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1、阜沙镇中山欧华彩印包装有限公司“工改工”宗地项目“三旧”改造方案根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和现行控制 性详细规划，阜沙镇人民政府拟对位于阜沙工业园的中山欧华 彩印包装有限公司用地进行改造，由土地权利人中山欧华彩印 包装有限公司自主改造，采取全面改造的改造方式。改造方案 如下：一、改造地块基本情况（一）总体情况改造地块位于阜沙镇阜沙工业园，北至中山市长浩合成科 技有限公司，东至空地，南至鱼塘，西至纵四路（又名东盛大 道）。 项目总用地5.8530公顷（58530. 4平方米，折合约87. 8 亩）。（二）标图入库情况改造地块于2021年12月纳入“三旧”标图入库，图斑编号 为,纳
2、入图斑面积5.6311公顷 为631Ll平方米,折合约84. 47 亩），纳入本次改造范围，为改造主体地块；另有0. 2219公顷 （2219.3平方米，折合约3. 33亩）未纳入“三旧”标图入库， 不纳入本次改造范围。（三）权属情况改造范围内全部属国有建设用地，土地用途为工业，改造 涉及的土地已经确权、登记，土地证号为中府国用（2012）第 号，为土地权利人中山欧华彩印包装有限公司自2005年8月实 际开始使用。（四）土地现状情况改造范围内现有4栋建筑物，为中山欧华彩印包装有限公司 自2005年8月开始使用，无合法规划报建等手续，原有建筑面 积24350平方米，现状容积率0.42,作彩色印刷
3、制品生产所用。 该地块目前已拆除约3000平方米。改造前年产值为7186万元， 年税收为337. 7万元。改造主体地块不涉及到抵押、闲置、历史文化资源要素等 情况。（五）规划情况改造主体地块符合土地利用总体规划、控制性详细规划， 已纳入中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2017- 2020）。其中，在土地利用总体规划中，属城镇建设用地 5. 6311公顷（56311. 1平方米，折合约84.47亩）。在中山市 阜沙镇精细化工产业集聚区及淋浴房产业基地（一期）控制性 详细规划（2020）（中府函2020） 21号）中，一类工业用地 5. 6023公顷（56022.61平方米，折合约84.
4、03亩），规划容积率 1.0-3. 5,绿地率10%-15%,建筑密度35%-60%时，建筑高度W24 米，建筑密度35%-45%时，建筑高度W50米；区域交通设施用地 0.0287公顷（287.48平方米，折合约0.43亩）；道路用地0.98 平方米；农林用地（非建设用地）0. 03平方米。改造主体地块不涉及永久基本农田、生态保护红线等管控 要求，位于城镇开发边界范围内。二、改造意愿情况改造项目涉及中山欧华彩印包装有限公司1个权利主体，阜 沙镇人民政府已按照法律法规，就改造范围、土地现状、改造 主体及拟改造情况等事项征询其改造意愿，改造主体同意将涉 及土地、房屋纳入改造范围。三、改造主体及拟
5、改造情况根据有关规划要求，改造项目严格按照土地利用总体规划、 控制性详细规划管控要求实施建设。在规划中属非建设用地部 分，按照非建设用地进行管控；在控制性详细规划中属道路等 公益性用地部分，日后阜沙镇人民政府按规划开发建设时，改 造主体应无偿将用地交给阜沙镇人民政府使用。该改造项目属“工改工”宗地项目，拟采取权利人自主改 造方式，拟由中山欧华彩印包装有限公司作为改造主体实施全 面改造，将用于引入智能装备制造类企业和中山欧华彩印包装 有限公司的上下游企业做生产厂房和配套设施使用。改造后在 符合控制性详细规划的基础上，容积率不小于2.0,新建建筑面 积不小于112622. 2平方米，不保留原有建筑
6、。项目相关情况符合国家产业结构调整指导目录、中山 市差别化环保准入促进区域发展实施细则、中山市涉挥发性 有机物项目环保准入管理规定。改造达产后年产值将达到 40000万元，年税收将达到2634万元。四、资金筹措项目改造总成本约为11262.2万元，由中山欧华彩印包装 有限公司投入资金，其中自有资金5000万元，银行融资6262. 2 万元。五、开发时序项目开发周期为5年，拟分3期开发。一期开发时间为2022 年9月，拟投入资金4000万元，拟建建筑面积40000平方米，； 二期开发时间为2024年1月，拟投入资金4000万元，拟建建筑 面积40000平方米；三期开发时间为2025年12月，拟投入资金 3262. 6万元，拟建建筑面积32626.2平方米。六、实施监管详见项目实施监管协议。
