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1、目录物业设施设备维保方案21.6 空调系统维保服务方案21.6 .1空调系统的运行维护方案21.7 .2空调设备维护保养31.7 安防系统维保服务方案51.7. 1维保服务方式51.7.2响应时间及承诺7L8消防系统维保服务方案7L8.1消防监控系统管理制度71.8.2消防监控系统维护保养制度81.8. 3消防控制主机101.8.4火灾自动报警系统111.1.1 5消防给水系统131.8.6 自动喷淋灭火系统161.8.7 应急照明和疏散指示标志171.8.8 应急广播系统181.9电梯维保服务方案24I .9.1周保养24II 9.2月保养26III 9.3半年保养28物业设施设备维保方案1
2、.6空调系统维保服务方案1.6.1空调系统的运行维护方案（一）作业程序1、规范空调系统运行管理工作，确保空调系统良好运行。2、适用于项目部辖区内各类空调系统的运行管理。3、工程主管负责检查空调的运行管理的实施情况。4、工程主管负责检查空调系统的运行管理。5、当值管理人员具体负责空调系统的运行巡视检查。6、每日的巡视监控。7、巡视监控的主要内容如下：空调机组、控制柜（箱）及管路、闸阀等附件。检查线路电压（正常380V,不能超额定值的+TO%）。检查空调主机运转是否有异常振动或噪音。检查管道、闸阀是否有渗漏、保温层是否完好。检查控制柜（箱）各元器件动作是否正常，值班人员应立即采取措施予以解决，处理
3、不了的问题应立即上报工程部主管。整改时，应严格遵守空调维修保养标准作业规程中异常情况的处置方法进行。（二）空调系统操作标准作业规程1、规范空调系统操作程序，确保正确、安全地使用空调。2、适用于物业项目部辖区内空调系统设备的维修保养。3、工程主管负责检查空调操作标准作业规程的执行情况。4、值班人员具体负责空调系统的运行巡视检查。1.6.2空调设备维护保养1、对空调系统进行维修保养时应按空调维修保养年度计划进行。A、空调维修保养的时间计划不允许超过3小时，如必须超过3小时，则应由工程主管填写申请延时维修保养表经项目部经理批准并征得使用人的同意后方可延时。B、空调因维修保养等原因需停用时，应由主管填
4、写停用申请表经项目部经理批准后提前一周通知有关部门。如因突然故障停用空调，应在恢复使用后2小时内向有关部门做出书面报告。C、室内机组维修保养D、每季清洗一次空气过滤网，检查机组的制冷情况（不定期）。E、检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应查明原因，予以解决。F、用500V摇表检测风机电机线圈，绝缘电阻应不低于0.5兆欧，否则应整修处理。G、清洁风机出风口、检查排水管是否畅通。H、用专用溶液（内加缓冲剂）清除盘管的翅片。I、清洁室内机出风口及装饰件。2、冷凝器维修保养：维修人员每半年对制冷设备的风冷冷凝器进行一次彻底清洁、保养。3、风机盘管维修保养：A、每周清洗一次空气过滤网；B、清洁接水盘
5、，检查冷凝水管。4、电动机维修保养：A、用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在O.5兆欧以上，否则应进行干燥处理或修复；B、检查电动机轴承有无阻滞现象，如有则应加润滑油，如加润滑油后仍不行则应彻底查找原因或更换同型号规格的轴承；C、检查电动机风叶有无碰擦现象，如有则应修整处理。5、直燃机维修保养：A、协助专业公司每年对直燃机进行一次检测、保养B、巡视过程中如发现不正常情况时，值班人员应采取措施予以解决，处理不了的问题应及时详细地汇报给工程部主管，请求支援解决。整改时，应严格遵守中央空调维修保养标准作业规程。C、值班人员应根据不同的天气，检查空调使用情况，最大限度的节省能源。6、控制部分维修
