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1、卫宁大厦项目可行性分析报告2006-3-31（终）.doc卫宁大厦项目可行性分析报告一、天津写字楼市场发展概况目前天津的写字楼主要集中在河西、和平两区，特别是南京路、友谊路一带，以其交通便利、商务集中的市中心黄金地段优势，荟萃了天津市大部分甲级写字楼。在经历了从火爆到萧条的过程后，2004年初，天津的写字楼市场开始回暖，空置率有所下降，而租售价格开始爬升，天津字楼市场进入量盘整、蓄势待的时期。从20042005年，天津字楼市场出现了持续稳定的增长态势。两年间，受到海河开发和全面整治烂尾楼等因素影响，天津市写字楼供给量大幅增加，而天津投资环境的不断完善同样吸引了众多企业投资发展，使本市写字楼在近
2、两年间租售价格不断攀升、空置率逐年下降、出现了供需两旺的局面。从客户群来看，天津市的甲级高端写字楼的客户主要集中在金融、贸易、地产、代理行、物流、IT等知识型高端客层。而中低端写字楼的客户则多为货运、医药、装饰、通讯等行业所占据。随着海河节点众多写字楼得逐渐面市，加之奥运经济的带动,天津市写字楼市场在继续发展的同时，也必将展开更加激烈的竞争。二、天津整体快速发展对写字楼市场的影响随着我国加入WTO,银行业、保险业都面临着大开国门、加速发展的局面，天津作为我国北方重要经济城市和金融开放城市,以及其对物流业的高度重视，使更多的跨国公司纷纷看好天津市场，将在天津投资设点，目前天津已经进入了商务时代。
3、天津市写字楼面临着极好的发展机遇，未来发展潜力巨大。1 .国民经济持续向好近年来天津市国民经济保持快速稳定增长。2005年全市实现生产总值3663.86亿元，按可比价格计算比上年增长14.5%。全市人均生产总值达到35457元，约合4328美元，增长12.8%。整个“十五”时期，全市实际直接利用外资累计达到103.35亿美元,年均递增32%o截止2005年末，在津投资的国家和地区达110个，世界500强企业已有114家在津落户。随着政府招商引资力度的不断加大，与外省市经济合作的不断加强，天津现代化金融、贸易、科技等产业都在蓬勃发展，这些行业都将增加市场对写字楼的需求。同时国民经济持续向好、固定
4、资产的投资平稳增长、第三产业的迅速发展带了写字楼市场的发展，为写字楼市场迅速走向成熟创造了条件。2 .烂尾楼项目复工重建进程加快经过近3年的努力，天津市政府大力整治烂尾楼工程取得了令人嘱目的成绩，全市烂尾楼复工率已达到90%以上。特别是这些烂尾楼项目在所处地段、建设手续、收购成本等方面都拥有很多政策和市场优势，为产品升值留下了很大的空间。随着烂尾楼的纷纷入市，可以预见未来写字楼市场竞争必将更加激烈。3,城市整体路网规划为实现“一流城市、一流环境、现代设施、现代管理”的目标发展，本市已逐步完成了全长145公里快速路的建设、地铁一号线的规划建设和津滨轻轨的初步建成并投入使用，大大改善了天津市的投资
5、环境。同时投资143亿美元的京津快速铁路也正在紧张的建设中，再加上正积极建设京津高速公路天津段、京沪高速公路天津段，3年内京津之间将有三条高速公路连接。至此，京津两地交通将更快捷、便利。这些城市交通规划成为天津经济整体发展的有效支撑。而交通经济也就加大了写字楼市场的需求与增值的空间。综述：天津市宏观经济形势向好，奥运经济、海河开发、旧城改造、交通改善（轻轨运行、地铁建设、道桥改扩建、京津快速铁路签订、京津高速公路增建的规划）及京津经济商圈的敲定,将吸引外地大型公司和跨国集团的涌入，他们的到来将促进天津总体经济迅猛发展，同时直接拉动写字楼市场需求，写字楼市场未来发展潜力巨大。三、2008年奥运会
