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1、工程管理运营手册第一部分岗位职责一、工程部工作职责、岗位职责1.0工作职责1.1 负责小区公共设备、设施维修保养和管理。1.2 负责公共区域的水、电及其它配套设施的维修工作1.3 及时认真地对业主报修项目进行处理，负责业主有偿服务工作。1.4 负责对突发性设备故障处理和抢修工作，及时排除设备故障，组织调查分析设备事故原因，制定预防措施。确保小区的设备保持良好运行状态。1. 5根据设备的特点制定服务处设备的检修保养计划。按设备的维修保养计划，进行维修保养，并作好记录。1.6定期对本部门员工进行有关设备设施的技术及安全知识培训。1.7定期检查电梯运行情况，并对维保情况实时监督保证电梯处于良好运行状
2、态.1.8定期对房屋及公用设施设备运行情况进行检查，并做好相关记录，发现问题立即进行有效处理.1.9 定期对弱电系统运行情况进行检查作好记录，按维保计划进行维修保养。1.10 建立设施、设备档案资料。1. 11配合其他部门开展工作，完成上级安排的临时性工作。2.0维修部主管岗位职责2. 1任职资格2.1.1 具有大专以上文化程度，有一定的工作和管理经验。2.1.2具有较强的专业知识，全面了解住宅内各种设施的基本原理，了解国家有关电工操作规程与技术标准，能够对下属进行技术指导。2. 1.3熟悉小区公共设施设备的名称、规格、性能、操作规范、技术原理。2.2 岗位职责2.2.1 1负责小区公共设备、
3、设施维修保养的指导和管理。2.2.2 负责组织人员对突发性设备故障处理，并组织调查分析设备事故原因，制定预防措施。2.2.3 负责对设备保修单位维护保养工作的联系、协调、监督及质量评定。2.2.4 根据设备的特点制定服务处设备的年度、季度、月度、周期预防性检修保养计划，并监督实施。2.2.5 检查交接班、巡查情况，并对工作中存在的问题提出处理意见。2.2.6 每月定期召开会议，总结本月工作情况，对服务处维修工作进行季考核。2.2.7 2.7定期对本部门员工进行有关设备设施的技术性培训及安全知识培训。2.2.8 督导、检查维修人员的工作情况，并填写日常检查表。2.2.9 配合其他部门开展工作，完
4、成上级安排的临时性工作。2.3 维修班长岗位职责3. 1任职资格3.2.1 具有中专以上文化程度，持有中华人民共和国特种技术操作许可证，有一定的工作和管理经验。熟悉小区公共设施设备的分布，名称、规格、性能。3. 1.2具有维修方面的专业知识，了解国家有关电工操作规程与技术标准，能对维修工的工作进行指导。3.2岗位职责1.1.1 1同维修工一起对小区公共设备、设施进行维修、保养和管理。1.1.2 2.2组织维修工对突发性设备故障进行处理，并组织调查分析设备事故原因，制定预防措施。1.1.3 检查交接班、巡查情况，并对工作中存在的问题提出处理意见。1.1.4 检查维修人员的工作情况，并填写日常工作
5、表。1.1.5 每月定期召开班务会，总结本月工作情况，对维修工的问题提出处理意见，并向主管汇报。对维修人员进行月考核。1.1.6 配合其他部门开展工作，完成上级安排的临时性工作。4. O水电维修工岗位职责4.1任职资格4. 1.1具有初中以上文化水平，持有中华人民共和国特种技术操作许可证。4.1. 2熟练掌握水、电工基本原理。4. 1.3熟练掌握辖区内的设备操作技术规程及水、电常规维修技术。4.2工作职责4.2.1服从主管和班长的调度与工作安排。4.2.2 负责小区内各相关设备、设施的维保工作，负责水电及其它维修工作及业主有偿服务工作。4.2.3 认真填写交接班、巡查记录，发现问题立即向班长或
