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1、房地产公司项目开发进度计划编制指引（试行）一、目的1、提高各项目编制计划的合理性、全面性及可实施性，确保各项目能顺利完成公司下达的任务指标。2、作为各项目编制进度计划的依据。二、项目开发进度计划编制流程项目开发节点计划一项目开发总进度计颦一施工进度计划一招标采购计划Lb级节点清单三、项目开发节点计划项目开发节点计划经公司总经理批准后将上报集团投资管理中心备案，并接受集团投资管理中心的监督，是各项目开发的纲领性文件。项目规划方案经集团批准且获得政府审批后14天内，公司明确项目分期开发方案，由计划品质部编制项目开发节点计划。项目开发节点计划包括以下节点时间：施工图设计完成时间、施工许可证获取时间、
2、开工时间、样板区开放时间、预售证获取时间、开盘时间、竣工备案时间、交楼时间。四、项目开发总进度计划项目总体计划为项目从启动至竣工交付的控制计划，包括项目前期、开发报建、技术出图、预算招标、工程施工、竣工验收、项目整改及交付等。项目开发总体进度计划以项目开发节点计划为依据，指导整个项目开发主要环节。项目开发总体计划由项目部编制、各相关部门讨论、会签,计划品质部备案。项目开发总体计划模板按附件1五、B级节点清单B级节点清单是根据项目开发的需要，由项目部把项目开发总进度计划中比较重要的里程碑工作和涉及部门之间交接的工作提取出来，形成项目开发B级节点清单，包括开发部工作节点、技术部工作节点、预算部工作
3、节点及工程部工作节点。各项目可根据项目实际情况，调整清单内现有的项次。经项目开发各相关部门协商一致、签字确认、总经理签发。B级节点清单是公司监控各项目开发进度的重点，B级节点清单详见附表2。六、施工进度计划工程部在收到项目开发节点计划后15日内，由项目经理组织项目专业工程师根据现场实际情况及公司对施工计划的要求编制项目施工进度计划。施工进度计划控制现场施工的每工序及施工部位的具体时间。1、工期计算总工期为项目土方开挖至整个项目完成交付的时间，包括土方施工、土建施工、市政施工、园林景观施工、后期的验收备案时间及整改交付时间。根据集团要求，新开项目第一批次从开挖土至竣工验收时间应符合如下要求，整个
4、项目工期应在第一批次工期基础上，通过工期调整来推定后续批次开工及完工时间。阶段内容工期备注施工准备地勘土方招标30含出报告时间施工准备场平、土方、道路20山地可适当增加基坑支护、降水及土方开挖市区30+20xX指地下室层数郊区20+20x基础灌注桩5080视主体高度和地质条件预制桩4560地基处理根据实际情况确定检测基础检测15结构底板和地下室20+15xX指地下室层数，从捡底算起别墅主体20n+30从抗水板（底板）算起多层主体20+8nn为地上层数高层主体20+6nLOFT30+12n写字楼、商业根据实际调整外墙工程从结构封顶起算90+3n达到拆架完成条件市政园林工程管线、园林、道路等90达
5、到规划实测条件验收及备案专业验收、竣工备案50备案手续完成整改及交房准备整及、收尾60具备交房条件工期调整精装修90120视工程量，验收完成后开展坡屋顶15春节假期30nn为春节次数裙楼、架空5mm指裙楼层数，架空层m=l气候020视雨季长短分批次调整1060同期不同批次楼栋进度差异调整2、关键路线项目开工一土方护壁施工一地基处理f基础施工一混凝土结构施工至10层一砌体施工一外墙装修施工一市政园林施工一验收及备案3、预售节点保证根据工期计算，从土方开挖至达到预售条件，时间为75100天，前期报建手续非常繁多，流程非常长；设计方面从规划方案至施工图设计、审查内容非常多，所需时间非常长；单位招标包
6、括地勘、总包、监理、土方、护壁降水等单位多，工作量大；这些不确定因素对工程影响非常大，但预售节点已确定。因此，必须考虑将施工图纸分批出图、审查；报建工作提前，合理利用政府质监、安监提前介入政策。在编制施工进度计划时，必须充分考虑，否则进度计划将很难实施。4、各分项工程插入时间主体结构施工、外墙装修施工及市政园林施工占用了项目施工的大部分时间,这几项工作能否按时完成，直接影响项目能否按时完成。从工期计算中可看出，各分部工程前后搭接紧密，一旦出现某个分项工程完法按时完成，将导致后续各分部工程均无法按时完成。只有分部工程的各工序合理、有序、及时插入，才能保证各项分部工程能按时完成。1）土建主要分项工
7、程可按下表要求进行插入:序号节点内容插入时间备注1交房样板房评审砖砌体及机电点位样板评审主体施工至6层开始，至9层评审完编制样板计划清水交房样板评审砌体评审完成后1月内完成公装样板评审主体封顶前完成评审2地下室顶板防水及保护层地下室顶板浇筑完成1月开始作为施工道路的除外3室内破砌体工程（含女儿墙及屋面机房）主体施工至10层开始，主体封顶时砖砌体施工至距顶层6层的位置；构造柱施工至距顶层8层的位置，剩余工作在45天内完成。不含样板房4屋面工程突出屋面构件及女儿墙贴砖完成后开始5室内抹灰、保温工程主体验收后立即开始优先抹厨、卫、管道井6外墙抹灰主体验收后立即开始外围构造柱完成后验收主体7外墙面砖及
