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1、北京市xx区xx镇品牌民宿项目运宿策划方策日期：20XX年X月X日一、XX品牌民宿项目总体定位（一）总体定位XX品牌民宿项目利用四栋闲置的民居房屋,结合XX村地域人文,依托XX村绿色安全、和谐宜居的村庄环境，旨在迎合北京旅游市场客群需求，以企业专业化的良性经营创收，并打造成为井庄镇具有代表性的精品品牌民宿，发展成为具有延庆特色的品牌品牌民宿。（一）市场定位1.目标市场1）主力市场群体：北京市区及周边区县市民；2）基础市场群体：京津冀区域游客；3）机会市场群体：华北地区3小时自驾半径圈，且有前往北京旅游意愿的游客。2.客群细分D亲子家庭客群客群特征：来自北京市区及周边游客市场，出游需求大。政客群
2、需求：便捷、舒适、温馨的度假体验；亲子活动体验。2）乡村度假客群好客群特征：多来自于京津冀城市群居民市场，多以乡村旅居客群居多。政客群需求：延庆地方特色文化及特色乡村休闲文娱活动吸引和滞留旅游者。3）团建拓展客群政客群特征：来自北京市区及周边的企业、团队、机构，以年轻富有活力的群体为主。客群需求：追求轻松自在，年轻活力，拓展激励，与旅游兼顾。（一）品牌形象定位品牌名称：XX“湾里人家”精品品牌民宿营造绿色、亲和力、古朴、宁静的山村乡居生活意境与体验。品牌名称：XX“红色窑湾”精品品牌民宿突出文化及地域属性，彰显具有年代感的代表性特色文化符号。（四）整体风格定位1、4栋别墅整体装修及装饰上采用北
3、欧风格，主色调为暖色，家居使用简约、接近自然的形色，营造健康、简洁明快、静逸和舒适感的旅居环境，体现家的温暖。2、外部公共区域以绿植装饰搭配，与马路对面的绿化公园相融，游客能体验休闲放松的过程，能够更大限度的观赏周围美景。二、营销策略1、每栋品牌民宿房型为6房1厅1厨6卫，满足独栋住宿12-14人、单日总接待人数60人的需求，提供住客日常会议娱乐功能和休闲空间；2、常规配套设施：厨房设计上采用开放式、多功能的方式，院内（屋内）设烧烤及聚餐桌椅，卫生间统一设置干湿分离。3、配置台球、麻将、烧烤工具等娱乐设施。4、院内设置休闲区域，配置桌椅供住客静坐、品茶、聊天。三、运营模式（一）市场定位1、按照
4、合作共赢原则，甲方全托管给乙方经营，双方签订全托管合同，合作期限为5年。2、由甲方负责装修，并将品牌民宿全权委托给乙方经营，乙方提供专业化的品牌民宿管理团队，包括设计师、摄影师、工程团队、运营团队、全职管家、保洁人员，构建起从签约、设计改造、线上线下运营管理的品牌民宿全流程服务。3、甲乙双方采取合作分成方式，即乙方按照半年结算周期，收取经营纯利润的四成。（一）总体定位L住宿为主要营收项。2.“品牌民宿+服务”等附加产品为增收项。（四）整体风格定位1、乙方作为管理主体，采取专业标准化的经营方式面向游客统一经营管理。XX品牌品牌民宿运营管理定制服务标准序号服务项目服务内容备注1咨询服务.品牌民宿总
5、体规划设计.品牌民宿整体运营策划2接待服务.咨询、入住、登记、换房、退房、投诉等3客房服务.客房保洁、物品配送.客房设施维护、维修.客房布草清洗配送.品牌民宿物品采购客房消耗物品采购，由里炮旅游公司负责，费用纳入经营支出。4“品牌民宿+”服务.景区门票预订,餐饮咨询及预订服务.农产品/特产购买服务.团建拓展策划与实施由游客支付服务费5营销推广体系.OTA平台运营及销售.线下渠道开拓、导客.品牌形象设计.专业拍摄费（照片/视频）.日常宣传物料设计及制作品牌民宿星级申评服务线上、线下营销导客6环境管养,室内、院内的环境维护管养7结算体系.财务结算服务,发票开具业务独立的财务核算体2、制定品牌民宿五
