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1、设备维修养护计划管理方案（保洁服务）要点： 延长设备设施的使用寿命，使物业保值、升值 保证设备设施的正常运行，同时确保医院的正常营业 节能降耗，设备永葆如新 降低管理成本支出，减轻客户经济负担第一章物业日常维修养护管理物业的公共部位和共用设施设备的维修养护是现代物业管理的主要内容之一，也是医院这样的综合医院的管理重点之一。我们将坚持因地制宣、科学管养的方针,编制科学的物业维修养护计划并合理组织实施力争达到如下目的：延长物业物质寿命满足公共设施、设备的正常使用功能延长物业的经济寿命，达到保值增值的效果；降低管理成本支出,减轻客户经济负担。我们将以建设部、XXX市有关物业维修养护的相关法规、专业标
2、准、技术规范以及我公司物业保洁质量保证体系中的相关操作规程作为依据,做好医院的物业维修养护工作。一、技术力量配备我们将从公司储备的各类专业技术人才中抽调熟悉土建、机电、给排水及空调等专业的技术人员充实到医院管理中心,以满足物业日常管理及维修养护的需要。同时，我们将加强维修技工的培训工作。通过开展长期连续的专项培训I,促使维修技工不断提高维修工作技能，熟练掌握公共部位、共有设施设备维修养护的内容、周期及质量标准等。二、制度保证我们将严格执行物业管理条例及XXX市物业管理办法等相关法规，并结合公司质量管理体系的要求，根据现场实际情况编制房屋本体及设施设备管理程序、用户房屋维修管理程序等程序文件和设
3、施设备管理工作手册、维修工作手册、设施设备维修养护工作流程等工作手册及文件，作为物业维修养护的制度保证。三、建立和完善维修档案我们将对物业的公用设施设备、共用部位进行统一编号,建立相应的设备设施档案卡用口台帐（包括：档案台帐、分户台帐、分类汇总台帐），并输入电脑，利用现代化的管理手段进行登记、查询和控制，全面掌握公用设施设备、共用部位的运行使用状况，为物业的维修养护提供科学的参考。四、预防性维修保养根据设施设备台帐，制定预防性维修保养计划，对所有的设施设备实施分级预防性保养，确保得到有效的维护，保证正常的使用功能和延长其使用寿命。五、节能降耗能源约占管理开支的百分之二十以上，因此在节减管理开支
4、中，节能便是最有效的方法。具体节能方法需根据现场实际和安排成立专题小组研究及监管，由物业公司统一协调，监督日常运作，制定每月工作进度表，确保指定的工作如期完成。第二章公共设施设备维修养护管理一、维修养护范围共用设施设备包括电梯、变配电没备、消防设施设备、中央空调设备、水泵房设备系统、真空泵房、气泵房、中央监控系统、公共照明、弱电（电话、电视、网络、广播、音响、对讲等给排水系统、污水处理系统、园林绿化、通道沟渠、停车场、路灯等。1、给水设施饮用水水池（箱）半年消毒1次,水质每3个月化验1次，冬季水箱有可靠的保温措施,且不得对水质产生污染；保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明和采暖，地面排水畅通，每
5、3个月（结合清洗水池）清洗1次泵房；水泵运行正常，每2小时巡查泵房1次，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门每半年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修，对轻度锈蚀将脱皮清理干净；专业人员专人巡视，每日检查泵、管道、水箱、阀门、水表状况，定期保养、维护，出现问题随时处理。2、排水设施化粪池每年清理2次,每日巡查1次.出入口畅通,井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每3年全面更换1次；每周清扫1次以上排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；达到目视基本干净无污渍、无杂草，排水畅通
6、，无积水、臭味；每2个月对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每季度对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。清理时,地面竖警示牌，必要时加护栏，清理后达到目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物，水面无漂浮物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。每日清扫1次沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；必要时用洗涤剂擦洗排水沟。达到干净无污渍、无青苔杂草、排水畅通,无积水、臭味。3、供配电系统（在不移交供电部门的情况下）建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度；每年委托专业单位对变压器、高压开关柜进行1次测试、试验等项目