6、保养：A、清洁控制柜内外的灰尘、赃物。B、检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换。7、接触器维修保养：A、清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；B、清除触头表面及四周的污物，如触头烧蚀严重则应更换同规格交流接触器；C、清洁铁芯上的灰尘及赃物；D、拧紧所有紧固螺栓。8、热继电器维修保养：A、检查热继电器的导线接头有无过热或烧伤痕迹，如有则应整修处理，处理后达不到要求的应更换;B、检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换。9、自动空气开关维修保养：A、用50Ov摇表测量绝缘电阻应不低于0.5。，否则应烘干处理；B、清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏则应更换;C、清除触头表面上
7、的小金属颗粒。10、中间继电器、信号继电器的维修保养：A、对中间继电器、信号继电器做模拟实验，检查二者的动作是否可靠，输出的信号是否正常，否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。B、PC中央处理器、电子线路板如出现问题，则申请外委维修。11、直燃机维修保养：专业公司每年对直燃机进行一次检测、保养。12、计划中未列出的维修保养工作，应由工程主管尽快补充至计划中，对于突发性的设备设施故障经工程主管批准后，可以先组织解决而后写出事故报告并上报项目部。1.7安防系统维保服务方案1.7.1维保服务方式1、定期上门巡检服务(1)每年进行一次设备的除尘、清理，扫净监控设备显露的尘士,对摄像机、防护罩等部件
8、要卸下彻底吹风除尘，之后用无水酒精棉将各个镜头擦干净，调整清晰度，防止由于机器运转、静电等因素将尘土吸入监控设备机体内，确保机器正常运行。同时检查监控机房通风、散热、净尘、供电等设施。(2)根据安防监控系统各部分设备的使用说明，每两个季度检测其各项技术参数及监控系统传输线路质量，处理故障隐患，协助监控主管设定使用级别等各种数据，确保各部份设备各项功能良好，能够正常运行。(3)对容易老化的安防监控部件每个季度一次进行全面检查，一旦发现老化现象应及时更换、维修，如视频头等。(4)对长时间工作的安防监控设备每两个季度定期维护一次，如监控主机长时间工作会产生较多的热量，一旦其电风扇有故障，会影响排热，
9、以免监控主机工作不正常。(5)对安防监控系统设备的运行情况进行监控，分析运行情况，及时发现并排除故障根据用户的监控系统经常出现的情况或者有可能出现的地方及时提出日常维护和日常使用建议。2、电话支持服务对于临时出现的使用、操作或其他非故障的简单问题可直接电话联系我方服务工程师，寻求问题的解决方案、操作方法及技术指导。3、现场技术服务在维保期限内，监控系统所有设备(如监控主机、摄像机、解码器、等)在正常使用下发生损坏，由乙方负责更换，设备及配件费用视维保方式由维保合同中指定方承担。维修后向用户汇报问题情况及处理结果提交维修报告并由用户签字并留存备案。在设备使用过程中存在的使用上的问题，乙方应解释清
10、楚指导正确使用，并提出合理化建议。1.7.2响应时间及承诺每周7天X24小时服务专线和长期的免费技术支持，保证在接到用户方故障电话申报后1小时内响应，8小时内到达现场，24小时内处理问题，在24小时内不能解决问题的设备，应在36小时内提供同档次的设备给用户代用。故障处理完毕后，乙方需将维护单交甲方签名确认。摄像头超过72小时不能使用的，则不支付该摄像头本月维护费用。1.8消防系统维保服务方案1.8.1消防监控系统管理制度1、严格执行中华人民共和国消防法及其他消防法规和公司的有关消防安全规定；2、严格遵守值班制度，服从领导，坚守岗位，不得擅离职守，严格执行交接制度；3、熟悉电气线路走向、电器设备
