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1、镇江美澜园项目2020年6月23日第一部分：城市印象第二部分：市场分析第三部分：项目本体城市印象PARTl镇江是中国江苏省所辖地级市，位于江苏省西南部，中国东部沿海、江苏南部。长三角城市群三线城市，南京都市圈核心城市，长江流域第三大航运中心，是长三角重要制造业基地、长三角区域物流中心城市。5个县级市（扬中市、句容市、丹阳市）o镇江市辖3个区（润州区、丹徒区、京口区）、：句容市南徐分区一城市次中心由行政、 文化、体育、商务为主的市级公共 设施和生活居住构成的多功能复合老城分区一城市主中心商业金融、旅游服务丁卯分区一产业新城区以高新技 术（教育、光电子）产业、科技信 息服务和生活居住为主。产业发展
2、方向：东西向，东部有国家级镇江经济开发区（大港），西边有国家级镇江高新区（高资）；城市发展方向：南向，东南向为丁卯和官塘新城，正南向为丹徒新区，西南向为南徐新城和大学城。主城核心区型新城区。大港分区丹徒分区一新城区以生活居 住、高新技术产业和第三产业为 主的城市新区。大港工业物流及配区港口和区域物流中心及配套适量规模的城市生活区1.5、宏观经济镇江GDP总量位于江苏第10位，增速1.91%,整体经济水平在江苏省偏低,增速偏慢。排名地区2019年GDP（亿元）2018年GDP（亿元）增速2019年人均GDP（元）1苏州19235.818597.473.43%1789392南京14030.2128
3、20.49.44%1663093无锡11852311438.623.62%1802774南通9383.4842711.35%1283645常州7400.97050.274.97%1565146徐州7151.46755.235.86%812477扬州5850.085466.177.02%1291128盐城5702.265487.083.92%791989泰州5133.45107.630.50%11073610镇江4127.340501.91%12912311淮安3871.23601.257.50%7860312连云港3139.292771.713.26%6945313宿迁3099.232759.
4、7212.30%62917排名地区2019年常住人口4万人）2012年常住人口万人）墙桧率人口密度（人严方千米）1苏州1074.931072.170.26%12155.51452.57Q01%1206数据来源：江茅台蜕计年签1.6、人口镇江人口年增量小，常住人口总量为江苏省末位。1.6、人口镇江市区常住人口增长速度缓慢，市区人口扩容速度慢。产业结构持续调整中，第三产业比重不断上升，但增速较慢。第三产业二产产业以机械制造、化工原料、汽车制造为主，主要分布在城市东部，丁卯及大港片区。L9.工业区布局镇江市化工、机械类工业园分布在东西两翼的高资、大港;科技类园区主要集中在丁卯和谷阳的高新技术产业区。
5、镇江金山创意市场分析PART22019年镇江成交涉宅用地20宗（推出20宗），均为上半年成交，且溢价率偏低（同比2018年下降60%）,下半年开始楼市遇冷，政府断供；2020年1-5月成交涉宅用地4宗（推出4宗），基本以底价成交，土地市场冷淡。镇江市区近五年涉宅用地成交走势16Q14012Q15J8D6U4020O2020年3月26日，镇江发布2020年国有建设用地供应计划公告，商品住宅供应面积达到1785亩。镇江市区2020年度国有建设用地供应计划公告曲江市区2020年度国有建设用地供应计划已经Ul江市人民政府批准,现予公告如下:值：住宅用地木敏及水特殊商服工r仓储用商品住房用地公共省理与交
6、通运看用行政区合计用他地小计保母性安居工程用境8X:中小事量目品住房朋务用地地域设施用地用地8901.924.137S.0482.50.0482533a020.30.00.00.0制尸区I330l8S9.250.01M4231.&1.8500.00.038.20.00.0丹徒区37.135.01274.0699.1594.21C4.90.0132.01207.00.00.04江新区2N&699125SLo19$.30.01983138.9T.I11430.00.0I花新区974.510.8369.4215.6168.247.40.0G.437230.00.0令H*9230.8138.93运42
