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1、阳江市深入推进“三旧”改造工作实施细则为提升阳江市三旧改造水平，盘活用各类低效建设用地，加快推动中 心城区扩容提质和产业转型升级，根据广东省人民政府关于推进“三旧改造 促进节约集约用地的若干意见（粤府200978号）、广东省人民政府关 于提升三旧改造水平促进节约集约用地的通知（粤府（2016） 96号）、 广东省人民政府关于深化改革加快推动三旧改造促进高质量发展的指导意 见（粤府201971号）、广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法（广 东省人民政府令第279号）和广东省国土资源厅关于印发深入推进三旧 改造工作实施意见的通知（粤国土资规字（2018） 3号）等相关文件的规定， 结合我市三旧”改
2、造工作实际，制定本实施细则。第一章总则第一条三旧改造定义三旧改造，是指对旧城镇、旧厂房、旧村庄用地上盖建（构）筑物实施 拆除重建、综合整治、局部改扩建、历史建筑修缮等活动。旧城镇改造，是指城区内旧民居片区、商业区、公共服务设施以及少量分散 的工业、仓储等用地改造。旧厂房改造，是指因城乡规划调整不再作为工业用途的厂房用地、不符合安 全生产和环保要求的厂房（厂区）用地、国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产 业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业等原厂房用 地改造。旧村庄改造，是指“城中村、被城镇化工业区或物流园等产业园区大量范 围占据的园中村以及不再适宜生活居住，村民须逐步迁出或
3、整体搬迁形成的 “空,5寸等村庄改造。第二条三旧”改造模式包括政府收储模式改造、通过公开交易方式确定 土地使用权人改造、原土地权利人自行改造、村企合作改造和收购改造。（-）政府收储模式改造，是指政府征收（含征收农村集体土地及收回国有 土地使用权等情况）或收购储备土地并完成拆迁平整工作，通过招标、拍卖或者 挂牌等公开交易方式确定土地使用权人实施改造并开发建设。（二）通过公开交易方式确定土地使用权人改造，是指在确定开发建设条件 的前提下，由政府将拆迁工作及拟改造土地的使用权一并通过招标、拍卖或者挂 牌等公开交易方式确定土地使用权人实施改造并开发建设。（三）原土地权利人自行改造，是指原土地权利人对自
4、有的土地开展自行改 造。包括拥有用地使用权的改造主体自行改造、土地权利人将其集体建设用地转 为国有建设用地的改造、农村集体经济组织申请将其名下的集体建设用地转为国 有建设用地并以协议出让方式将土地使用权出让给其所属的全资公司的改造、农 村集体经济组织申请将其名下的集体建设用地保留集体建设用地性质改造等方 式的改造等。（四）村企合作改造，是指农村集体经济组织申请将集体建设用地转为国有 建设用地,再由农村集体经济组织通过农村集体资产交易平台公开选择市场主体 合作实施改造。（五）收购改造,是指投资主体通过以房地产作价入股、签订搬迁补偿协议、 联营、收购归宗等方式收购土地实施改造。第三条三旧改造项目办
5、理流程（-）改造地块纳入三旧改造地块数据库。（二）改造主体编制和申报项目三旧”改造方案。（三）职能部门按程序审查三旧改造方案并报有批准权的人民政府（管 委会）审批。（四）改造主体向职能部门申请办理相关用地手续。（五）改造主体按照三旧改造方案实施建设。第二章专项规划与年度实施计划第四条 县（市、区）自然资源主管部门结合经济社会发展实际和产业发展 需求，以国土空间总体规划为基础，组织编制三旧改造专项规划，报属地人 民政府批准后实施。第五条三旧”改造专项规划主要内容包括改造范围、改造目标、功能定 位、总体用地布局和规模、用地功能布局以及土地使用性质及其兼容性等用地功 能控制要求。第六条三旧改造实行年
