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1、 商业定位及规划布局 一、商业项目的四个阶段划分n项目的规划设计阶段n项目的工程建设阶段n项目的招商筹备阶段n项目的运营管理阶段一、商业项目的四个阶段划分二、商业项目的市场调查专业市场调查正确的商业定位的前提案例一：呼和浩特市某商业广场案例一：呼和浩特市某商业广场案例一：呼和浩特市首府广场时间：2003年底投资：呼市力天公司地点：内蒙呼市中心商圈规模：11万平米，6.9万平米商业初期，杭州一家调查公司做了为期 两个月、130页的调查报告，回答了西 部投资的市场机会，但回答不了做什 么、怎么做的专业问题。案例一：呼和浩特市首府广场同世飞天2004年3月受托进行 专业调查和商业规划4月完成商业市场
2、调查报告5月完成商业定位报告6月完成项目平面规划设计书案例一：呼和浩特市首府广场彻底解决开发商关心的业态定位功能定位商品定位客层定位平面规划楼层布局交通组织设备配套二、商业项目的市场调查市场调查的主要内容？二、商业项目的市场调查o 社会经济调查o 商圈形态调查o 居民消费调查o 城市规划调查市场调查的大内容市场调查的大内容二、商业项目的市场调查o 商业同业调查o 商业资源调查o 商业物业调查o 潜在竞争调查市场调查的大内容市场调查的大内容二、商业项目的市场调查o 经济发展水平o 区域产业结构o 居民可支配收入o 社会零售商品总额、社会经济调查社会经济调查二、商业项目的市场调查、社会经济调查社会
3、经济调查o 商业投资环境o 社会治安状况o 商业发展状况o 劳动工资状况二、商业项目的市场调查o 商圈分布o 商圈规模o 商圈特点、商圈形态调查商圈形态调查二、商业项目的市场调查、商圈形态调查商圈形态调查o 形态结构o 竞争力分析o 发展趋势二、商业项目的市场调查o 居民构成o 人口规模o 人口素质o 收入来源、居民消费调查居民消费调查二、商业项目的市场调查、居民消费调查居民消费调查o 可支配收入o 消费结构o 购物习惯o 消费心理二、商业项目的市场调查o 城市整体发展规划o 城市商业中心规划o 城市交通道路规划o 城市产业布局规划、城市规划调查城市规划调查二、商业项目的市场调查o 商业分布o
4、 经营定位o 经营规模、商业同业调查、商业同业调查二、商业项目的市场调查、商业同业调查、商业同业调查o 销售状况o 赢利状况o 商品布局二、商业项目的市场调查o 楼层分布o 经营品类o 商场环境、商业同业调查、商业同业调查二、商业项目的市场调查、商业同业调查、商业同业调查o 营销特点o 员工状况o 管理团队二、商业项目的市场调查o 品牌资源o 经营商资源o 主力店资源o 配套商业经营户资源、商业资源调查、商业资源调查二、商业项目的市场调查、商业资源调查、商业资源调查o 资金实力o 经营水平o 合作条件o 发展计划二、商业项目的市场调查o 物业规模o 内部空间o 设备配套o 能源配置、商业物业调
5、查、商业物业调查二、商业项目的市场调查、商业物业调查、商业物业调查o 交通状况o 外部环境o 外观形象o 管理水平二、商业项目的市场调查、潜在竞争调查、潜在竞争调查o 未来的商圈格局o 在建或将建的商业项目o 国内主力品牌者的拓展计划o 政府的政策导向三、商业的分类和组合、零售商业的大趋势、零售商业的大趋势o 手风琴压缩式o 手风琴扩张式o 专业集约式o 关联组合式三、商业的分类和组合、零售商业的大分类、零售商业的大分类o 服装服饰类o 生活日用类o 家居建材类o 家电数码类三、商业的分类和组合、零售商业的种组合、零售商业的种组合o 同类品牌组合o 关联品类品牌组合o 消费链环品类组合o 综合品类组合三、商业的分类和组合、零售商业的种组合、零售商业的种组合o 相同价格模式组合o 相同销售模式组合o 相同消费客群组合o 多种业态组合四、商业的10项定位零售商业定位种差异化零售商业定位种差异化o 业态差异化o 品类差异化o 品牌差异化o 客群差异化o 客层差异化