6、主管报告。4.2.4 2.4及时认真地对业主报修项目进行处理。4.2.5参加设备故障的抢修工作，及时排除设备故障，确保小区的设备保持良好运行状态。5.机电设备维修工岗位职责5.1 任职资格5.1.1.初中以上文化水平，初级以上合格证，具有中华人民共和国特种技术操作许可证。5.1.2有高度的责任心，有一定的机电设备管理、维修经验。5.2工作职责5.2.1巡查机电设备运行情况，并做好相关记录。发现问题立即进行有效处理，重大事故或紧急事件时及时通知班长、主管并作应急处理。5.2.2按设备的维修保养计划，进行维修保养，并作好记录。5.2.3 所有设备的操作和检修须按规定程序进行，不能随意更改或省略操作
7、步骤。5.2.4 按规定更换设备零件部位、冷却液、润滑液等，严禁设备疲劳运行或带病运行。5.2.5 保持设备房内干净整洁，严禁无关人员进入设备房，专用工具或备件等须造册登记，摆放整齐并保管好。6.弱电维修工岗位职责6.1任职资格6 .1.1具有高中以上文化水平，持中华人民共和国特种技术操作许可证7 .1.2有弱电维保经验。6.2岗位职责6.2.1 按弱电维保计划对弱电设备进行维修保养。6.2.2 对工作范围内的故障和事故进行处理，并做好记录。6.2.3 对弱电系统进行巡查监控，作好记录。6.2.4 2.4参加应急抢修，配合其他工程、维修人员工作。6.2.5 对业主报修的设备及时进行处理。第二部
8、分服务规范服务规范（共用部分）1. O总体要求1.1.物业共用部位应当保持交付时的外观状态，应符合建筑设计安全要求；1.2 物业共用部位应当不被占用；1.3 物业共用设施设备应当保持交付时的完整状态，并应满足其设计功能要求；1.4 工程服务的所有标识均应符合公司的要求；1.5 在物业服务区域内，所有物业服务人员应执行公司服务礼仪规范（服务人员素质因素）的要求；2.0具体要求2.1.项国面.、应没有渗水现夔求2.1物业共用部位2.1.2外墙面1、应没有渗水现象；2、露台、阳台应没有乱搭建和乱封闭现象；3、窗户应没有乱替换现象；4、墙面应没有乱悬挂物品（如空调主机）、拉线现象；5、大理石或墙面砖，
9、每20m。应当破损不超过1处。2.1.3内墙面1、大理石或墙面砖，每10平米破损应当不超过1处；2、墙面应没有乱悬挂物品（如空调主机）、接线现象；3、进户门应没有乱替换现象。2.1.4顶棚1、扣板应没有脱落、缺失现象；2、参照“内墙面”要求。2.1.5地面1、大理石或地砖地面，同一区域的破损砖块应当不超过1块。2.1.6走廊1、应当没有堆放杂物现象；2、应当没有被侵占现象。2.1.7楼梯扶手1、制品应当不变形，安装牢固。2.1.8楼梯台阶1、同一楼层的台阶缺损应当不超过1处；2、参照“地面”要求。2.1.9门窗1.应当无明显破损、变形，锈蚀、脱漆现象；2、门扇开关应当灵活；3、防火门闭门器应无
10、缺失、损坏，能正常关闭。2.1.10地下室1、排水设施应当完好，排水通畅；2、四周应无漏水、渗水现象；3、应当没有乱堆放、被侵占现象；4、参照“内墙面”、“地面”要求。2.2共用2.2.1管渠（网）1、末端水压及流量应满足设计要求；I2、管网应没有无跑、冒、滴、漏现象；设施3、管道功能应当区分（颜色）清晰；4、生活水箱（池）入口应加盖加锁，溢水管、泄水管、通气口应加金属网；5、管井盖完好率应达100%；6、沟渠排水应当畅通；7、化粪池应密封，外围应当无异味。2.2.2广场、道路1、道路路面，每Iom破损应当不超过1处；2、路牙应当无丢失、松动现象；3、广场面，每Ion1。破损应当不超过1处；2
