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1、工程部操作手册第一部分岗位职责一、工程部工作职责工作概要：对物业（副）经理负责，对物业公司前期介入、接管验查、装修管理、工程运行等工作负责，作好部门内部沟通及协调。主要职责：1.O负责按物业委托服务合同对工程设施设备进行管理，确保为业主或使用人提供专业的工程服务。2.0负责本小区的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目的验收和资料核实工作。3.0负责编制设施设备的维修保养计划，负责做好本部门业务相关的合同评审。4.0负责设施设备安全运行。5.0负责实施设施的日常维护与保养。6.0负责小区内重要场所及各类设施设备的静态标识和状态标识的申请制作和保持。7.0负责小区的工程改造、设备
2、更新方案及预算决算，编送至有关部门进行评审。8.0保持所辖房屋建筑、设施设备和周边环境的完好与功能的随时可使用性。9.0负责拟定小区公共设施建筑物，设备系统的管理规定。10.O负责小区设施设备系统（供电、空调、给排水、电梯、电话、卫星及有线电视、消防、计量等）的管理、运行和维修等。11.0负责公共设施建筑物、设备系统紧急情况的处理。12.0负责物业前期介入、接管验收实施工作。13.0负责业户二次装修审批、巡查和管理工作。二、工程部各岗位工作职责1.0工程部主管1.1 执行物业经理的各项指示，安排好工程部所有人员的工作，确保人尽其才，合理使用，负责与物业公司工程方面的对外联系。1.2负责接管验收
3、、装修管理组织的实施工作。1.3 负责小区内机电设备的操作运行正常，制定部门的年度、月度计划，包括工程维护保养预算、人员编制、工作内容、物品申购计划、能源管理措施、外判工程计划以及安全、环保等管理工作。1.4 审核制定机电设备的日常运行、维修保养和巡视检查制度，并督促工程部员工认真执行。1.5洽谈和确定外判维护保养合同，监督承包商的工作、进度和质量。1. 6制定安全工作制度及突发事件应急处理程序，指挥属下员工解决物业中的各种突发事件，妥善处理善后事宜。1.7 监督检查部门员工的行为、考勤、衣着、纪律，确保属下员工的行为规范符合公司要求，做好员工考核工作。1.8 检查下属各类工作报告，定期向物业
4、经理递交每周、每月及每年工程报告。1.9 有计划地组织部门员工的培训，不断提高对整个物业的管理水平。1.10 协调好与政府有关职能部门的关系，确保小区水、电、消防、技防、卫星接收及环保等设施的正常使用。1.1.I建立业主投诉意见处理制度，确保所有维修单和投诉电话都能得到满意的1.12每天坚持深入现场，抽查工程各项工作的执行情况，发现问题及时处理。1.13 按时完成物业（副）经理布置的其他工作。2.0工程领班2.1 负责小区的配电、供水、机电设备、设施等的运行、维修进行统筹管理及安排。2.2 确保小区机电设备操作运行正常，协助工程主管制定部门的年度、月度计划，包括工程维护保养预算、人员编制、工作
5、内容、物品申购计划、能源管理措施、外判工程计划以及安全、环保等管理工作。2. 3审核、批准维修技工的维护保养工作，执行维修保养和巡视检查制度，并督促维修技工认真执行。2.4协助主管监督承包商的工作、进度和质量。2.5执行安全工作制度及突发事件应急处理程序，指挥属下员工解决物业中的各种突发事件，妥善处理善后事宜。2.6监督检查维修技工的行为、考勤、衣着、纪律，确保属下员工的行为规范符合公司要求，做好员工评核工作。2.8每天坚持深入现场，抽查工程工作的执行情况，发现问题及时处理。2.9按时完成工程主管布置的其他工作。3.0工程维修技工3.1 负责物业公司供配电、供水、机电设备、设施等的运行、维修工
