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1、lLCUSHMAN&llllllllWAKEFIELDP4-6口观环境Pl 4-22典型市场全国24个重点城市2P7-13住宅市场P23-27政策及预测2戴德梁行研究院全国住宅市场研究3tn八S观I三季度经济回升态势更趋明显，最终消费支出对经济贡献率升至94.8%2023年前三季度，国内生产总值913,027亿元，按不变价格计算，同上鸿长5.2%,较上半年憎速回落0.3个百分点。第三季度，GDP同比增长4.9%,环比增长1.3%,回升态势更趋明显。三驾马车中，消费拉动经济增长的作用明显，特别是在旅游、住宿、餐饮等业态消费回暖的支撑下，前三季度最终消费支出拉动经济增长4.4个百分点，消费支出的加
2、快恢复表明消费市场的信心正在好转。投资保持增长态势，前三季度资本形成总额拉动经济增长1.6个百分点；在外需收缩的影响下，前三季度货物和服务净出口向下拉动经济0.7个百分点。全国历年经济总量走势变化1.35O,O1,200,0001,050,000900,000750,000600,000450,0300,0150,000015%12%9%6%3%0%I高新技术产业、基建以及制造业带动固定资产投资规模持续扩大前三季度，全国固定资产投资（不含农户）375,035亿元，同比增长3.1%,增速较1-6月回落0.7个百分点。受房地产开发投资持续下行的拖累，固定资产投资增速自年初以来已连续7个月下降。其中
3、基础设施投资同比增长6.2%,增速比全部投资高3.1个百分点。高技术产业投资同比增长11.4%z比全部固定资产投资高8.3个百分点。制造业投资憎速6.2%,比全部固定资产投资高3.1个百分点。实现连续两个月加快，增速比18月份和17月份分别加快0.3个和0.5个百分点。从行业来看，电气机械和器材制造业、计算机、通信和其他电子设备制造业、铁路运输业以及汽车制造业保持了20%以上的快速增长。全国固定资产投资增速走势变化600,000保交楼政策效力下住宅竣工提速，同时新开工降幅有所收窄全国住宅新开工面积及增幅历年走势变化175,000140,000105,00070,00035,00002010 2
4、011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Q1-Q3202360%40%20%0%-20%-40%-60% 住宅新开工面积（万M） 一 同比涨幅资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部全国住宅竣工面积及增幅历年走势变化175,00030%140,000105.070,00035,0000HTmhrrdZ2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Q1-Q3202320%10%0%-10%-20%住宅竣工面积（万i）同比涨幅资料来源：国家统
5、计局，戴微梁行研究部前三季度，全国住宅新开工面积52,512万平方米，同比下降23.9%,降幅较1-6月收窄1个百分占.t/住宅竣工面积35,319万平方米，同比增长20.1%,增速较1-6月扩大1.6个百分点，保交楼政策结合新开工数据，相较于过去十年间连年超10亿平方米的新开工面积，2022年全国住宅新开工面积开始大幅下滑近四成，2023年前三季度依然延续显著下行趋势。这意味着，一方面未来供应的萎缩将影响新房市场的规模，另一方面也一定程度局限需求的释放。上半年,分城中楼PJ比下降到位资金前三季度累计98,06:持续为楼呼注1度持续放缓，前三季度，全国房地产开发投资87,269亿元,同比下降9
6、.1%,降幅较1-6月扩大1.2个百分入信心,.资金混入房地产点；住宅投资66,279亿不，同比下.降.8.4%,.资金压力E降幅较1-6月扩大个百分点。房地产开发企业一放缓,一都会;o13.5%z且已连2卖下降18个月。,全国房地产及住宅开发投资走势变化房地产开发投资87z269亿元，同比下降9.1%；住宅开发投资66,279亿元同比下降8.4%房地产开发投资（亿元）住宅开发投资（亿元）房地产开发投资同比增幅住宅开发投资同比增幅全国住宅销售面积走势变化180,000150,000120,00090,00060,00030,0000 全国住宅销售面积（万小）一同比涨幅前三季度住宅销售面积同比降
7、幅扩大，需求持续走弱全国住宅销售面积72,770万平方米，同比下降6.3%资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部前三季度,全国住宅销售面积72,770万平方米,同比下降6.3%,降幅较1-6月扩大3.5个百分点,虽然二三季度,针对需求端的调控政策不断优化，但住宅市场需求仍在萎缩。结合国内0观经济以及房地产市场情况来看当前楼市呈现供需两弱的处境。从供应端来看，持续近两年的房地产投资下滑，新开工量的减少，对于处在债务及销售回款双重压力下的房企而言，难将手中本就不充裕的资金用于拓展新项目进而影响未来供应。从需求端来看,虽然多地对限购政策实行松绑优化，放宽了刚需及改善型需求的入市条件但需求提振的效果仍显
