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1、商业销售的流程与销售策略一.寻找客户1、客户的来源渠道要怛把房产销售出去，首先要寻找到有效的客户。客户的来源有许多渠道，如：媒体广告、报纸广告、房地产展会、现场接e、促销活动、派发单页、旧业主介绍、上门拜访、亲友介绍等。2、接听热线电话1）基本动作接听电话必须态窗三,语音亲切。T蜕主动问候r缴子！XXXX!，而后再开始交谈；通常,客户在电话中会问及价格、地点、面积、进度、贷款等方面的问题，销售人员应扬长避短，在回答中将产品的卖点巧妙地融入；在与客户交谈中，设法取得我们想要的资讯：客户的姓名、地址、联系电话、个人背景等资讯.客户能够接受的价格、面积、有否来过现场、如何获知本项目的具体要求的资讯。
2、其中，与客户联系方式的确定最为重要。最好的做法是，如客户未到过现场，就利用项目优惠，搞活动等信息吸引客户到现场。如果和客户沟通顺利的情况下,告知客户自己的姓名联系方式，并将以短信方式发给客户。并约定到访时间。马上将所得资讯记录在客户来电本上。2）注意事项接听电话时，要注意按公司的要求做（销售人员上岗前，公司要进行培训，统一要求)；广告发布前，应事先了解广告内容，仔细研究应如何对客户可能会涉及的问题；广告发布当天,来电特别多，时间更显珍贵,因此接听电话应以2到3分钟为限,不宜过长；接听电话时，尽量由被动回答转为主动介绍、主动询问；应将客户来电信息及时整理归纳,与现场经理、策划人员充分沟通交流；切
3、记:接听电话的目的就是促使客户来现场处，做更深一步的面谈和介绍.3、朋友或旧业主介绍来的客户的洽谈由于此类客户都会对项目有一些或多或少的了解，又经过他所信任的人介绍，因此，相对于其他客户,这部分客户较容易洽谈成功。在带其参观现场的过程中把其朋友认为好的优点做做重点突出介绍，会收到事半功倍的效果,此类客户较为敏感的是价格及折扣问题，销售人员应从实际情况出发区别对待处理。无法解决时可由销售主管协助洽谈。4、做直销(DS)直销作为一种销售手段，在几年前的楼盘或商业项目销售中运用的较多,效果也较好.但是，随着销售模式的改变，现在DS运用得较少，常用于销售前期及销售淡季,做DS最好直接找到目标客户，但J
4、t侨中可能性较小。因此做DS时业务员应先对自身做一简单介绍，再对项目做一简介.若对方并不感兴趣，则应留下资料礼貌地离开.若对方感兴趣，则可索取对方名片或联络方式,约其来现场做进一步洽谈.切记，除非对方有需要，否则不可在其工作场所做更详细的介绍。二.现场接待客户现场接待作为销售环节中最为重要的一环,尤其应引起销售人员的重视。前期所有的工作都是为了客户上门做准备。1迎接客户1）基本动作客户进门，第一个看见的销售人员都应主动招呼你好！欢迎光临守敬水城提醒其他销售人员注意；销售人员应立即上前，热情接待；通过随口招呼,区别客户真伪,了解客户来自的区域和接受的媒体（从何种方式得知本项目的I询问客户以前是否
5、来过,如果来过问清谁是第一接待，如果该销售人员不在应及时通知，期间应热情为客户做介绍。例句：接待第一次来访的客户：您今天是第一次来我们项目吧?那是这样的,我先自我介绍一下，（递交名片）我是这里的置业顾问，我叫赵浩棋，您可以叫我小赵先生您贵姓呢？哦,李总是吧？以后请多多指教!那是这样的，李总您既然今天是第一次来我们的项目，应该对我们项目不怎么了解，那就由我先为您简单介绍一下我们的项目整体规划吧！李总您这边请（引导客户走向沙盘区）接待之前来访过的客户：哦,您之前来过我们项目是吧？那您还记得是哪一位置业顾问接待你的呢?哦,是李主任吧!那好,您先请这边先坐一F肖等一会儿（那好,您先这边喝杯水稍等一会儿