6、作，制定建筑工程之定期保养时间表，检查例行保养工作。3.2 熟悉物业公司供电、供水方式，线路、管道走向和所管辖设备、设施的使用原理、技术性能及操作方法。3.3 定期巡视变配电、给排水的运行状况，密切监视各类仪表、电表、压力表的工作情况，准确抄录各项数据并填写报表。3.4 巡查公共区域的门窗、墙面、地面、玻璃、标志牌、指示牌、广告牌等设施，若发现不正常，须向上级报告及进行修理。3.5 负责与供电、供水和其它相关部门的业务联系，对停、送水电做好记录并提前24小时通知业主/使用人。3.6 检查各承判商之工程水准，并对质量提交报告，审查承判商施工图纸方案，并提出意见报告。3.7 协助监督及验收土建、装
7、修工作。3.8 发生故障时，应按操作规程及时排除故障；如不能处理应及时向工程部主管汇报，组织技术力量进行抢修。3.9 审核与协办维修工具及材料的采购。4.O工程文员（前期由工程主管兼任）4.1 贯彻执行工程主管的工作指示，协助工程主管之日常文书工作。4.2 负责工程部各类文件及报告的收发、打印、复印、传阅及存档等工作。4.3 提交之每月/每年工程事务工作报告及计划的整理、汇总及归档工作。4.4 妥善处理各全权项目之外判合同的存档及借阅工作。4.5 负责接听/接待任何至物业管理工程部的投诉、查询电话及拜访人员。4.6 收集各项有关工程设备/系统的技术资料，并完成归档、登记工作。4.7必要时需协助
8、完成上司安排的其它事项。5.0文员/仓管（由工程领班负责）5.1 负责物业公司分仓管理，并按时与总仓管理员核对帐目。5.2 负责定期按时对仓库物资进行盘点，填写物资盘存表报地产公司资产管理员汇总统计。5.3 严格执行和完善物资领（借）用手续，做到帐、物、卡一致。坚持仓库物资先进先出的原则，防止发生物资过期报废。5.4 负责仓库物资的标识、维护、贮存工作，做好仓库整理、整顿工作，确保仓库物资完好无损。第二部分工程运行制度一、岗位管理制度1.1 综合制度1.1 装修巡检制度：对墙、天花、地面、承重结构、外观、安全、防水等进行着重检查。1.2 派工制度及流程：接报事按以下内容进行分工，15分钟赶到现
9、场，如业主报事，需按门铃或轻敲三下门，业主开门后需自报家门，并问是否是有偿，如是有偿，需出示物业公司收费标准，经业主同意后方可入内进行维修，如是无偿，经业主同意需立即进行维修处理，在处理过程中如有移动物品的，处理完后应归还到原位，并把清洁打扫干净方可离去，派工单交回当天值班班长进行审核并归档。1.3 整改制度及流程：接整改单后到现场查看，并核实整改问题，联系相应的整改单位及时处理整改问题，整改完后到现场进行查看是否整改完毕有无遗漏，如整改完需电话通知业主进行验收，并签字确认已整改完毕。1.4 装修审图制度：对业主二次装修提供的图纸细致查阅，如业主不祥的地方，需细心的指导并讲解告知业主对装修的所
10、有规章制度，让其清楚制度的明确性。1.2 管道维修管理制度2.1 严格遵守公司（部门）规章制度，维护公司（部门）利益，工作按实际情况，实事求是地为业主解决问题。2.2 对小区消防、水泵房等设施设备进行操作管理，维护保养等工作。2.3 对物业公司各部门传达或本部巡视发现问题、公共设施进行维修。2.4 每日巡检记录一次供水水表、电表，进行分析对比、及时杜绝浪费现象。2.5 保持值班室、消防泵房、配电房、发电机房、车库积水坑等区域清洁卫生。1.1 6确保小区泵房、公共设备的运行、维修和保养工作有序开展，并在紧急情况下派遣相关工作人员到现场排除故障。2.7 定期对小区公共设备、设施暗藏的管网、给排水系
11、统进行维护、维修。2.8 认真做好巡查记录和值班记录，如有问题需及时上报上级主管。2.9 跟进过程中保持与业主及物业公司联系，及时反馈工程情况从而降低投诉率，认真地完成上级领导交办的各项任务。3.1 配电室值班人员职责3.1在工作上受当值主管领导，完成当值领导分配的各项任务；3. 2按交接班制度做好交接工作，对设备进行交接巡视检查，发现缺陷及时汇报，并主动清除力所能及的设备异常缺陷，在主管的领导下处理各种事故；3.3 接受当值领导操作命令，正确填写操作票，并在监护下进行倒闸操作，对操作票及操作步骤的正确性负责；3.4 认真抄录各种记录，做好设备巡视工作;3.5 严格执行工作票许可，终结制度；3