6、对天津写字楼市场的拉动国际经济研究表明，运会对经济的影响一般10之间。天津作为2008年北奥运会的协办城市，天津林匹克中心体育场将成为届奥运会分赛场之一。正兴建中的天津奥林匹克中心位于原体育中心南侧，占地100万平方米，区域划分为竞技区和配套区。虽然目前由融创奥城投资有限公司开发的时代奥城综合项目被认为是奥体中心的主要配套区,但可以认定，以奥体中心为圆心，辐射半径在23公里的范围都将成为奥运的配套服务区域，受到奥运带来一系列拉动效应。近期，天津快速路西南半环将实现贯通，同时堆山公园、时代奥城周边的道路也都改造一新，将彻底改变本区域以前交通拥挤的状况，大大提高奥体周边区域的通达性。道路的畅通为本
7、区域的发展创造了先决条件。就投资价值而言，奥运场馆周边地区因奥运的举行将形成新的中心区域，将产生无法复制的聚焦型公共空间效应，给投资者提供更充足的预期空间。借助奥运的难得契机，天津市政府正在积极开展各个行业的招商引资工作。目前已经有来自世界很多国家和地区的金融、房地产、建筑工程设计、咨询及贸易等行业的工商企业来津，与本市政府有关部门和企业进行直接的交流和洽谈。主要就金融、房地产、设计与材料、展馆与体育馆运营的各种项目今后的合作展开研讨。此外，国内的很多企业同样不像错过奥运这个千载难逢的时机，瞄准奥运经济这个丰盛的“蛋糕”，纷纷来津考察投资环境，积极寻求发展机会。总结:可以预见,随着众多企业的进
8、津发展,天津的写字楼市场将会得到极大的促进。特别是奥运场馆的周边区域,以其独一无二的区位优势,将成为投资商竞相追逐的首选区域。经济学界认为,奥运会对房产市场是发展的具有很大的促进作用。奥运场馆周边、新建交通线附近的地段会升值,这些地段的开发项目可以说是最直接的也是最大的受益者。但只有到奥运会结束以后,这些开发项目才能体现其真正的价值,即发挥其使用价值与实际附加值四、项目概述1.项目背景介绍据目前了解的信息，本项目原属于宁发集团，后转让给融创集团，从项目规划设计并完成设计方案审批至今已经长达8年之久。至于宁发与融创两公司之间转让项目的原因，以及后来项目停滞的原因目前还难以得知。此外，本项目一层底
9、商以每年16万元的价格出租给中国农业银行天津市西青支行，租期为10年（自2002年1月5日至2012年1月5日）,租赁面积为837平方米。目前农行正在正常运营中。2.项目地理位置本项目东临卫津南路，南接黑牛城道，西侧为金庄公寓，北侧为房龄十年左右的六层居民楼，距宾水西道300米左右。本项目位于城市快速路系统的主干线上，距卫津立交桥仅100米，交通十分由daM三同时项目周边生活、教育、金融、休闲等配套设施齐备，区域发展e防包对豳为成熟。（项目位置如图）3 .项目用地性质本项目用地性质为住宅用地。（参照本顼目第售进可证指标）4 .项目建设现状本项目占地面积约2000平方米，大厦地上共15层，建筑面
10、积为17179平方米，地下1层人防工程建筑面积为1365平方米。层租用给中国业银行天津西支行，正在正常地上13层为商业用房，目前一农青运营，23层空置。地上414层为办公区间，现空置。15层主要为电梯设备和机房。地下一层为人防与设备间，缺乏机动车车位，按目前建设情况仅能做自行车停车库。大厦内部土建工程目前已基本完工，除一层出租给农行外，其余部分都未进行内部装修，市政管网等配套尚未接入，没有达到竣工验收的标准。大厦外檐装修基本已经完成，13层裙房采用花岗岩外饰面，上部主体部分为玻璃幕墙，大部分采用灰色瓷砖铺设，5.项目周边配套1）交通系统发达：本项目紧邻黑牛道和卫津南路，距即将工通车的快速路西南