8、不足，再加上房企暴雷的负面影响，市场需求仍在政策、产品、价格多个因素下选择观望,楼市信心仍待I茨复。70城中，一二手住宅房价环比下降城市数量继续扩大经历了一季度末的楼市小阳春，新房及二手房市场需求于二季度回落并且延续至三季度。从4月份开始，新房及二手房价格环比上涨的城市数量逐月扁少二叫匕下降的城市数量增加，结合三季度的新房成交量同比降幅持续扩大，反映市场需求阚萎缩。“.房贷利率下降，同时多地陆续出台的认房不认贷等楼市优化政策，其政策效力或将在四季度集中显现，届时成交量的回升对价格诙呼形成一定支撑，预计四季度全国一二手房房价下降的趋势将有所改善。70个大中城市新建商品住宅销售价格环比涨跌个数70
9、605040302010。三N 0二CM 6。二。 80A ZqA 90Le Sq A WnN 8 sIQ0!2oe 三OZ 20CN 6OON 8OON NOOe 900。 SOOZ 3.0 gooe eooe o.oe70个大中城市二手商品住宅销售价格环比涨跌个数环比价格上涨环比价格持平环比价格下降N-ON 三ON 20。 6ooe 800。 NQOe 9oo(n gooekodCN 1 8.0eooe OOCM70605040302010。资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部三季度全国住宅新房销售均价较二季度下降6.4%全国住宅销售均价走势变化20%全国住宅销售均价10,899元/平方米
10、- 同比上涨7.4%12,000（元/m?）10,706历二季度的楼市短暂回暖后? 价双双回落。10,532、1L44110,0003.2%,房企资金回流的步伐进一步放缓。!返It ： B8,0006,0004,02,000资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部元：/平方米，在经2022 Q1-Q；2023平方米，同比上涨7.4%,涨幅较1-6胃回落3.1 个百分点，结构性因素下价格追高的趋势姓三季 度得到缓解。进入三季度，新房住宅市场延续了 第二季度需求走弱的趋势，前三季度成交量同比分季度来罢夫W七季度全国住宅成交量别2.62、2.53、2.12亿平方米，均价分别IHitIIII2010 20
11、11 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018降幅扩大3.5个百分点至下降6.3%z成交总额同比增速也由上半年的上涨3.7%转为下降三季度新房住宅市场供需进一步收缩，除存量小幅回升！进入三季度，住宅市场供需双双走弱，库存量小幅上荒藁止三季度末，全国新房住宅待售面积31,186万平步Ie虽较6月末增加180万平方米，曦三度减少655万平方米。茶料来源：国家统讦局，戴德梁行研究部单位：万qi40.257,四季度，在由警策利好叠加年终业绩压力下，雍放更多供应，以价换量或是众多房企妁铺售策遍,辔底价格料标看所松动，市场活跃矍由招薜提升。但0观经济基本面仍待改善，全国住宅待售
12、面积历年变化.一2QJ545,隼22,24M：911IA;i；VC戴德梁行研究院，24城市场数搪分析将采取样本分组的府通,.：*北京、上海、广附、关圳天津、重庆？综性武义样本选择及分组如下：杭州、青岛、区沙、宁波I供应持续收缩，年内累计供求比均低于1从过去5年数据来看，24个重点城市累计供销比为0.99,其中一线、发达二线及普通二线城市5年累计供销比分别为0.99、1。、0.96,一线及普通二线城市新房供应略显不足，但整体看总体供需量相对平衡。自2022年以来房地产投资放缓，市场新增供应下滑至低位，致各级城市年内累积供需比均不足单三季度，24个重点城市供应量同比减少24.7%,环比减少16.2
13、%z相应的成交量同比减少20.7%,环比减少24.2%。虽然年内发布了针对需求端的楼市优化政策，但供应端的收缩不利于政策效力的释放，供应不足是成交量进一步收缩的重要原因之一。随着年底房企加大市场供应,叠加楼市利好信号的持续释放，预计四季度重点24城市场活跃度有望得到一定改善。24个重点城市新建住宅批准上市面积与销售面积对比（2023年前三季度）一线供销比：发达二线供销比：普通二线供销比:0.970.840.66二线城市楼市活跃度下行，成交环比下降近3成从历年一、二线24城月均成交量数据来看，2022年房企暴雷、项目停工、住宅延期交付等负面消息频出，加上房企融资受困、销售回款不畅等多重因素，令24个重点城市2022年成交量创近六年新低。进入2023年，房地产行业整体环境并未见明显改善，前三季度各级城市月均成交量延续了上年低迷的态势。分季度来看，第三季度发达及普通二线城市月均成交量均下降至近三年最低水平，环比二季度分别下降31.8%及28.5%o除了与市场需求回落相关外，新增供应的减少亦是市场表现疲软的主因之一。从前三季度供需关系来看，发达及普通二线城市供需比仅为
