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1、江南乌石滞洪湖片区国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）泉州市鲤城区住房和城乡建设局2024年2月根据国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第590号X福建省实施国有土地上房屋征收与补偿条例办法（福建省人民政府令第138号泉州市国有土地上房屋征收与补偿规定（泉政文（2020）6号）和泉州市人民政府办公室关于印发在中心市区国有土地上对未经登记建筑调查认定处理意见和实施房屋征收补偿指导意见的通知（泉政办2015112号泉州市住房和城乡建设局泉州市自然资源和规划局关于推广定向定价商品房安置模式的通知（泉建规20232号）等相关法律、法规及配套政策，按照泉州市委、市政府工作部署，为切实推动城市片区更
2、新，提升城市建设品质，改善基础设施条件及周边人居环境，鲤城区委、区政府决定组织实施江南乌石滞洪湖片区国有土地上房屋征收。本着积极稳妥推进房屋征收补偿安置工作，保障被征收房屋所有权人合法权益的原则，结合区域实际情况，制定本方案。第一部分总则第一条征收范围征收范围东至南环路、西至池峰路、南至乐园路、北至乌石路，具体范围以经泉州市自然资源和规划局核对符合城市规划要求的征收范围图为准。第二条征收组织实施机构（一）房屋征收部门泉州市鲤城区住房和城乡建设局（二）征收实施单位按属地原则，由项目所在地江南街道办事处、金龙街道办事处承担房屋征收与补偿的具体工作。第三条签约期限签约期限自2024年3月20日起至2
3、024年6月19日止。被征收人提前签约并搬迁腾空房屋的视为签约期限首日签约腾空，与首日签约腾空的被征收人作为同一批次抽取选房顺序号。第四条安置地点指定区域新建定向定价商品房。第五条征收补偿对象及补偿方式（一）补偿对象征收范围内被征收房屋的所有权人为被征收人，由房屋征收部门与被征收人签订征收补偿安置协议。（二）补偿方式包括货币补偿、定向定价商品房安置、产权调换三种方式。1 .住宅选择货币补偿必须权属清楚。凡权属不清或有产权纠纷的，必须实行定向定价商品房安置或产权调换。权属清楚的被征收住宅经认定可补偿面积在50m2以下（含50）的，原则上只能选择货币补偿，不再享有本项目定向定价商品房购换资格。2
4、.店面经城市规划部门批准或房屋所有权证记载为店面的，根据其经批准的面积或产权登记面积，给予货币补偿。3 .“住改非”房屋，一律按住宅给予补偿。4 .企业厂房、仓库及其他配套用房，实行货币补偿。5 .事业单位办公用房，原则上实行货币补偿，补偿标准参照住宅执行工业用地性质的事业单位办公用房应参照厂房执行；商业性质建筑可采取评估方式，评估结果作为补偿依据。6 .临时建筑、附属物（水、电表除外），实行一次性货币补偿（见附表六7 .征收中涉及军事设施、教堂、寺庙以及文物古迹等房屋，依照有关法律、法规处理。（三）性质、用途认定依据以土地使用证、房屋所有权证、不动产权证登记的用途或以自然资源和规划部门颁发的
5、合法有效文件为依据。（四）面积测算由具有房地产测绘资质的测量单位，依据国家、省、市现行房地产测绘技术规范计算。1 .对本方案中所列价格无异议、在规定期限内签约并搬迁腾空的，其被征收房屋除按国家现行房地产测量规范计算建筑面积外，有下列情况的可优惠计算征收面积：（1）平屋外墙至滴水线的水平投影面积部分，可按50%计算征收面积。（2）平屋的天井按50%计算征收面积。（3）围墙的大门雨披按50%计算征收面积。（4）利用坡屋顶空间作为阁楼，其楼底高度在2.2米以上（含2.2米）,且阁楼层高在1.6米以上（含L6米）的部分按50%计算征收面积；层高在1.6米以下的部分按附属物补偿。（5）通往屋顶的风楼，层