8、涂料工程外墙抹灰完成46层后开始8铝合金门窗窗洞口贴砖完成4层后开始装框，随外架拆除安装，外墙清洗前完成玻璃安装。窗框定尺生产9栏杆工程（阳台）外墙抹灰灰饼完成后开始，面砖粘贴后随脚手架拆除安装栏杆。埋件位置预留；整体安装10公共装饰工程同层内墙面抹灰完成后开始吊顶，室内地坪完成后开始地面贴砖。11入户门楼层电梯前室公装完成后装框，质监验收前23月集中装门扇。精洞口安装12地坪工程同层外架拆除后开始。13厨、卫、阳台防水防水找平层随室内地坪施工，防水层随入户门安装集中施工。14施工电梯主体施工至7层开始安装，主体施工至10层时投入使用；外架拆除后1个月内拆除施工电梯。15拆除外架每步挑架区域内
9、面砖沟缝完成后3天内开始拆除。2）机电工程各分项按下表要求进行插入:序号分部分项工程插入时间1电梯工程电梯安装、取证、运行主体封顶后2个月内总包单位移交井道给电梯施工单位。施工电梯拆除前完成2给水工程户内给水支管抹灰前完成3给水立管管道井抹灰完成后，4给水点接口抹灰前完成5水表安装质监验收前完成6地下室给水主管地下室结构验收完后1个月开始7给水泵房地下室结构验收完开始水泵基础施工，泵房抹灰完成后开始设备安装8排水工程排水立管主体验收后开始9厨卫间排水支管及支墩防水保护层完成后开始；10单元出户管与总坪检查井同时施工11总坪市政总坪雨污水管网总坪回填完成后开始12消防工程消火栓箱结构验收后开始，
10、抹灰前完成13消防立管主体验收完成后开始14消火栓箱支管结构验收后，消防立管完成后15普消、自消环网地下室结构验收1个月后开始16普消、自消支管普消、自消环网完成后开始17喷头风管完成后18消防泵房地下室结构验收完开始水泵基础施工，泵房抹灰完成后开始设备安装19消防控制线（支线）消防环网完成后开始20探测器（底座）安装消防控制线（支线）、喷头安装完成后开始21消防控制室设备安装消防验收前2个月完成22通风工程地下室风管安装地下室主体验收后1个月开始23风机设备地下室主体验收后2个月开始24机电工程强弱电桥架地下室主体验收后1个月开始25地下室照明消防支管、风管完成后开始26地下室动力柜消防支管
11、、风管完成后开始27高低压配电柜地下室主体验收后开始电缆沟施工；电缆沟施工完成即可开始柜体安装。28电缆敷设地下室动力、照明箱柜、高低压配电柜完成后、消防验收前1个月完成3）市政景观工程各分项按下表插入:序号节点内容插入时间备注1地下室顶板防水及保护层地下室顶板混凝土浇筑完成28天后开始，开始后1月内完成2顶板盲沟及滤水层地下室顶板防水保护层完成50%后可开始，防水保护层完成后1月内完成。3总坪回填土滤水层完成后50%后开始，滤水层完成后1月内完成。4总坪管网工程土方回填完后1个月内完成。5消防道路（基层）根据现场实际情况确定6绿化工程方回填完成后50%开始，备案前3月完成乔木种植。7硬景施工
12、方回填完成后开始，备案前2月达到规划实测条件。5、施工进度计划编制注意事项1）施工进度计划采用PROJECT软件编制，统一按附件3格式。2）施工进度计划应尽量详细，包括施工过程中土建、安装、市政景观工程等的全部分项。每个分项应包括开始时间、完成时间及各工序的前置工序，通过进度计划能看出施工流程的逻辑关系。3）施工进度计划应注意结合首批次楼栋计划及项目其余楼栋的施工计划。首批次楼栋施工计划用于控制项目的开发、技术、预算、预售工作具体实施时间，且首批次楼栋将会遇到施工过程中所有预想到及未预想到的所有问题，风险较大，应重点分析。首批次楼栋施工计划同时控制现场施工每道工序的开始时间，如开始时间滞后，将
13、直接导致后期抢工或完成时间滞后。项目其余楼栋施工计划控制整个项目施工的完工时间，关键工序中任何一道工序滞后将导致整个项目抢工或完工时间滞后。4）安装计划中，前期施工应随主体结构进行预留预埋；高层项目中地下室设备安装量大，系统复杂，施工时间较长；外电、自来水、煤气等对各项目施工影响较大，园区内管网影响影响景观施工。地下室及园区内管网相对独立，编制时详细分析。5）扩大地下室结构封闭时间应尽量提前，通过现场策划，可以实现在主体封顶前完成封闭。该工作影响后续地下室安装工程、地下室顶板上的所有工作及部分中庭楼梯的主体施工工作。地下室封闭应专项论证，重点讨论如何保证中庭楼栋结构施工及地下室顶板按时、有序封
14、闭。6）市政景观施工应分片区实施，从工期计算可以看出，地下室顶板防水施工、土方回填等施工时，外墙脚手架并未全部拆除，故建议各项目不采用落地式脚手架,或将主体施工工期大幅提前，否则将严重影响防水施工及土方回填施工,进而影响到景观园林施工及后续工作。7）别墅项目在工期允许情况下，尽量在主体施工完成后（含外装）再进行市政及景观施工。别塞项目市政管网量远远大于高层项目，且大部分位于施工道路下，如提前插入，对主体施工影响非常大。如工期不允许，现场必须提高插入，最早可在主体砌体施工完成后，即可展开管网施工。但应合理安排塔吊与砂浆搅拌机位置，保证主体施工材料运输。6、施工进度计划管理施工进度计划的实施需将总进度计划分解为月进度计划及周进度计划。在管理过程中，月进度计划的主要节点应符合总进度计划，即月进度计划是从总进度计划中剥离出来的一部分,不能作大量调整。周进度计划为月进度计划的一部分。总进度计划指导月进度计划，月进度计划指导周进度计
