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1、沈阳市人民政府办公室关于转发市城乡建设局沈阳市城市更新管理办法的通知（沈政办发（2021） 28号）各区、县（市）人民政府，市政府有关部门、有关直属单位：经市政府同意，现将市城乡建设局沈阳市城市更新管理办法转发给你 们，请结合实际，认真贯彻执行。沈阳市人民政府办公室2021年12月15日沈阳市城市更新管理办法第一章总则第一条 为不断满足人民日益增长的美好生活需要，全面贯彻落实国家实施 城市更新行动的工作部署，不断提升城市人居环境质量、人民生活质量和城市吸 引力、竞争力，结合我市实际，制定本办法。第二条本办法适用于我市行政区域内的城市更新活动。本办法所称城市更 新活动，是指对城市发展形态和功能进
2、行可持续改善的建设活动，包括完善城市 空间结构和功能布局，提高公共设施服务水平，提升居住环境，强化城市精细化 管理，加强历史文化保护和全面提升城市功能品质、服务品质、生态品质、文化 品质等内容。第三条城市更新活动遵循“规划引领、问题导向，绿色低碳、提升品质， 政府引导、市场运作，民生为本、共建共享”的原则。第四条围绕推动沈阳新时代全面振兴全方位振兴取得新突破，努力建设国 家中心城市的总目标，立足新发展阶段，贯彻新发展理念，构建新发展格局，建 设宜居、绿色、低碳、智慧、韧性、人文、活力城市，走出一条集约型内涵式城 市高质量发展新路。第二章工作机制第五条成立沈阳市城市更新工作领导小组，负责统筹组织
3、全市城市更新各 项工作，研究审议工作方案、政策措施、重大问题，协调解决有关重大事项，督 促、指导、检查有关工作落实，安排部署国家、省交办的其他城市更新工作。领 导小组办公室设在市城乡建设局，负责领导小组日常工作。第六条市城乡建设局是城市更新主管部门，负责组织拟订城市更新政策， 编制城市更新年度计划，指导各区、县（市）人民政府编制更新片区策划方案和 项目实施方案等工作。市直相关部门按照职责分工，依法制定相关配套政策和专 业标准，履行相应的指导、管理和监督职责。第七条 各区、县（市）人民政府是推进本行政区域城市更新工作的责任主 体，应当成立本地区城市更新工作领导小组，负责编制本地区片区策划方案、年
4、 度计划、项目实施方案等，统筹推进本地区城市更新工作。第八条 城市更新项目可由政府、物业权利人作为实施主体，或由政府、物 业权利人通过直接委托、公开招标等方式引入的相关主体作为实施主体。重大城 市更新项目可通过政府授权方式，由具备条件的国有企业作为实施主体。第九条 在城市更新工作实施过程中，应当坚持以人民为中心，征求相关管 理部门、利益相关人和社会公众的意见，共谋共建共享。策划实施各个环节应当 统筹各方意见，实行城市总建筑师制度、专家咨询制度，发挥好人民设计师的作 用。第三章策划实施第十条 实行规划引领、体检评估、策划计划、组织实施、全生命周期管理 相结合的管理制度。各区、县（市）人民政府可因
5、地制宜优化更新片区策划实施 路径，加快推动项目落地实施。第十一条 市级主管部门应当组织编制沈阳市城市更新专项总体规划， 确定城市更新目标、规划布局等内容，经相关程序审议通过后实施。具备编制条 件、有编制必要性的区、县（市）人民政府，可编制本地区城市更新专项规划。第十二条 市级主管部门建立常态体检评估制度，开展自体检、第三方体检 和社会满意度调查。各区、县（市）人民政府开展本地区体检评估，并建立城市 更新基础数据库，收集人口、产业、市政设施等现状基础数据。体检结果作为编 制相关规划、城市建设年度计划和建设项目清单的重要依据.第十三条 各区、县（市）人民政府在综合考虑公共服务设施、产权边界、 群众
