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1、鲤城区站前大道西侧棚户区（石结构房屋）改造及基础设施建设项目国有土地上房屋征收补偿方案泉州市鲤城区住房和建设局2018年11月20日为加快江南新区建设，改善居民的生活环境，提高居民的生 活质量，建设泉州城市次中心及生态休闲度假区的江南新区。鲤 城区政府决定组织实施鲤城区站前大道西侧棚户区（石结构房 屋）改造及基础设施建设项目，为了积极稳妥推进征收补偿安置 工作，维护被征收人合法权益，根据有关法律、法规及政策的规 定，结合本区域实际情况，制定本实施方案。第一部分总则第一条指导思想为维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，妥 善做好被征收人的补偿工作，房屋征收部门遵循决策民主、程序 正当、
2、结果公开的原则，确保整体征收与补偿工作顺利进行。第二条法律法规及政策依据国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第590号）、 福建省实施国有土地上房屋征收与补偿条例办法（福建省 人民政府令第138号）、泉州市人民政府关于印发泉州市国有 土地上房屋征收与补偿暂行规定的通知（泉政文（2015）139 号）、泉州市人民政府办公室关于印发在中心市区国有土地上 对未经登记建筑调查认定处理意见和实施房屋征收补偿指导意 见的通知（泉政办（2015）112号）等相关法律、法规及配套 政策。第三条公开监督制度征收工作实行六公开、二监督”：（-）征收与补偿的有关政策规定及征收补偿方案公开；（二）征收安置工作程序公
3、开；（三）被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况公开;（四）被征收人搬迁验收时间、选房顺序公开；（五）选房时安置房屋的座落、户型、层次、面积公开；（六）征收补偿情况公开；（七）接受有关部门和社会的监督。第四条组织实施机构（-）房屋征收部门泉州市鲤城区住房和建设局。（二）征收实施单位按属地原则，由项目所在地浮桥街道办事处、常泰街道办事 处、金龙街道办事处承担房屋征收与补偿的具体工作。第五条 征收补偿对象及补偿方式（一）征收范围及签约期限征收范围：位于鲤城区江南新区北部，东至站前大道、北至 江滨南路、西至规划道路、南至江南大道（具体范围以征收范围 图为准）。签订协议及搬迁期限以鲤城区人民政府
4、发布的房屋征收公 告规定的时间为准。（二）征收补偿对象本征收范围（具体以征收范围图为准）内被征收房屋的所有 权人为被征收人。房屋征收部门应与被征收人签订未横安置协议。()用于产权调换房屋的地点安置地点：(一)期房：在片区改造范围内采用PPP模式 新建A、B两片安置房。安置房A位于规划路一与规划路六交叉 口的西南侧，安置房B位于规划路一与规划路五交叉口的东北 侧。(二)现房：本项目同时提供鲤城区江南高新园区新塘安置 小区4号楼剩余用房，供被征收人选择。具体安置房源以被征收 人腾空当日鲤城房地产公司提供房源为准。(四)性质、用途认定依据以土地使用权证、房屋所有权证登记的用途或规划、 土地管理部门颁
5、发的合法有效文件为依据。(五)面积测算依据及被征收房屋面积的计算方法面积测量由具有房地产测绘资质的测量单位 依据国家、省、 市现行房地产测绘技术规范计算。1 .对本方案中所列价格无异议、在征收决定公告规定的期 限内签订协议并按时搬迁的，其被征收房屋除按国家现行的房地 产测量规范计算建筑面积外，有下列情况的可优惠计算征收面积：(1 )平屋外墙至滴水线的水平投影面积部分，可按50%计 算征收面积。(2 )平屋的天井按50%计算征收面积。(3 )围墙上的大门雨披按50%计算征收面积。(4 )利用坡屋顶空间作为阁楼的建筑，其楼底高度在2.2 米以上，阁楼层高在L6米以上的部分按50%计算征收面积(层