6、度实施计划管理。年度实施计划包括拟改造情 况、用地现状、改造类型、改造用途、实施方式、投资规模、实施时间等。县（市、 区）三旧改造主管部门应结合年度三旧改造任务和实际情况，组织编制本辖 区三旧改造年度实施计划，经属地人民政府批准后实施。第七条 控制性详细规划未覆盖的三旧”改造项目，可由县（市、区）自 然资源主管部门按照确定的改造范围组织编制三旧改造单元规划，参照控制 性详细规划审批程序批准后，作为控制性详细规划实施。三旧改造项目涉及控制性详细规划调整的，可参照控制性详细规划修改 程序批准三旧改造单元规划，覆盖原控制性详细规划。第八条国土空间总体规划编制完成并经依法批准后，本细则中需依据土 地利
7、用总体规划和城乡规划的要求均以符合国土空间总体规划为准。第三章改造地块数据库第九条三旧改造标图建库标准（-）入库基本条件1 . 2009年12月31日前已建设使用。2 .地块上盖物基底面积占入库地块面积比例达30%以上。3 .符合土地利用总体规划。4 .第二次全国土地调查和最新的土地利用现状变更调查认定为建设用地。5 .布局散乱、利用不充分、用途不合理、规划确定改造的低效存量建设用 地。6 .已认定为闲置土地尚未处置的，不得申请纳入数据库；已认定为闲置土 地但已处置完毕且符合上述要求的，可以申请纳入数据库。7 .涉及违法用地的，按照粤自然资利用（2019） 1088号文要求核查说明。8 .三旧
8、改造项目用地面积原则上在5000平方米以上。符合上述要求但 面积小于5000平方米的用地,有以下情况之一的，也可申请纳入数据库：一是 工业用地或物流仓储用地改造后不改变土地用途的；二是小于5000平方米的用 地与其相邻用地一并规划建设，且总用地面积达5000平方米以上的；三是项目 用地在城市建成区范围内，被城市道路、河道、公园或已按规划建设且无改造意 愿的居住小区所包围，并能单独出具规划条件。（二）入库宗地要求纳入三旧改造地块数据库的地块以宗地为基本单元，也可将相邻宗地作 为整体入库。相邻宗地之间公共使用的巷道可一并纳入标图建库范围。1 .无合法用地手续的改造项目，按行政区划界限、历史用地协议
9、约定的用 地范围，规划功能单元、道路、河流及产权边界等因素综合确定的封闭地块等为 基本单元入库。2 .有合法用地手续的改造项目，以土地划拨决定书、土地出让合同、建设 用地批准书、不动产权证（土地使用权证）等确定的宗地范围为基本单元入库。 如上述材料载明面积不一致的，以土地出让合同或土地划拨决定书载明面积为准。3 .有合法用地手续的宗地范围与规划功能单元、道路、河流及产权边界等 之间有少量用地或房屋因规划需要进行改造、无法单独出具规划条件的，需将该 部分用地或房屋纳入地块数据库并收购完成后实施改造。（三）入库地块上盖物比例要求1 .地块上盖物基底面积占入库单元地块面积比例达30%以上。将相邻宗地
10、 整体入库的，可以整体核算上盖物基底比例，但不得包含已认定为闲置土地的地 块。上盖物基底面积比例不足30%的，但符合相关规划条件或行业用地标准规 定的下限，或改造后用于建设教育、医疗、养老、体育等公益性项目的，可纳入 标图建库范围。2 .核实入库上盖物基底面积。改造地块可根据土地权属登记材料核实2009 年12月31日前上盖物基底面积；土地权属登记材料未载明上盖物基底面积情 况或已载明上盖物基底面积未达30%的，以2009年12月31日前卫星影像图 为基础,结合土地调查成果和农村地籍调查成果核实上盖物基底面积。第十条 原土地权利人自行改造项目的改造主体向县（市、区）三旧改造主 管部门提出地块入