12、.6 做好设备维修保养工作，完成本班设备及环境的清洁工作；3.7 熟悉变配电房的运行、操作、安全工作事故处理、检修等各项制度、规范；3.8 熟悉变配电房一次线路及主要设备的规范性能和位置；3.9 掌握继电器之保护、仪表及信号装置结线位置，动作的检查；3.10掌握照明（包括事故说明）结线；3.11熟悉各项运行方式及倒闸操作；3.12熟悉消防设备的维护和使用、触电急救和人工呼吸；1.1 13做好变配电房的保卫和保密工作。4.0变、配电室值班制度4.1 变、配电室与供电系统之关健部位，必须24小时留人值班。4.2 未经部门领班许可，严禁非工作人员进入。1.2 3认真做好值班记录，随时检查有无异味、异
13、响，如发现有问题，应及时处理并向部门领导汇报且作好记录备查。1.4 认真记录好各类记量仪表之指示情况，变压器与空气开关严禁超负荷运行。1.5 值班人员未经许可，不得擅自离岗，不得迟到、早退，上班不准睡觉。1.6 认真填写好交接班记录，接班人员提前10分钟到岗，详细了解上班运行情况，严禁无人接班和私自离岗。1.7 值班人员进行停送电时，严格按配电操作规程运行，检修停送电必须严格按派工单进行，并联系检修负责人，确保无人方可合闸。1.8 值班人员接班后检查并清洁配电室，确保系统正常运行。1.9 值班人员认真做好值班巡查记录，认真执行交接班制度。4. 10如有违反操作程序者，一切后果自负。5.0电梯机
14、房管理制度5.1 非值班人员（紧急情况不在此列）不准进入机房，若需要进入须经工程部领班同意，并在值班人员的陪同下方可进入机房。5.2 机房内严禁存放易燃易爆或危险物品，禁止吸烟，机房内应配足消防器材。5.3 每周打扫一次机房卫生，做到墙面、地面、天花板、门窗、设备、设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍、无污物，油漆完好，清洁光亮。5.4 机房应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活。5.5 机房应做到随时上锁，钥匙由当值值班员保管，值班员不得私自配钥匙。5. 6严禁非紧急情况盘车。6.0机电设备交接班制度6. 1接班人员应提前15分钟到达工作岗位，与交班人员一起对设备、设施巡查一遍，了解设备运行情况，并
15、填写交接班记录表。6.2 接班人员如身体不适、酒意或精神不振不得接班，值班人员出现缺勤时，应报告主管领导。6.3 交接人员下班前必须清扫工作现场，将设备擦拭干净，并向接班人员交待清楚，特别是隐患缺陷。6.4 交接班双方事先作好准备，必须按照下列内容进行交接：6.4.1设备运行记录、事故记录、设施记录、工作票、操作票、主管部门及上级领导的通知、运行图纸等应准确齐全。6.4.2值班用工具、设备工具、仪器、仪表、消防设备、钥匙等应齐全完整，室内及设备外壳应清洁无尘。6. 5接班人员在接班时必须检查设备各部位情况，如发现有故障或不清洁，应立即提出意见，必要时可拒绝接收，并及时告知工程领班。6.6 接班人员对连续运行设备可不停机交接。6.7 交班者必须详细交待本班负责区域内设备的使用与故障排除情况，并将需排除故障的设备、已排除故障的设备填写在“交接班记录表”内，交接时双方签字。6.8 接班者必须查看设备使用情况，如有故障应及时排除。6. 9工程领班应定期检查设备交接班执行情况。7. 10交接班记录表部门资料保存二年。7.0机电设备管理人员工作规定7.1 维修员岗位规定8. 1.1值班维修员必须全权负责设备运行期间的全面工作。7.1.2值班维修员必须坚守岗位，不得擅自离岗