11、.2.3围栏、大门1、构件锈蚀或油漆脱落，每Ion1.应当不超过1处；2、构件应当没有缺失、不变形、牢固。2.2.4园林小品1、木制品应当无油漆脱落、虫害、腐蚀现象；2、铁制品应当无锈蚀现象；3、其它制品应当无掉皮、掉色现象；4、制品、构件应当没有缺损，安装牢固；5、防护、警示设施应完好。2.2.5景观水系1、水质应符合设计要求；2、应没有渗水现象；3、防护、警示设施应完好。I2.2.6垃圾站1、应当外观整洁，无破损，有门封闭；2、外围应当无明显异味。2.2.7健身器材1、构件、功能应当没有缺失，完好；2、应当没有锈蚀或油漆脱落现象；3、使用说明、警示、防护设施应完好。2.2.8游泳池1.水质
12、应符合要求；2、应没有渗水现象；3、救生人员应在场；4、警示、防护设施应完好。2.2.9运动场1、地面应当没有起皮现象，线条清晰；2、球网应当完好。2.2.10停车场1、停车场设施应当齐全完好；2、车位、车道线应当清晰；3、没有车位时，在入口处应当有致歉提示标识；4、参照“地下室”要求。2.3共用设备系2.2.11标识系统1、图形、颜色、安装位置应当符合公司VI手册要求；2、维修工作场所应设置警示标识；3、应当没有锈蚀或油漆脱落现象；4、标识物应当没有缺损，安装牢固。统2.3.1供电供水系统1、供电、供水指标应符合国家规范要求；2、每年故障停电、停水次数应不超过2次；3、计划停电、停水时应提前
13、1天书面公告，故障停电、停水时应在故障后1小时内书面致歉并说明原因和预计恢复供电、供水的时间；4、需要停电、停水维修的工作，应安排在用电、用水低峰期；2.3.2公共照明1、照明灯具、开关应当无损坏现象；2、开关应当灵活、接触应当良好；3、大堂、设备间、地下停车场、电梯轿厢、电梯前厅等重要场所的照度应当符合设计要求。2.3.3电梯1、应符合国家安全标准，并在轿厢内张贴有效的安全年检合格证和乘客安全需知；2、平层误差应当在15mm以内；3、电梯机坑无积水；4、轿厢内外面板、按钮应当无破损，开关灵活、接触良好；5、轿厢内对讲电话与监控中心通话应清晰；6、每年故障停梯次数应不超过5次：7、应当无异常震
14、动、冲击现象；8、电梯困人时，管理人员应在5分钟内到现场应急处理，困人时间应不超过30分钟；9、维修工作应安排在人流低峰期；10、计划停梯时应提前1天书面公告，故障停梯时应在故障后1小时内书面致歉并说明原因和预计恢复运行的时间。2.3.4中央空调系统1、供冷指标应符合设计要求；2、环境温度在25。C以上时，应启用中央空调系统；3、每年故障停冷次数应不超过2次；4、维修工作应安排在人流低峰期；5、计划停冷时应提前3天书面公告，故障停冷时应在故障后1小时内书面致歉并说明原因和预计恢复供冷的时间。2.3.5集中供暖系统1、供暖指标应符合国家规范要求；2、政府规定的供暖时间应启用集中供暖系统；3、每年故障停暖次数应不超过2次；4、维修工作应安排在人流低峰期；5、计划停暖时应提前3天书公告，故障停暖时应在故障后1小内书面致歉并说明原因和预计恢复供暖的时间。2.3.67系统1、系统月1误报朝应君避漉演确；2.3.72停熟应彩统噫鹿率成速理说觌；场系统、消防郦水物箭掠标速舜掰设计要求；,、4、疏散指际加好好辕国速对血糖施急措施；1防5、消火搜箱薛命佣至次窿筠它濮用瞌檄艇齐全完好；1、在异常情况时，监控中心应即时6、内部浦翻熊练，应当每半年最少1次，综合消防演灵，W拱语应达到1.oo2.3