11、库申请，县（市、区）三旧改造主管部门开展审查、公示并填 报广东省土地管理与决策支持系统（以下简称省决策支持系统）后上报市自 然资源主管部门审查。市自然资源主管部门审查后通过省决策支持系统报送省自 然资源厅核查备案。其他类型改造项目由县（市、区）三旧改造主管部门作为申 请主体申报入库。对于拟删减出库的地块，需由县（市、区）三旧改造主管部门向市自然资源 主管部门举证说明拟删减原因，确有正当合理理由的，可以进行删减,但已按“三 旧政策完善用地手续，享受三旧改造政策优惠，或已计入往年改造成效的 地块不得删减出库。第四章项目申报及审批第十一条三旧改造项目申报要求（一）项目用地已纳入三旧”改造地块数据库。
12、（二）项目用地在2009年12月31日之前已建设使用，地块上盖物基底 面积占项目用地面积比例达30%以上。（三）项目用地符合土地用总体规划和城乡规划，已纳入三旧改造专 项规划和“三旧”改造年度实施计划。（四）项目用地权属清晰，无争议，无设定抵押权（设有抵押权的须经抵押 权人同意改造），无被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封限制土地权利的 情形。无合法用地手续的，按有关规定完善用地手续。（五）项目用地面积和其他要求满足第九条第（一）款第7项、第8项和 第九条第（二）款的要求。第十二条三旧改造项目经开展土地房屋现状情况、改造意愿摸查统计 以及实施改造可行性研究等前期工作后,拟实施改造用地应达到以
13、下条件：（-）土地或地上建（构）筑物为两个或两个以上权利主体按份共有的，占 份额不少于三分之二的按份共有人同意实施改造。（二）建（构）筑物区分所有权的，专有部分占建（构）筑物总面积不少于 三分之二且占总人数不少于三分之二的权利主体同意实施改造。（三）改造范围内用地包含多个地块的，符合上述规定的用地面积应当不少 于改造范围用地面积的80%（四）属于旧村庄改造用地的，须经农村集体经济组织以及不少于三分之二 的村民同意或户代表会议表决同意（会议须拍照或录像存证），形成同意决议并 对决议同意事项予以公告。涉及合作改造的，应当通过农村集体资产交易平台公 开选择合作主体。第十三条项目主体申报资料（-）申请
14、书。（二）改造方案。（三）改造项目土地权属材料。除原土地权利人自行改造的项目外，其他类 型改造项目需提交改造意愿前期调查摸底情况报告；用地涉及抵押的，需提交抵 押权人出具同意改造的书面材料。（四）改造项目用地范围红线图（国家2000大地坐标系，含电子文档）。（五）改造主体身份证明资料。第十四条三旧改造方案审批（-）江城区、海陵岛经济开发试验区和阳江高新技术产业开发区（以下简 称市区）的三旧改造方案经属地人民政府（管委会）审核同意后，报市 人民政府审批；阳春市、阳西县和阳东区的三旧改造方案由属地人民政府审 批。（二）存在以下情况的，三旧改造方案须由属地人民政府（管委会）上 报市人民政府审批。1
15、.用地行为发生在1987年1月1日至2009年12月31日之间，涉及完 善土地征收手续的。2 .“三地“和超标三地涉及办理农用地转用和土地征收手续的。3 .农村集体土地完善建设用地手续和国有土地完善建设用地手续的。第十五条审批程序（-）原土地权利人自行改造项目审批程序L受理。项目改造主体向属地三旧改造主管部门提交三旧改造申报资 料，属地三旧改造主管部门审查通过后组织公示，公示时间7天。2 .审批。经公示无异议后，属地三旧改造主管部门将项目”三旧改造方 案及相关资料报属地人民政府审批。三旧改造方案需经市人民政府审批的，经公示无异议后，属地三旧改造 主管部门将项目“三旧改造方案及相关资料报属地人民政府审核，属地人民政 府批准后由属地三旧改造主管部门将项目三旧”改造方案及相关资料上报市自 然资源主管部门审查。市自然资源主管部门书面征求市三旧改造工作领导小 组成员单位意见后提交市控规与建筑艺术委员会审议,审议通过后上报市人民政 府审批。三旧”改造方案经市人民政府批准后，应按规定发布公告。涉及办理本细则第十四条第（二）款用地审批手续的，应当由项目属地自然 资源主管部门负责组织报批材料，按照用地报批工作流程审批。3 .实施改造。改造主体按改造方案实施改造，依法完成房屋征收拆迁
