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1、房地产企业投融资管理相关问题及优化对策研究【摘要】房地产行业是我国国民经济体系中的支柱行业，对城市建设、民生改善和居民就业等具有重要的推动作用。然而，在宏观调控政策持续推进和市场环境复杂多变的双重影响下，房地产市场增长乏力，房地产企业面临着激烈的竞争和较大的发展压力。为了应对市场竞争，规避市场风险，许多房地产企业开始“去地产化”，发展多元化业务，而多元化业务的发展也对企业投融资管理水平提出了更高要求。为此，本文研究当前房地产企业投融资管理中存在的一些问题并提出针对性的优化对策，以期为房地产企业解决投融资管理困境提供参考。【关键词】房地产企业投融资管理房地产行业是我国国民经济体系中的支柱行业，对
2、城市建设、民生改善和居民就业等具有重要的推动作用。近年来，随着“房住不炒”等宏观政策的持续推进，再加上国际局势和经济环境复杂多变的影响，房地产企业面临着较大发展压力。为了提高发展动力和活力，许多房地产企业开始实施“去地产化”战略，走向多元化发展和扩张道路。在公司规模不断扩张和竞争日益激烈的背景下，对于投资项目建设周期长、资金需求量大和投资风险较高的房地产企业而言，其投融资管理水平直接影响着企业的发展前景口。然而，当前部分房地产企业在实际开展投融资管理活动的过程中还存在一些缺陷和不足，在一定程度上阻碍了企业的持续发展。因此，优化投融资管理、提高投融资管理水平，是当前房地产企业应该重点关注的问题。
3、投融资管理即投资管理和融资管理。投资管理主要是指房地产企业将闲置资金或资金投入营运而进行的一系列管理活动2o融资管理主要是指房地产企业向内外部筹集资金的管理活动3。在当前市场环境复杂和竞争激烈的背景下，房地产企业加强投融资管理主要具有以下两点意义：（一）提升企业综合竞争力房地产企业的投资开发项目建设周期较长，对资金的需求总量大。如果房地产企业在项目建设的过程中缺少资金支持，不仅会导致前期投入的大量材料、资金以及人工支出等被浪费，同时也会导致企业的资金流断裂，无法获得预期的经济利益。如果房地产企业具有足够多的资金，但选择了错误的项目进行投资，也会给房地产企业带来严重损失。在当前市场下行和竞争激烈
4、的背景下，房地产企业加强投融资管理能够有效防控投融资管理过程中的风险，确保企业能够如期完成投资项目，获得预期收益，提升企业在市场中的综合竞争力。（二）促进企业持续健康发展在当前市场下行和竞争激烈的背景下，房地产企业要想持续获得收益和健康发展，必然要扩大业务范围，走多元化发展道路4o而开展投融资活动是房地产企业获得投资资金和投资收益的重要途径。为了能够获得充足的投资资金和稳定的投资收益，房地产企业必须要加强投融资管理，降低投融资活动中的风险，进而推动企业持续发展。（一）盲目或过度投资在决定是否投资之前，房地产企业应该进行全面充分的市场调查，了解当时的房地产市场发展趋势和政策管控情况，对投资项目的
5、可行性、成本收益以及风险等内容进行充分的论证和分析以后再作出投资决策。然而，在实际开展投资管理工作中，部分房地产企业的领导者缺乏风险防控意识，没有充分考虑到当时市场环境和宏观政策的影响，也没有结合自身的资金实力对项目的可行性和成本收益等进行论证，而是主要依赖主观经验判断是否投资，存在盲目或过度投资，给投资项目带来较大的风险。然而,房地产企业受调控政策的影响较大，在这种投资决策机制下很容易导致投资项目在开发建设的过程中发生资金断裂、项目烂尾等现象，进而导致投资失败，借款到期无力偿还，给企业带来严重的损失。比如，在房地产市场比较红火的时期，部分房地产企业一味地购买土地使用权和建造住房，并没有充分评
6、估自身的资金实力和实际情况来科学规划项目投资，在市场低迷时发生房屋滞销，周转资金短缺或断裂情况，导致企业最终走向破产之路。（二）融资方式比较单一，融资结构不合理一般而言，房地产企业所投资开发的项目建设周期较长，对资金的需求量较多，再加上跨行业多元化业务的资金需求，房地产企业必须要篝集到充足的资金来支撑这些项目和业务的发展，因此融资管理对于房地产企业而言至关重要。然而，部分房地产企业在开展融资管理活动的过程中还存在较多缺陷和不足。具体而言，主要表现在以下几个方面：第一，融资方式比较单一。融资渠道狭窄一直是房地产企业面临的问题。目前，房地产企业获得资金的方式主要通过银行借款或上市融资。然而，上市对
7、企业具有较高要求，大部分房地产企业由于自身实力以及规模的限制不能通过上市来获得资金。因此，绝大部分房地产企业都是通过银行借款的方式来获得资金。而这种融资方式通常具有较高的成本，容易给房地产企业带来较大的偿还压力。一旦房地产企业无法如期偿还，必然会给房地产企业带来较大的损失。第二，融资结构不合理。由于房地产企业基本是通过银行借款的方式获得资金，所以房地产企业的融资结构基本是以债务资本为主。长期以来，房地产企业的负债比率上升到偏高位置，给企业带来较大的债务负担，提升了企业的经营风险。（三）投资管理和融资管理缺乏有机结合对于房地产企业而言，投资和融资管理具有紧密联系，将二者有机结合能够充分发挥联合优