7、的维修保养；每年对变压器外部、低压配电柜进行2次清洁、保养；保证正常电力供应，限电、停电按规定时间通知用户（使用人）；每年检测1次保安接地电阻；每年检测1次配电房主要电器设备的绝缘强度;每年检测2次配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具，并每年送供电部门检测1次；每日填写运行记录，建档备查。4、弱电系统操作人员受过专业培训，持证上岗；工作时认真负责,精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，及时处理；有切实可行的维修保养计划；保养检修及时；对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态；工作、维修、养护有记录,特殊系统、设备的进入经过授权,密码有有效保护；分系统定时检查
8、和记录各部分、各监控点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。5、避雷接地系统每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；在大雷雨过后也要及时系统检查,发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。6、道路、停车场、（车棚、车库）及路灯等配套设施加强道路维修与养护，制定详细的道路维修养护计划，按照合同约定实施；保持道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通；设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时修补；道路、车场每天检查1次；劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物；停车场、停车设备完好无损，有大、中、小修计划；每日对道路、停车场进行巡检,发现缺损立即维护。
9、对进入的施工单位,派人跟踪，确保道路、停车场不受损坏。每2年对道路，停车场设施进行一次维护，每5年进行一次大修。停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要的消防设备，符合停车场规范要求，便于管理和停放车辆。每日对路灯进行检查，发现损坏立即更换，发现损坏，及时通知工程维修部。每月清洁灯具一次，每季检修线路一遍,每年对于破损灯具及老化线路进行更换。7、电梯电梯采取外包的方式承包给专业电梯公司负责日常维护与保养。具体要求按照国家相关强制性标准处理。8、中央空调系统工程部专人负责对中央空调的日常维护和保养,，并持证上岗。制定了详细周密的运行管理规程。每日隔1小时巡视1次，巡视部位包括：中央空调主机,
10、控制柜及管路，闸阀等附件。检查内容包括电压，高低压力，油压，冷冻水温度，冷却水温度，三相电流等并做好工程部中央空调运行记录，出现异常立即处理，对于处理不了的故障报工程部主管处理。中央空调水泵每两小时检查空调水泵轴承声音，排除不正常漏水。每月检查主机漏油泄漏情况，风机盘管皮带，过滤网清洗,冷凝水管等。并填写中央空调月度保养记录。每季检查保养空调水泵轴承，检查水质。每年4月对中央空调系统进行大修对系统全面检查电机检查绝缘，风机盘管是否漏水漏气，管路检查等。空调机房保证干净清洁，每日打扫，设备表面清洁。空调交接班记录清楚完善，工程部为保证空调运行，保证医院使用，制定了中央空调紧急预案。工程部对电,气
11、消耗要求操作维修人员必须认真填写。工程主管对每天消耗进行分析，减少不必要的浪费。9、供暖系统工程部对锅炉操作人员进行培训上岗，做到安全第一。锅炉操作人员必须有上岗证。工程部制定了锅炉操作规程，锅炉运行及交接班记录，锅炉房管理规定等管理制度。要求锅炉操作人员认真执行。工程部水暖维修工负责锅炉维修与巡查工作，锅炉操作工发现问题及时报告工程部维修工进行处理。水暖维修日常巡查内容：换热泵，循环水泵，及锅炉的运行情况。检查内容：水泵压力，煤气压力，控制柜电流，电压，水泵声音等，每月对水泵保养加油，发现漏水及时处理。供暖系统维修计划制定，每年12月由工程部主管召集锅炉操作工，维修水工制定维修计划及材料计划。供暖季后，由工程部主管组织实施。保养主要内容：锅炉燃烧室清理，燃烧头保养清理，烟管，烟道，风机，水泵大修，控制系统保养等。工程部对每天燃气消耗进行统计分析并按室外温度调节锅炉设定温度。