6、高在2.2米以上（含2.2米）的按100%计算征收面积；层高在2.2米以下的按附属物补偿。（6）房屋顶层建筑面积为底层建筑面积1/3以内（含1/3）的，不计入总层数。2 .对本方案中所列价格有异议、未在规定期限内签约并搬迁腾空的，其被征收房屋建筑面积按国家现行房地产测量规范计算，不再适用上述计算面积的优惠办法。第六条选房办法（一）选房原则“先签约、先腾空，先选房”。选择定向定价商品房安置或产权调换的，完成签约腾空后发放搬迁腾空验收证征收补偿安置证；若同一日有两户或两户以上完成签约腾空的，次日以公开拈阉方式确定选房顺序号。选房时，被征收人凭征收补偿安置证按顺序选房，签订选房协议。（二）为落实国家
7、保护华侨私有房屋政策及离休干部待遇政策，经市或区侨台外事局（侨台办）确认为华侨私有房屋的，或被征收人持有离休干部证明材料的，被征收人在完成签约腾空的当日，优先于当日其他被征收人取得征收补偿安置证；若同一日内有两户或两户以上华侨或离休干部的房屋完成签约腾空,征收补偿安置证以公开拈阉的方式确定选房顺序号。第七条补偿价格确定办法（一）被征收房屋补偿参考价根据泉州市人民政府办公室关于印发泉州市推进房屋征收补偿安置工作若干意见的通知（泉政办20229号）规定确定本方案的补偿参考价，作为与被征收人协商补偿的依据。（二）分户补偿评估价对本方案所列补偿参考价有异议的，可由依法选定的房地产价格评估机构对被征收房
8、屋价值进行分户评估，评估结果作为补偿依据，不再按本方案确定的补偿参考价补偿。选择分户评估且选择定向定价商品房安置或产权调换的，还应同时对定向定价商品房价值进行评估，并计算、结清被征收房屋价值与购换房屋之间的差价，不再享受本方案规定的优惠奖励。被征收人或房屋征收部门对房屋评估价值有异议的，可自收到估价报告之日起10日内向原房地产价格评估机构申请复核。对复核结果仍有异议的，可自收到复核结果之日起10日内向泉州市房屋征收评估鉴定专家委员会申请鉴定。第二部分房屋权属认定和处理办法第八条住宅房屋权属的认定和未经登记建筑的认定处理办法根据泉州市人民政府办公室关于印发在中心市区国有土地上对未经登记建筑调查认
9、定处理意见和实施房屋征收补偿指导意见的通知（泉政办（2015）112号）规定，对住宅房屋权属的认定和未经登记建筑的认定处理如下：（一）住宅合法产权的认定持有有效土地使用证、房屋所有权证、不动产权证的房屋。（二）可认定给予补偿的情形为照顾被征收人利益，结合项目实际情况，凡对本方案中所列价格无异议、在规定期限内签约并搬迁腾空的，未经登记建筑有下列情形之一且属一户一宅对象的住宅房屋，三层以下部分（含三层）可按原批准面积给予补偿：1.“土改”时县级以上人民政府颁发的土地房产所有证记载的住宅房屋；2.1987年1月1日中华人民共和国土地管理法实施前，经生产队（村民小组）、大队（村委会）、公社（乡、镇）三
10、级批准基建的住宅房屋；3.1987年1月1日中华人民共和国土地管理法实施后至1995年12月25日泉州市人民政府关于泉州市城市规划区范围内实行统一规划管理的通知（泉政1995综309号）实施前，经县级政府批准使用耕地基建的或经乡（镇）级政府批准使用空闲杂地基建的住宅房屋；4.1995年12月25日泉州市人民政府关于泉州市城市规划区范围内实行统一规划管理的通知（泉政1995）综309号）实施后，经泉州市城乡规划行政主管部门批准基建的住宅房屋；5 .持有市、区土地清查手续及发票（原件）的房屋；6 .征收属市（县、区）政府建设项目二次安置自建的房屋；7 .征收属市委、市政府定点新村建设、旧村改造项目