7、77a9994.017849&9225.827。80.00.0a名再长城函以(*)小计科Y电石4D曷姚94512323中地块147太吉山地块140太平灯地块金山3512526沮裆区金山渐地块450一泉村地块400镇葬L东地块81金山湖北地块1236万咎见缺向检514717受点吗4S3地块27“本民之窜”地块54分才厂地块80工人大里北地欢42“电卬必厂地块运河M106破头厂地块51三不言J块三茅宫5075074-FBftstt言纳4311461写FH鸟北地块182,4S1,S2地块243*域S3、S4地块155中幺以见块300谷海域北A6地块150求b区(W7)物用也地块*江116597会量皂
8、板地块135电竦总厂地块(北京华长)58豪兴访城地块10舄山北路幺山Jjl号地块101,山北路做二期2号地块80舄山北路皆山堂4号地块97合计71*2.2、 住宅市场一年度量价2019年镇江商品住宅市场总体量跌价涨，整体表现供大于求。镇江市区商品住宅年度量价走势品住宅月度量价走势2.3、 住宅市场一月度量价2020年4月开始，楼市逐渐回暖。2.4、 住宅市场一销许库存截止2020年5月底镇江商品住宅销许库存206.51万M（按近6个月去化速度），去化周期17.8月。化周期月）2.5、 板块市场一丹徒区年度：丹徒区从2018年开始成交量明显下降，2019年成交量同比下跌30%;月度：近一年月均供
9、应3.38万M,成交2.34万m供大于求。2.6、周边项目分析一高层射马密芹空色阳光-X看小更独庄IO怜/务层：预计7500（毛坯）一，：杳格里拉庄国网域场IF燧军匹车区悦山园（未售）97-128m,龙由跆十里花园（未售）97-143m,:预计IIo0（精装）光明南郡（在售）93-137m1高层:6000MFF.一一二费,轮.丹娓区教胃装号1与胆务中心绿地翠园（在售）97-128m,高层:7800（）9500（精装）丹徒区M改髭,丹壮区水利农WH祥备住野目前，地块周边主要分布4个主力在售项目和2个即将销售项目。斯通,脩上城风才花园英格兰9K华珊豪庭（在售）157-173m:高层：9000*阳光
10、西血牙篇山汉水清&匕自Ii5清怡镇江颐景园（在售）97-118n-高层：7500awT-ASIb谷陌大酒店支+?.-一.丹徒区BM分徙区民防E花JH.丹&区IE单1江市公路管理处亚风JOEB孥QutLftj丹次区2.6、 周边项目分析一高层板块项目占地面积（m）容积率建筑面积（m1）类型面积段主力在售均价总套数（套）开盘时间推出（套）已销售（套）月均去化速度（套）丹徒板块镇江颐景园（南山切湾碗）1090871.47160357.9高层97-118高层均价7500元f8882019年6月188706光明南郡2900001.24359600高层93-137均价6000元nf6272018年4月62
11、757222绿地翠园923951.62149679.9高层97-128精装9500元/M,钳7800元/n19402019年10月460739悦山园（格林云镜）713241.65117684.6高层89-143一期10800元/m：（精装）已封盘二期预计7500元m.（毛还）10422019年5月1300-华珊家庭332001.343160高层157-173均价9000m,962019年12月9641天地源十里花园669542133908高层95-143未售1172-38局层1 .价格平台：价格波动比较大，主力在售价格6000-9000元nf不等；2 .客群：以项目周边地缘性和周边乡镇进城客户为主，跨区域和投资客较少；3 .去化流速：丹徒板块月均流速为38套；4 .库存：按目前去化速度,丹徒板块高层库存去化周期为75个月。5 .产品力及开发水平：a、周边在售项目产品线成熟，仍处于刚性需求阶段；b、各项目间同质化严重，竞争非常激烈。娼山庄一11E卦忖不大Jl英搐兰印丹徒区M改髭叶端摹云车区:华琉呼苑IUuI2公路侬黑处11洛陌型启光明南郡（在生）85-128m洋房：7500杳格里拉I庄国网域场否格里独庄IO护马密金色阳光娩压舒苑浙遇海上阳4花园a哥内便药房868公3阳光西晔川；.Se亨审苑亨纳河醉.ft,丹提区救鸟装号与胞务中心丹徒区俸同彩票华珊豪庭（在售）130-15