8、势，为房地产企业发展提供充足的动力5。然而，当前部分房地产企业并没有认识到二者结合的重要作用，没有将二者进行有机结合，影响了企业的发展。第一，部分房地产企业将投资项目的建设期限和融资期限进行统筹科学规划，导致企业的资金存在期限错配现象，产生资金短缺或资金成本较高现象。第二，部分房地产企业没有从整体的角度来识别和防范投融资风险，导致投资风险和融资风险同时爆发，给企业带来重大损失。第三，部分房地产企业没有将投融资管理进行结合，存在管理过程分离现象，提高了企业的整体管理成本，降低了企业的管理效率。（四）缺乏专业的投融资管理人才房地产企业要想降低投融资管理风险，充分发挥投融资管理活动的作用和价值，必须
9、要有专业的人才队伍提供保障。尤其是在当前国际环境复杂多变和市场竞争激烈的背景下，投融资管理活动变得更加复杂，对人才的要求也越来越高，房地产企业更加需要打造专业的人才队伍来开展投融资管理工作。然而，当前大部分房地产企业还缺乏专业的投融资人才，都是要求财务人员来从事和开展相应的管理工作。但大部分财务人员对于企业业务和投资项目的了解不够，缺乏丰富的投融资理论知识，无法完全胜任投融资管理工作，还需要经过专业的培训和历练以后才能开展相关工作，这无疑会给投融资管理工作带来一定阻碍。（一）科学合理投资具体而言，房地产企业可以从以下几个方面开展合理投资：第一，提高投资风险防范意识。为了确保投资的科学性和合理性
10、，房地产企业的领导者一定要树立投资风险防范意识，加强投资管理相关理论知识的了解和学习，真正认识到投资决策和管理的重要作用。同时，房地产企业还应该加强对员工的宣传，使企业员工能够认识到投资风险防范和管理的重要作用，自觉参与到投资风险防范和投资管理工作中。第二，科学开展投资管理工作。首先，在决定是否投资之前,房地产企业应该结合自身的实际情况进行充分的调查，综合考虑宏观政策、市场环境、资金实力以及投资项目成本收益等方面的影响，邀请企业内外部的专家对投资项目开展可行性分析和论证，全面分析评判投资项目所面临的市场和政策风险、所需要的资金数量、所获得的成本收益效率，划分投资项目优先等级，据此作出正确的投资
11、决策。其次，房地产企业应该科学规划投资项目，制定完善的投资方案，投资方案包括投资资金的筹集和偿还时间、投资项目的建设方案以及投资风险的防控措施等内容，最大程度降低不确定性因素对投资建设项目的影响，并细化投资流程，确保投资项目能够如期完成并获得预期的收益。最后，房地产企业还需要定期跟踪和监督投资活动开展情况，一旦发现投资活动存在风险或问题，应该及时采取合适的措施进行解决或者中止投资活动，防止企业产生较大的投资损失。（二）拓展融资方式，优化融资结构第一，拓展融资方式。为了防止企业过度依赖银行借款，降低企业融资风险，房地产企业必须要拓展融资方式，采用多种渠道来获得资金。比如，经营状况较好的房地产企业
12、可以利用股权型的房地产投资信托基金，使投资者能够参与企业的经营管理，降低企业对债务资本的依赖，优化企业的资本结构；将购房尾款、应收款、物业收费权和房屋租金等转换成证券即资产证券化来获得资金，降低企业的融资风险；通过私募股权的方式来获得资金;中小型房地产业可以利用信托融资来获取资金等。第二，优化融资结构。为了避免单一借款方式产生较大的债务压力，房地产企业必须要充分考虑自身的资金需求，结合自身的发展情况和外部发展环境，根据投资项目的特点和差异情况，灵活选择多种融资方式，平衡长短期负债，优化企业的资本结构,提高企业抵御风险能力。（三）有机结合投资管理和融资管理第一，房地产企业应该从战略的角度出发，将
13、投资管理和融资管理进行结合，统一设计二者的管理制度。第二，房地产企业要注重二者管理过程的结合，并注重投资项目建设期限和融资期限的整合，防止发生期限错配等现象。第三，房地产企业还应该注重二者风险控制的结合，全面识别和分析二者中的风险，制定完善的风险防控措施，提升企业的风险防控能力。（四）加强投融资人才队伍建设在当前信息化时代，房地产企业应该通过招聘优秀人才或者开展专题培训活动等方式加强对投融资人员的培训和建设，使投融资人员具备现代技术应用操作能力，利用大数据技术来收集和处理投融资决策信息数据。同时也要加强对投融资人员的综合分析能力的培养，使投融资人员转型为管理型人才，为企业开展投融资管理工作建言
14、献策。在当前市场竞争激烈的背景下，房地产企业必须加强科学合理投资，优化融资结构，加强人才队伍建设，以此来防控投融资管理过程中的风险，提升企业在市场中的综合竞争能力，推动企业持续发展。参考文献：1鞠咏秋.房地产企业做好投资和融资管理的措施研究J.现代营销(上旬刊)，2022,(05)：13-15.2曹兆文，李秋宏.“房住不炒”政策对于房地产企业投融资的影响J重庆理工大学学报(社会科学)，2021,35(09)：79-88.3黎俊.房地产公司投融资管理工作现状及应对策略J商讯，2021,(11)：80-81.4王莹.基于风险管理理论探究房地产企业投融资管理活动J.投资与创业，2021,32(06)：24-26.5张南.新形势下房地产企业投融资方式的创新探究J.中国集体经济，2021,(04)：93-94.