6、意愿、资金平衡等因素的前提下，划定城市更新片区。多个城市更新项目集 中连片有共同改造需求的，应当划为一个城市更新片区，可包括一个或者多个城 市更新项目。物业权利人以及其他单位和个人主动提出更新建议的，区、县 （市）人民政府应当作为划定确定更新片区的重要参考。第十四条 各区、县（市）人民政府应当指定相关机构或物业权利人作为前 期业主，组织编制策划方案。方案应当选取一流团队，策划明确更新目标、产业 定位、更新内容、实施计划、规划调整建议等内容，并结合历史文化特色，同步 完善文化旅游体验功能。方案经区、县（市）人民政府审议通过后，报市领导小 组办公室备案，重要更新片区策划方案报市领导小组审定。第十五
7、条 各区、县（市）人民政府依据城市更新片区策划方案，确定储备 项目和实施项目，编制年度实施计划并组织实施，同时报市领导小组办公室备 案。计划包括前期业主或实施主体、项目范围、投资及进度安排等。市领导小组 办公室统筹全市情况，建立城市更新项目库，实行动态管理机制，入库项目享受 城市更新相关政策和资金支持。第十六条纳入年度实施计划的项目，由前期业主根据片区策划方案编制项 目实施方案。实施方案应当包括更新实施方式、土地取得方式、资金筹措方式、 规划设计（含规划调整）方案、建设计划、运营管理模式等内容。实施方案由前 期业主报所在地区、县（市）人民政府审批，并报市领导小组办公室备案，重大 项目及跨区项目
8、实施方案报市领导小组审批。第十七条 严格落实国家有关要求，坚持集约、适度，杜绝大拆大建、无序 扩张等粗放城市发展方式，单独或综合采取保护传承、优化改造、拆除重建等方 式推动城市更新实施。第十八条 城市更新相关审批手续原则上由区、县（市）行政主管部门办 理，各区、县（市）人民政府应当结合优化营商环境相关政策，进一步简化审批 程序，压缩审批时间，提高审批效率。第十九条 各区、县（市）人民政府应当与实施主体商定实施全生命周期管 理，将建设计划、运营管理、物业持有和节能环保等要求，纳入履约协议书，建 立部门联动机制和项目准入退出机制。组织实施主体建立项目改造档案管理制 度，以文字、图纸、图表、声像等不
9、同形式记录改造过程与成果。第二十条 各区、县（市）人民政府应当对实施城市更新的效果和群众满意 度进行评估问效，及时总结分析评估情况，总结可推广可复制的经验做法，适时 转化为行之有效的政策。第二十一条 更新项目实施主体应当建立质量和安全管理制度，涉及既有建 筑结构改造或者改变建筑设计用途的，应当开展质量安全检测。更新片区应当结 合实际制定区域抗震、消防功能整体性提升等质量安全保障方案。第四章资金筹措第二十二条 建立以政府投入为引导、社会投入为主体的多元化筹资体系， 积极引入市场力量，通过直接投资、间接投资、委托代建等多种方式参与城市更 新，合理引导居民出资参与更新改造。具体包括各级财政安排的城市
10、更新资金、 金融机构融资资金、参与城市更新的市场主体投入的资金、土地使用权人和房屋 所有权人自筹资金、其他符合规定的资金等。第二十三条 市和区、县（市）人民政府应当将财政安排的城市更新经费纳 入年度预算，积极争取中央预算内投资、地方政府债券等资金对城市更新项目的 支持力度，可适时设立城市更新专项资金，可实施以奖代补等财政资金激励措 施。第二十四条 引导通过政府和社会资本合作等多种模式参与城市更新项目建 设和运管。鼓励开发性金融发挥引领作用，相关金融机构参与项目融资，创新金 融产品、改善金融服务，支持城市更新发展。积极引入各类社会资本，设立沈阳 市城市更新及发展基金，由市城投集团负责运营管理。第
11、五章政策保障第二十五条 更新项目可依法以划拨、出让、租赁等方式办理用地手续。鼓励利用存量土地房屋转型发展文化创意、健康养老、科技创新等政府扶持 产业，5年内可暂不改变权利类型及土地使用性质。5年期满或涉及转让的，在符 合规划的前提下，可按照新用途、新权利类型和市场价，以协议出让方式完善用地和产权手续。城市更新项目涉及土地出让的，依据经市政府批准的项目实施方案，采取公 开招拍挂（含带方案招拍挂）方式办理供地手续。采取带方案招拍挂方式的，可 将经批准的项目实施方案中确定的规划控制要素及产业条件等纳入供地方案中予 以明确，相关内容载入土地出让合同。符合划拨条件的城市更新项目土地，按照 划拨方式办理供