6、高在1.6米以下的部分按附属物给予补偿）。（5）通往屋顶的风楼，层高超过2.2米的，按100%计算征 收面积（层高低于2.2米的，按附属物给予补偿）。（6 ）房屋顶层合法建筑面积为底层合法建筑面积1/3以内 的（含），不计入总层数。2 .对本方案中所列价格有异议、未在征收决定公告规定期 限内完成签订协议并按时搬迁的，其被征收房屋建筑面积按国家 现行房地产测量规范计算，不再适用上述计算面积的优惠办法。（六）被征收房屋及安置房补偿价格的确定1 .被征收房屋及安置房补偿参考价的确定：根据泉州市人 民政府办公室关于推进房屋征收货币化安置工作的若干意见 （泉政办201728号）的规定，公开召选五家具有相
7、应资质 的评估机构进行基准价评估作为本方案补偿参考价及新建安置 房的价值。房屋征收部门根据本方案与被征收人协商确定补偿。2 .分户补偿评估价：本方案中所列价格为参考价，被征收 人对本方案房屋补偿参考价有异议的，由依法选定的房地产价格 评估机构对被征收房屋价值进行分户评估，评估结果作为补偿依 据（选择分户评估的不得再按本方案确定的房屋征收补偿单价补 偿）。选择产权调换补偿方式的，还应同时对新建安置房价值进 行评估，并计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值 的差价。被征收人或者房屋征收部门对房屋评估价值有异议的，可以 自收到估价报告之日起10日内向原房地产价格评估机构申请复 核。对复核结果
8、仍有异议的，可以自收到复核结果10日内向泉 州市房屋征收评估鉴定专家委员会申请鉴定。（七）补偿方式分为产权调换、货币补偿、部分产权调换与部分货币补偿相 结合三种方式。1 ,住宅房屋可选择货币补偿，也可选择产权调换。选择货 币补偿的，必须权属清楚。凡权属不清或有产权纠纷的，必须实 行房屋产权调换。2 .被征收房屋面积较大、产权清楚的，可选择部分货币补 偿结合部分房屋产权调换，但房屋产权调换部分只按等价置换， 不予享受扩购优惠。3 .被征收住宅面积在40m2以下（含40m2 ）的，原则上选 择货币补偿。4 .拆除违章建筑按本方案有关规定处理。5 .临时建筑、附属物及地上物补偿标准详见附表八，电话、
9、 有线开户费用给予一次性补偿。6 .企事业单位办公用房原则上实行产权调换，安置办公用 房，补偿安置办法基本参照住宅执行（工业用地性质的企事业单 位办公用房不适用本条款，应参照厂房执行）o7 .征收中涉及军事设施、教堂、寺庙以及文物古迹等房屋 的，依照有关法律、法规的规定处理。8 .经文物主管部门认定有保护价值的民居并确定给予保护 的，补偿安置后产权纳入国有资产管理。（A）选房办法1 .选房原则：实行先签订协议、先搬迁、先选房的原则。2 .在征收决定公告规定的期限内，先签订协议并按时搬迁 的当日，由房屋征收部门在搬迁完毕的当日发给被征收人“搬迁 腾空验收证”，被征收人凭“搬迁腾空验收证”，按房屋
10、征收部门通 知的时间换取“房屋征收补偿安置证顺序号”。若同一日内有两户 或两户以上房屋完成签约搬迁，次日以公开拈阉方式确定先后顺 序。安置时被征收人凭“房屋征收补偿安置证顺序号”，按顺序在 房屋征收部门指定本项目安置范围内，选定并签订选房安置协 议。为落实国家保护华侨私有房屋政策及落实离休干部待遇政 策，被征收人的房屋经市或区侨台外事局（侨台办）确认为华侨 私有房屋的，或持有离休干部证明材料的，被征收人在签订协议 并搬迁的当日，优先于当日其他被征收人取得“房屋征收补偿安 置证顺序号”；若同一工作日内有两户或两户以上华侨或离休干 部房屋完成签订协议并搬迁的，“房屋征收补偿安置证顺序号”以 公开拈