11、自建的房屋；8 .根据市委办、市政府办泉州市违法占地、违法建设认定及分类处置的指导意见（泉委办发（2014）16号）文的规定，补办基建审批手续的房屋。（三）基建手续不完整的未经登记建筑的认定处理标准对于基建手续不完整的未经登记建筑，但属一户一宅对象的住宅房屋，被征收人在规定期限内签约并搬迁腾空的，可本着尊重历史的原则，区分以下情况进行处理：1.1987年1月1日中华人民共和国土地管理法实施前，经生产队（村民小组）、大队（村委会）二级同意基建的，或已缴交土地款的住宅房屋，可按批准基建用地范围内建筑面积不超过95%给予补偿；2.1987年1月1日中华人民共和国土地管理法实施后至1995年12月25
12、日泉州市人民政府关于泉州市城市规划区范围内实行统一规划管理的通知（泉政1995综309号）实施前，经生产队（村民小组）、大队（村委会）、公社（乡、镇）三级同意，但未经县级以上人民政府批准使用耕地进行基建的，或只经生产队（村民小组）、大队（村委会）二级同意使用空闲杂地进行基建的房屋，可按批准基建用地范围内建筑面积不超过90%给予补偿；3.1995年12月25日泉州市人民政府关于泉州市城市规划区范围内实行统一规划管理的通知（泉政1995）综309号）实施后至2004年10月1日泉州市人民政府关于禁止非法占地、违法建设的实施意见（泉政文（2004）277号）前，经大队（村委会）、乡（镇）两级同意，使
13、用原有宅基地、村内空闲地或杂地进行基建的房屋，可按批准基建用地范围内建筑面积不超过85%给予补偿；4.2004年10月1日泉州市人民政府关于禁止非法占地、违法建设的实施意见（泉政文2004277号）实施后基建的房屋，按照市委办、市政府办泉州市违法占地、违法建设认定及分类处置的指导意见（泉委办发（2014）16号）进行处置。其中，对2004年10月1日至2008年前基建的房屋，可给予一定的建筑材料费补贴。（四）其它1.未经批准改扩建或基建手续不完整的未经登记建筑的认定处理以三层（含三层）为限，三层以上部分一律不认定为可补偿面积，按期签约并搬迁腾空的，根据违法的不同年份、不同情况给予材料费补偿；2
14、.未登记建筑的认定，应严格以市规划部门地形图、航拍图、数字化地图为依据。四层（含四层以上）被征收房屋的认定必须在未经登记建筑处理意见表上载明地形图及航拍图数字化地图记载情况。第九条“住改非房屋的认定和处理办法（一）认定条件未经城市规划部门批准或房屋所有权证未记载为店面，私自将位于城市主次干道或主要支路临街底层住宅改为经营性用房的，持有有效的工商营业执照且征收时仍在经营，可认定为“住改非”房屋。（二）处理办法“住改非房屋进深以原建筑结构临街底层第一自然间计算，最多不得超过8米，一律按住宅给予补偿。（三）一次性终止经营补贴被征收人对本方案所列价格无异议且在规定期限内签约并搬迁腾空的，对持有泉州市鲤
15、城区住房和城乡建设局关于暂停办理有关事项的函（泉鲤建20244号）规定期限2024年1月23日前办理的工商营业执照，给予沿池峰路及七支路“住改非”房屋1500元/rrf、沿其他道路“住改非”房屋Iooo元/Hf的一次性终止经营补贴。第三部分住宅补偿安置办法第十条基本原则（一）本方案货币补偿方式仅指房屋征收部门以向被征收人支付货币的形式完成补偿，不包括定向定价商品房安置。（二）新建定向定价商品房可购换面积，按经认定的被征收住宅房屋价值补偿和装修补偿总价（选择定向定价商品房安置包括货币补偿20%奖励）计算。1.持有合法产权手续的房屋，可以按其证载面积确定可购换面积；2.未持有合法产权手续的房屋，根据中华人民共和国土地管理法中华人民共和国城乡规划法等法律法规有关规定，严格按“一户一宅控制可购换面积，最高不超过360rf（含360疗），其余被征收房屋可补偿面积一律实行货币补偿。第十一条货币补偿办法（一）补偿标准被征收人选择本方案所列参考价进行货币补偿的，根据房屋结构、用地性质、装修档次、总层数的不同情况按附表一、附表二所列标准补偿。（二）奖励办法对在规定期限内选择货币补偿方式签约并腾空的被征收人，给予被征收住宅房屋价值补偿和装修补偿总价20