12、地手续。城市更新项目中的“边角地”、“夹心地”、“插花地”等零星土地，以及 不具备单独建设条件的土地，优先考虑但不限于绿化、口袋公园和环卫设施（公 厕、垃圾收集站及分类设施）等，经有批准权的人民政府批准，可与周边用地整 合实施，重点用于完善片区公共服务设施。符合划拨用地目录的，可以划拨 方式办理供地手续；应当以出让方式供应的，经公示无异议后，可纳入周边已出 让地块统一使用，原出让合同约定年限以及规划条件等保持不变。鼓励国有企事 业单位以捐赠、借用等方式，将其闲置的零星土地或建构筑物，纳入城市更新项 目整合实施。因用地整合需要，城市更新片区规划中的补充公共服务设施用地可以在同一 控详规划编制单元
13、范围内进行等用地面积异地置换。因规划需要，补充公共服务 设施用地超出同一控详规划编制单元进行异地置换的，应当按照程序报市政府批 准。城市更新可探索在辖区范围内跨项目统筹、开发运营一体化的运作模式，实 行统一规划、统一实施、统一运营。改造任务重，经济无法平衡的，可与储备地 块组合进行综合平衡，按照土地管理权限报同级政府同意后，通过统筹、联动改 造实现平衡。市政府需统筹安排的储备地块，综合平衡需经市政府同意。在符合法律法规的前提下，综合项目搬迁补偿成本、片区土地整理总成本、 市级财政计提资金、所在区域用途基准地价等因素，合理确定土地出让起始价， 可按照不低于项目区域内房屋搬迁补偿、片区土地整理总成
14、本与财政计提资金之 和确定。第二十六条城市更新涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可通过协 议搬迁、房屋征收、房屋买卖、资产划转、股份合作等方式依法办理不动产登 记。不涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可通过市场租赁方式取得原建 筑使用权。既不涉及国有土地使用权及房屋所有权变动，也不需要取得原建筑使 用权的，经充分征求原建筑权利人意见后依法实施。因风貌保护、建筑保护等需 要，经所在地区、县（市）人民政府征收或通过协议搬迁后确认应当保留的建 筑，可采取以下方式进行处置：保留建筑已办理产权登记的，可由保留建筑承接主体持区、县（市）人民政 府征收决定、确定承接主体的批复文件等材料，申请办理不动
15、产转移登记。涉及 房屋用途变更且需履行变更程序的，由承接主体持设计方案报自然资源部门履行 基本建设程序后，办理登记。可以带保留建筑以划拨或挂牌方式供地。供地前保留建筑应当确保征收补偿 完毕，人员撤离，房屋所有权、土地使用权注销完毕。规划部门将保留建筑的建 筑面积、规划要求在规划条件或规划设计要点中予以明确，并将规划保留的房屋 纳入国有建设用地划拨决定书或者出让合同中。土地及地上物需符合规划并满足 建筑审批、环保、消防及建筑物质量安全等相关要求。土地使用权人可在项目整 体或首期完成竣工验收后，办理包含保留建筑在内的国有建设用地使用权及房屋 所有权首次登记，并在不动产登记簿中注明相关事实。保留建筑
16、办理不动产登记的应当按照国家税收法律法规的规定缴纳相关税 费。第二十七条在符合国土空间规划的前提下，允许按照控规要求进行不同地 块之间的容积率转移。对于保障居民基本生活、补齐城市短板及提升历史街区风 貌的更新项目，可在满足消防、安全、生态环境等相关要求下，根据实际需要适 当增加建筑规模，不计入地块的容积率核算。在满足相关规范的前提下，可在商业、商务办公建筑内安排文化、体育、教 育、医疗等功能。鼓励老旧厂区转型升级，允许对原有建筑进行隔层改造、增加 连廊、电梯等配套设施。已签订土地使用权出让合同或已经办理不动产登记且符合相关规定的产业用 地，可在维持原土地用途不变情况下，综合运用加建、改建、扩建等手段提高容 积率，具体按照产业用地节约集约利用相关规定执行。对增加非营利性公共服务功能的城市更新项目，可按照增加的非营利性公共 设施建筑面积的20%给予容积率奖励，不需履行
