件2杭州良渚新城楼宇空间供楼准入评分表杭州良渚新城管理委员会2023年8月9日附件1良渚新城优质企业供楼需求申请表项目基本情况企业名称项目名称行业分类现企
12、业租用面积亩/平方“亩均论英雄“评价主要产品及产能主要工艺主要设备企业法人联系方式项目填报人联系方式项目计划投资情况计划租赁面积（万元）计划购楼面积（平方）计划租赁位置计划租赁期限计划亩均产值/营收（万元）计划亩均税收（万元）企业经济状况年度年度年度年度年度销售收入净利润亩均产值亩均税收近三年销售收入平均增长率近三年净利润平均增长率企业所获荣誉（市级及以上荣誉）附件2杭州良渚新城楼宇空间供楼准入评分表评分项目分值评分标准得分市场前景40A.好（4031分）：企业项目产品市场急需，市场已成熟，市场竞争优势明显；企业营业收入、营业利润、净利润、纳税等经营指标绝对数值和增长率高；B.较好（3021分
13、）：企业项目产品市场有较大需求，市场相对成熟，有较明显的市场竞争优势；企业营业收入、营业利润、净利润、纳税等经营指标绝对数值和增长率较高；C.一般（2011分）：企业项目产品市场有一定的需求，有一定的市场竞争力；企业营业收入、营业利润、净利润、纳税等经营指标绝对数值和增长率一般；D.较差（100分）：企业项目产品市场不明确，产品缺乏竞争力；企业营业收入、营业利润、净利润、纳税等经营指标绝对数值和增长率低。技术先进性30A程度高（3024分）：企业项目产品新颖，有独创性，研发投入高，研发投入占营业收入的比例高，知识产权多，处于国际先进水平，技术含量高；B.程度较高（2317分）：企业项目产品新颖
14、性较强，有创新特点，研发投入较高，研发投入占营业收入的比例较高，知识产权较多，处于国内领先水平，技术含量较高；C.程度一般（169分）：企业项目产品有一定的新颖性及特点，研发投入一般，研发投入占营业收入的比例一般，知识产权一般，达到国内先进水平，技术含量一般；D.程度较低（80分）：企业项目产品缺乏新颖性，研发投入低，研发投入占营业收入的比例低，知识产权少，技术水平及技术含量较低。管理团队15A.好（1513分）：管理团队优异，核心管理团队成员包括技术、营销、运营、金融财务、法务岗位人员配置齐全且工作经验丰富；B.较好（129分）：管理团队良好，核心管理团队成员包括技术、营销、运营、金融财务、
15、法务岗位人员配置较齐全，工作经验较丰富；C.一般（85分）：管理团队一般，核心管理团队成员包括技术、营销、运营、金融财务、法务岗位人员配置较齐全，有一定的工作经验；D.较差（40分）：管理团队较差，核心管理团队成员包括技术、营销、运营、金融财务、法务岗位人员未配置齐全。股东背景15A.好（1513分）：公司股东实力强大，行业资源丰富，获得知名投资机构投资，融资金额高，估值高；B.较好（129分）：公司股东实力较强，行业资源较丰富，获得知名投资机构投资，融资金额较高，估值较高；C.一般（85分）：公司股东具有一定实力，获得投资机构投资，有一定估值；D.较差（40分）：公司股东实力一般，投资机构关注度较低。小计得分100加分项目（累计最高不超过20分）20对列入余杭区上市培育对象的企业，加5分；对