11、半枢纽一一卫津立交桥仅米，不仅通达性很强，时前往天津市中心和滨国际机场都十分便捷。项目周边公交系统十分发达，途径本项目的公交线路共有17条，再加上在肿瘤医院和体育中心设站的，区域内公交线路多达25条，几乎辐射到天津市的各个区域，单从天津站和中心站发车的公交线路就有8路、832、951、953、9路、826、704等7条之多。2）各档酒店齐全：作为城市办公区域所必备的酒店业态在本区域非常丰富。在距本项目两公里范围内建有帝城大酒店、世纪酒店、枫林宾馆、先达酒店、体育宾馆、红楼大酒店、水上会宾园饭店等3-4星级的中高档酒店。在3-4公里范围内，还建有喜来登大酒店、水晶宫饭店、津利华大酒店等高档酒店。
12、可为本区域的办公企业提供完善的住宿、会议、休闲等服务。3）金融、商业、医疗等设施丰富：项目周边设有农行、建行、工商行等金融机构，金融设施比较健全。项目北侧和南侧分别建有天津肿瘤医院和空军医院，医疗设施较为完善。项目近邻体院周边居住区，云集各类中低档商业设施。据项目两公里建有高档商业中心一一奥城尚谷商业中心。项目近邻体育中心、天津体育学院和水上公园，能满足人们的运动休闲需要。总结：本项目先后经历两个开发商，其转让原因不明。其次本项目由于设计和建设距现在较远，设计规范、内部空间和外檐设计等方面已经比较落后，会对项目的重新启动带来不利影响。从项目所处环境来说,体院地区是天津市建设比较成熟的居住区，各
13、类配套比较齐备。加上08年奥运会的契机，市政府加大了对本区域交通系统、城市环境、体育设施、商业设施的建设投入，一定程度上加大了本区域的升值空间五、项目竞争对手分析(一)市场分析1.写字楼的区域及个案分析。A、白楼CBD区域：周边项目的售价和租金：项目名称ICTC金皇大厦文华商务中心信达广场售价12000元/M2只租不售8500元/M214000元/M2租金5元/M23元/M22.3元/M26元/M2B、周边区域个案名称：仁爱濠景国际地理位置南开水上东路与红旗南路交口建筑规模地上15层、地下1层框轻结构写字楼，建筑面积约59000M2户型面积写字间250M2,酒店公寓50-100M2组合功能配套
14、a、两部电梯，b、高挑空大堂、电梯间铺设石材、石膏吊顶，C、室内水泥砂浆麻面基层、墙面套白，d、每户设卫星终端、宽带、地板采暖，e、大厦设商务中心、票务中心、公共会议室、员工餐厅及咖啡厅。户型特征三栋15层标准写字楼，两梯两户，设有独立厨房、卫生间一栋15层酒店公寓，三梯十八户物业费用2.8元/月/M2戴德梁行物业顾问周边环境及交通邻近西南半环快速路，紧邻奥体中心、水上公园、堆山公园。交通便利，公交顺畅。售价平均价格7500元/M2车位100000元/个30年期备注土地性质:国家划拨个案名称：奥城国际生态写字楼群地理位置南开区宾水西道与水上东路交口建筑规模地上6层、地下1层框架结构写字楼户型面
15、积每套4060M2可组合，每层设21个单位、每层设两组男女卫生间功能配套a、每层六部电梯（4部客梯、2部货梯），b、双层挑空大堂、公共部分铺设石材、石膏吊顶，C、室内水泥砂浆麻面基层、墙面套白，d、每户设卫星终端、宽带、中央空调，e、写字楼群紧邻奥城商业群、业态包括餐饮、综合购物mall户型特征6层标准写字楼，建筑轴距8.4*8.4米，每层设21个单位物业费用21元/月/平方米仲量联行物业管理周边环境及交通于天津巾区西南部，地处南开区水上板块，它东临卫津南路，西临水上西路，南临凌水道，北临宾水西道售价平均价格9500元/平方米车位480元/月/车位备注每200平方米提供3个车位个案名称：弘泽万豪大厦地理位置南开红旗南路与宾水西道父口建筑规模15层框架结构写字楼功能配套外墙：玻璃幕墙内墙：粉刷高级涂料电梯：otis2000