11、安装使用情况及供电输入功率与用电总负荷的大小，熟悉电气安全和防火知识；4、严格执行电力技术规范及安全操作规范，在安装和更换电器设备、线路时，电线、保险丝必须计算精确，不得随意增大和减小,线路接点要牢固，避免超负荷和接触不良；5、定期对线路和各种设备进行安全检查，要特别注意隐蔽部分，防止留有死角，对有安全隐患的电器设备和线路，要及时进行维修和更换；6、维护、管理机房内的消防设备和器材，熟练掌握其使用方法；7、值班人员必须坚守值班岗位，按时交接班，并认真完成规定的作业计划，认真填写各种记录；8、严格执行操作规程，遵守处理故障规定，不能以任何理由和借口推诿、拖延处理故障时间，及时准备完整填写值班日志
12、和各种规定的记录，按规定作好交接班记录。1. 8.2消防监控系统维护保养制度1、烟、温感报警系统每周对区域报警器、集中报警器巡视检查一次，电源是否正常,各按钮是否在接受状态；每半年对烟、温感探测器进行逐个保养，擦洗灰尘，检查探测器底端子是否牢固，并进行逐个吹烟试验；对一般场所每三年，污染场所每一年进行一次全面维修保养，主要项目：清洗吸烟室（罩）集成线路，保养检查放射元素镁是否完好等。2、送风、排烟系统2. 1送风每周巡视检查各层消防通道内及消防电梯前大厅加压风口是否灵活；每周巡视检查各风机控制线路是否正常，打扫机房和风机表面回程；每月进行一次维护保养，检查电气元件有无损坏松动，清扫电气元件上的
13、灰尘，风机轴承加油等。2. 2排烟每周巡视检查各层排烟阀门、窗、电源是否正常，有无异常现象，同事对各排烟机控制线路进行检查，就地启动试验，打扫机房及排风机表面灰尘;每月进行一次维护保养，检查电气元件有无损坏松动，对排烟机轴承及排烟阀机械部门加油保养，打扫机房，同时按照设计原理对50%楼层实施自动控制试验。3、消防栓系统每周巡视检查各层消火栓，水龙带，水枪头，报警按钮等是否完好无缺，各个供水泵、电源是否正常，各个电气元件是否完好无损处于备战状态；每月检查一次各个阀门是否灵活，进行除锈加油保养，检查水泵是否良好，对水泵表面进行除尘，检查电器控制部门是否良好，同时按设计原理进行全面试验；每季度在月检
14、查的基础上对水泵进行中修保养，检查电动机的绝缘是否良好。4、喷淋系统每周巡视检查管内水压是否正常，各供水泵电源是否正常，各个电气元件是否完好无损，处于备战状态；每月巡视检查花洒喷淋头有无漏水和其他异常现象，检查各阀门是否完好并加油保养，同时进行逐层放水，检查水流指示器的报警是否正常，水位开关是否灵敏和启动相应的供水泵；5、火灾自动报警系统检修具体实施流程班组及个人维护作业计划应经批准并按维护规程、指标、操作手册和说明书的规定执行。检测项目、数据应计入设备管理档案，妥善保管。每月对消防系统进行一次检测。消防系统检测操作流程如下：2.1 应事先拟定系统测试项目，报主管领导和运营部、保卫处审核批准。
15、2.2 消防系统检测工作必须在单位下班后半小时进行；检测时消防安全主管必须到现场负责此项工作，并组织召开相关部门协调会，明确测试流程、制定现场应急措施，部门主管领导到现场检查和监督；1.8.3消防控制主机一）每月消防控制主机电源检查项目：1）检查系统电压偏移是否在允许范围内。系统电源标准：AC197V242V50HzIHz2）查看消防控制配电箱的标志，以及仪表、指示灯、开关、控制按钮。3）检查主电源和备用电源之间的自动切换是否正常。检查方式：a）自动控制方式下，手动切断消防主电源，观察备用消防电源的投入以及指示灯的显示。b）人为控制方式下，在低压配电室应先切断消防主电源，后闭合备用消防电源，观察备用消防电源的投入以及指示灯的显示。C）每季度要对备用电源进行广2次充放电实验，厂3次主电源和备用电源自动切换实验。二）每月应对消防控制主机进行如下项目检查：1）触发自检键，进行功能自检：2）对控制器电源全部发光显示器进行检验,并循环三次。3）对11级编程继电器进行检验，检验期间继电器触点动作，但输出+24V撤消。4）对打印机功能进行