11、阉的方式确定先后顺序。（九）按期签约腾空奖励对在签约期限内签订协议并搬迁的被征收人，房屋征收部门 可以给予一定的按期搬迁奖励：民宅每产权户最高5万元（被征 收房屋面积少于50?的按IOOO元/H?计算）；套房每产权户最 高3万元。“产权户”的认定标准以有效的土地使用权契证或房屋 所有权契证为计户依据。（十）补偿结算选择货币补偿的，补偿款在被征收人签订协议并腾空房屋 后，由征收部门在规定期限内一次性付清。选择产权调换的或部分产权调换与部分货币补偿相结合方 式的，签订协议并腾空房屋后，先发放搬迁费、停产停业补助费、 附属物补偿，第一期临时安置费和按时签约的奖励等补偿款。被 征收人应缴的补差价（包括
12、扩购价、层次差价）待选房后一并结 算，并在规定期限内付清。第二部分 住宅补偿安置办法第六条 住宅房屋权属的认定和未登记建筑的认定处理办法根据泉州市人民政府关于在中心市区国有土地上对未经登 记建筑调查认定和处理的意见规定，对住宅房屋权属的认定和 未登记建筑的认定处理如下：（-）住宅合法产权的认定标准：持有有效土地使用权证或 房屋所有权证的房屋。（二）未经登记但视为合法的情形为照顾被征收人利益，结合项目实际情况，凡对本方案中所 列价格无异议、在征收决定公告规定期限内完成签订协议并按时 搬迁腾空的，未经登记的建筑有下列情形之一的，且属一户一宅 对象的住宅房屋，三层以下部分（含三层）可按原批准面积给予
13、 补偿：1 .“土改时县级以上人民政府颁发的土地房产所有证记 载的住宅房屋；2 .1987年1月1日中华人民共和国土地管理法实施前， 经生产队（村民小组）、大队（村委会）、公社（乡、镇）三级 批准基建的住宅房屋；3 . 1987年1月1日中华人民共和国土地管理法实施后 至1995年12月25日泉州市人民政府关于泉州市城市规划区 范围内实行统一规划管理的通知实施前，经县级政府批准使用 耕地基建的或经乡（镇）级政府批准使用空闲杂地基建的住宅房屋；4 . 1995年12月25日泉州市人民政府关于泉州市城市规 划区范围内实行统一规划管理的通知实施后，经泉州市城乡规 划行政主管部门批准基建的住宅房屋。5
14、 .持有市、区土地清查手续及发票（原件）的房屋。6 .征收属市（县、区）政府建设项目二次安置自建的房屋。7 .征收属市委、市政府定点新村建设、旧村改造项目自建 的房屋。8根据市委办、市政府办泉州市违法占地、违法建设认 定及分类处置的指导意见（泉委办发（2014）16号）文的规 定，补办基建审批手续的房屋。（）基建手续不完整的未经登记建筑的认定处理标准对于基建手续不完整的未经登记建筑，但属一户一宅对象的 住宅房屋，被征收人在征收决定规定的签约期限内签定协议并搬 迁的，可本着尊重历史的原则，区分以下情况进行处理：1 .1987年1月1日中华人民共和国土地管理法实施前， 经生产队（村民小组）、大队（
15、村委会）二级同意基建的，或已 缴交土地款的住宅房屋，可按批准基建用地范围内建筑面积不超 过95%给予补偿；2 . 1987年1月1日中华人民共和国土地管理法实施后 至1995年12月25日泉州市人民政府关于泉州市城市规划区 范围内实行统一规划管理的通知实施前，经生产队（村民小组）、 大队（村委会）、公社（乡、镇）三级同意，但未经县级以上人 民政府批准使用耕地进行基建的，或只经生产队（村民小组）、 大队（村委会）二级同意使用空闲杂地进行基建的房屋，可按批 准基建用地范围内建筑面积不超过90%给予补偿；3 . 1995年12月25日泉州市人民政府关于泉州市城市规 划区范围内实行统一规划管理的通知实施后至2004年10月1 日泉州市人民政府关于禁止非法占地、违法建设的实施意见 前，经大队（村委会）、乡（镇）二级同意，使用原有宅基地、 村内空闲地或杂地进行基建的房屋，可按批准基建用地范围内建 筑面积不超过85%给予补偿。4.2004年10月1日泉州市人民政府关于禁止非法占地、 违法建设的实施意见实施后基建的房屋，按照市委办、市政府 办泉州市违法占地、违法建设认定及分类处置的指导意见（泉 委办发2014 16号）进行处置。其中，对2004年10月1日 至2008年航拍图（数字化地图）前基建的房屋，可给予一定的 建筑材料费补贴。5