6、年经营计划与目标，实行计划性经营。四、营销策略品牌民宿营销策略遵从“在合适的时间将合适的产品以合适的价格通过合适的方式售给合适的人”的原则。（一）产品策略微度假一站式产品及服务1 .主推全年经营型微度假产品，静态为亲子家庭、动态为团队拓展，让产品不平庸，有亮点，打造差异化，按间夜进行售卖。2 .搭建“品牌民宿+”一站式服务产品。与延庆及品牌民宿周边景区景点、特色餐饮、民俗活动结合，加入农产品销售、门票预订、餐饮预订、活动推荐等服务。（四）价格策略完善客房价格体系按照北京旅游市场淡旺季规律，结合延庆旅游市场特点，充分调研并参考周边同行价格，制定完善的客房价格体系。客房价格体系划分原则备注按淡旺季
7、划分淡旺季、平日、周末、节假日等房价需调研周边同行价按客群划分前台、会员、亲友、团队、同行等房价团队包括企业直客、旅行社，其中旅行社按后返10%（一）渠道策略互联网+私域1 .线上建立“互联网+品牌民宿”利用精准的OTA.分类信息平台长期线上推广品牌民宿，达到线上渠道成交量。2 .线下自建私域渠道D搭建品牌民宿会员体系，将线上平台成交的客源引流至线下成为会员，维护增加客群黏性，形成线上拉动线下，老客带动新客，以“存老续新”的方式持续获得客源，实现长期经营。2）自建微信公账号、抖音、小红书、微信群等自营渠道，利用以上渠道持续“种草”推广，实现新客群转化。（一）促销策略淡季做促销、旺季做服务1.促
8、销上采取“淡季做促销、旺季做服务”的方式。根据北京及延庆旅游市场淡旺季及热度、同行竞争压力，每年固定4月-10月的客房价格，11月-次年3月(元旦节、春节除外)结合促销下调客房价格。2客房价格下调，但接待标准及服务品质不变，冬季适当提供伴手礼、奶茶、景区及特色餐饮推荐或预订等免费“关怀”服务，提升接待品质和入住体验。五、投资估算(一)投资规模总投资规模为一次性投入220万元，主要为装修投入，不包括后期二次改造提升、扩建等。功能设施类别建设内容数量备注住宿设施精品品牌民宿(别墅)4栋共满足60人住宿，每栋别塞设置独立院子；整体为中等装修标准基础配套设施品牌民宿接待处1个1旬、办理入住会议及娱乐空
9、间4个每栋1个，利用客厅空间增加功能设施导示和标识系统4套装修时完善(一)投资规模经测算，总投资220万元，按五年经营计划将实现年均营收110万元，年均净利润约75万元，成本投入回收周期约3年。其中，乙方按年经营利润四成分润30万元，归属甲方45万元，即甲方约5年可回收投入成本。XX品牌品牌民宿投资收益估算（初算）固定成本投资构成项目数量总额（元）备注开办费及备用金/200000首次装修成本/2000000装修成本含别墅硬软装、家具家电、院子环境合计首次固定投资2200000即首次需准备和投入的总资金年经营成本构成人力成本人数月薪（万元）合计年薪（元）备注客房保洁2350084000前台接待2
10、300072000小计4/156000经营损益成本每年支出备注布草及洗涤损耗/33000总营业额的3%左右营销费/100000年固定支出设备设施维修费用/10000包括客房、娱乐设施、环境设施维修费水、电、取暖费/50000经营机动费/5000接待消耗、活动礼品、处理投诉等支出小计195000年经营成本合i+354000包括人力成本、经营损益/消耗成本两大项年背业收入项目数量（套/间/m1）单房收益（元）年出租率/完成率年营业收入阮）备注客房经营收入/20%11000004栋别墅合计1100000年利润746000营业额减去年经营成本等于年利润年投资收益率33.91%收益评估投资回收期（年）2.95总投资除以年营业利润等于回收期