6、）2）注意事项销售人员应仪表端正，态度亲切；接待客户一人，或一主一辅，以二人为限,不要超过三人；若不是真正客户，也应照样提供一份资料,作简洁而又热情的招待；2、介绍沙盘礼貌的寒暄之后，可配合沙盘模型等做简单的项目讲解（如：地理位置、项目规划、楼高、商业定位、功能分布、业态组合、周边市场分析等）,使客户对项目形成一个大致的概念。沙盘介绍目的：是为了让客户对整个楼盘有一个全新形象了解，从而吸引客户对本楼盘产生购房的兴趣.介绍沙盘只是引导客户接受你对楼盘的介绍而不是说服客户。介绍过程中要富有激情,有重音有轻音（抑扬顿挫）介绍沙盘要先给客户指出所在的位置，然后由大方向到小方向推进介绍。突出重点、项目卖
7、点，吸引客户做到有详有略。1）基本动作前言:XXXX项目占地面积70亩，总建筑面积30万平方米,地下3层地上12层是目前河北省乃至华北最大的商业聚合体。项目建成之后将成为XXOOOOOOOoOOOOOOo开创华1b也区首个将文化融入商业之中的纯商业项目。大环境：区位介绍、周边配套、景观介绍、娱乐设施介绍。产品结构：景观分布、业态分布2）注意事项此时侧重强调本项目的整体优点；将自已的热情与诚恳推销给客户，努力与其建立相互信任的关系；通过交谈正确把握客户的真实需求，并据此迅速制定自己的应对策略；当客户超过一人时，注意区分其中的决策者把握他们相互间的关系；在模型讲解过程中,可探询客户需求（如：面积、
8、购买目的等）销售人员应对项目的优势做重点介绍，并迎合客户的喜好做一些辅助介绍。三.谈判在介绍沙盘完毕后，可引导客户到谈判区进行初步洽谈。1、收集客户资料1）、基本动作收集客户资料就是对客户进行摸底，了解客户购房的意向需求；这一步主要要求销售员总结:客户从进门之时到寒暄、到沙盘介绍过程中，所表露的购房需求与目的；主要要了解客户购房的意向是投资还是自用？从家庭人口、工作单位等等方面，对客户购买行为、购买力作出分析与判断.并且可以穿插式的询问客户需要多大面积、大概投资的金额。21注意事项这一步切记要以聊天式方法去了解，杜绝查户口式的询问，洞察客户心理，由此引伸到下一步的工作.2、洽谈1）基本动作倒茶
9、寒暄，引导客户在销售桌前入座,给其项目详细资料，并对项目的十大卖点做详细介绍；三板斧：第一斧，先砍升值、保值。第二斧，再砍入市良机。第三斧砍卖点。在客户未主动表示时,应该立刻主动地选择一、两间商铺作试探性介绍，并为其做详细的投资回报率计算，进一步说明。根据客户所喜欢的商铺，在肯定的基础上，作更详尽的说明；根据客户要求,算出其满意的商铺的价格、首付款、月供还款及各种相关手续费用；针对客户的疑惑点，进行相关解释，帮助其逐一克服购买障碍；在客户对产品有70%的认可度的基础,设法谢员他下定金购买（逼定）o逼定：逼定就是帮助客户快速作出购买决策、订购及下定金，它是将产品介绍转化为实际买卖的关键步骤。任1
10、可产品的推销过程这个步骤是必不可少的,而且它是衡量销售前期介绍优劣的标志，是销售经理协同销售员谈客的最主要的工作之一。逼定的时机：已经激发客户的兴趣 置业顾问已经赢得了客户信任和依赖 有同一客户看该套或者制造这种场景 现场气氛较好例句：逼定语气一定要有力度，要相信自己，对自己的楼盘有充满信心，同时要让自己站在客户的角度怛问题：我看中了这里的什么呢？然后对症下药.（注：要有耐心,不厌其烦地磨客户,说话语言要肯定。反复炒、黑、循环逼定、一而三、再而三、贯穿谈客始终,讲完一个卖点,就逼一次炒热客户，让客户交钱）例如:李总，您既然看好了，就别在犹豫了,那就这边签合同吧!2）注意事项入座时,注意将客户安
11、置在一视野愉悦的便于控制的空间范围内；个人的销售资料和销售工具应准备齐全，以随时应对客户的需要；了解客户的真正需求，了解客户的主要问题点；销售人员在结合销售情况，向客户提供商铺选择时，应避免提供多的选择。根据客户意向,T疆供两、三个商铺即可；最好的是推荐两套商铺,推一套商铺是让客户不要买的，一套商铺是让客户想要买的注意与现场同事的交流与配合，让现场经理知道客户在看哪一个商铺；注意判断客户的诚意、购买能力和成交概率；现场气氛营造应该自然亲切,掌握火候；对产品的解释不应有夸大、虚构的成份；不是职权范围内的承诺应报现场经理通过.上述程序完成之后，如果逼定没有成功，客户会拿齐资料回去考虑，此时销售人员
12、可留其联系办法（最好询问客户何时联络方便），并表达希望其能尽快做出决定的意思（表达方式不宜太过直白,要严禁过分夸大销售状况）,最后，应送其出门与其道别。个别意向很强的客户可采取收取小定金或临定的方式，向其表明他所中意的商铺可以为其保留,此种方式可以让客户牵挂项目，后期再有策略地进行跟踪直到认购。3.暂未成交1）基本动作将销售海报等资料备齐一份给客户，让其仔细考虑或代为传播；再次告诉客户联系方式和联系电话，承诺为其作义务投资咨询；对有意的客户再次约定洽谈时间；送客至销售中心大门或电梯间。2）注意事项暂未成交或未成交的客户依旧是客户，销售人员都应态度亲切,始终如一；及时分析暂未成交或未成交的真正原
13、因，记录在案；针对暂未成交或未成交的原因，报告现场经理，视具体情况，采取相应的补救措施。四.客户追踪1、填写客户资料表1）基本动作无论成交与否,每接待完一组客户后，立刻填写客户资料表并建立客户档案。填写的重点:客户的联络方式和个人资讯、客户对项目的要求条件、成交或未成交的真正原因。根据客户成交的可能性，将其分类为：A很有希望、B.有希望、Co一般、Do希望渺茫，这四个等级，以便日后有重点的追踪回访。2）注意事项客户资料表应认真填写，越详尽越好；客户资料表是销售人员的聚宝盆,应妥善保存；客户等级应视具体情况，进行阶段性调整；每天或每周,应由现场销售经理及策划人员定时召开工作会议,依客户资料表检查
14、销售情况，并采取相应的应对措施。2、客户追踪1）基本动作繁忙间隙，依客户等级与之联系，并随时向现场经理口头报告；对于A、B等级的客户、销售人员应列为重点对象，保持密切联系，尽一切可能,努力说服；将每一次追踪情况详细记录在案，便于日后分析判断；无论最后是否成交，都要婉转要求客户帮忙介绍客户。2）注意事项客户要注意切入话题的选择,勿给客户造成销售不畅，死硬推销的印象。追踪客户要注意时间的间隔，一般以二三天为宜。注意追踪方式的灵变性：如可以打电话，寄资料，上门拜访，邀请参加促销活动等。五、签约1、成交收定金1）基本动作2）注意事项与现场经理和其他销售人员密切配合，制造并维持现场气氛；当客户对某商铺有
15、兴趣或决定购买，但未带足现金和信用卡时，鼓励客户支付小定金或临定是一个行之有效的办法；小定金金额不在于多，其主要目的是使客户牵挂我们的项目；折扣后其他附加条件,应报销售经理同意备案；定单填写完后，在仔细检查铺号、面积、总价、定金等是否正确；2.签订合约1）基本动作恭喜客户选择我们的房产；示范合同文本应事先准备好；事先分析签约时可能发生的问题，向现场Z钿艮告，研究解决的方法；签约时，如客户有问题无法说服,汇报现场经理；解释合同条款时，在情感上应侧重于客户的立场,让其有认同感；双方认可合同条款后，客户签名；2）签约问题原因签约过程中可能遇到以下问题：签约时，在具体条款上的讨价还价（通常有问题的地方是：面积的认定、贷款额度及程序、工程进度、建材装潢、违约处理方式、付款方式、租赁事宜、开业后的经营管理等）；客户想通过挑毛病来退铺，以逃避因违约而承担的赔偿责任.对策仔细研究标准合同,通晓相关法律法规；兼顾双方利益，以双赢策略”签订条约细则；耐心解释,强力说服，以时间换取客户妥协;在职责范围内，研讨条文修改的可能；对无理要求，按程序办事，若因此毁约，各自承担违约责任。六、售
