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1、采购需求一、项目概况（一）本项目地点地处北京市西城区德外街道（项目经理1人、维修维护岗1处、职守岗1处、服务员岗1处、保洁绿化岗1处，老干部活动中心岗1处，6*8h）及丰台区六里桥某街道（部门主管1人、维修维护岗1处、保洁绿化岗1处,6*8h）;项目服务面积约为18740平方米；服务范围包括保洁、公共设备设施维修维护、直燃机房职守、配电室职守、院内内部安全巡视和会议服务等。（二）服务期限：36个月（2024年7月1日至2027年6月30日）。（三）服务地点：项目办公区所在地（四）付款方式：物业服务费实行后付制，按每三个月分期支付。二、总体要求（一）采购人对投标人派出的物业人员的岗位设置具有决定
2、权，可对投标人的管理工作提供有效的意见和建议。（二）投标人应派驻物业人员参与采购人日常物业工作。其中包括项目经理、维修维护岗、保洁绿化岗等岗位，受采购人的直接领导，对不符合岗位要求的管理人员，须根据采购人的要求及时更换。对不称职的物业人员，采购人有权要求投标人限期更换。（三）采购人对重要岗位的设置、人员录用与管理以及重要的管理决策有直接参与权与决定权。（四）投标人应针对本项目建立环境秩序整治及物业人服务方案，以及组织架构、人员录用等内容的规章制度。（五）投标人应提供对投标人派出的物业人员经公安机关审查无犯罪记录证明。（六）投标人在日常管理中要建立交接班、请（休）假等登记等制度，采购人有权查阅记
3、录。如因物业人员的休请假、撤换或辞退造成物业人数的空缺，投标人应在3日内予以补充，如不及时补充，采购人有权按标准扣减服务费（详见采购需求附件）。（七）采购人有权提出更换不符合使用要求或损害采购人利益的物业人员。采购人提出更换要求并与投标人协商，协商完成后投标人应在2个工作日内予以更换。（八）投标人应为物业人员配备统一的物业人员服装及统一的物业人员服务标志，物业服务器械等设备。（九）投标人应按照国家的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于北京市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定投标人必须支付的社会保险及其他应付费用）。（十）在采购人管理指导下，完成所有场所的人员职守、内部巡视以及院内内部安
4、全巡查等工作，实现内部秩序安全有序，无差错事故。（十一）参与公共设备设施维修维护的物业人员须持有经培训考核合格且在有效期内的低压电工作业证，配电室职守的物业人员须持有经培训考核合格且在有效期内的特种作业操作证一高压电工作业（运行）（下称：高压作业证），直燃机房物业人员须持有在有效期内的特种作业操作证一空调设备运行操作作业证书（下称：空调运行证）。每日直燃机房、配电室实行24小时专人值班，每班职守人员不少于1人,员工工作时间和休息时间应符合劳动法相关规定。三、物业人服务内容及要求（一）服务内容1 .保洁绿化。马甸办公区建筑面积15470平米，老干部活动中心1处，会议室8个，室内保洁12间，卫生间
5、32个，浴室15个；六里桥办公区建筑面积3270平米，会议室2个，室内保洁2间，卫生间5个，浴室5个。2 .公共设备设施维修维护。马甸办公区中央空调出风口400个，分体空调42台，电梯6部（客梯3部、食梯3部）、水泵20台；六里桥办公区电锅炉1台（1吨），分体空调60台。3 .直燃机房职守。直燃机2台、燃气锅炉2台（1吨）。4 .配电室职守。高压配电室1个（10千伏安）。5 .院内内部安全巡视。马甸办公区大院面积5500平米，车库1300平米；六里桥办公区3270平米。6 .会议服务。马甸办公区会议室8个，六里桥办公区会议室2个。（二）工作要求1.设备的运行维修及管理。（1）高低压变配电设备、
6、线路的运行维修及中小修：配合上级供电部门做好设备设施日常巡检与维护，确保设备运行正常，不影响正常办公。（2）直燃机职守，中央空调、空调的运行及维护：直燃机房实行24小时有人职守值班制，配合中央空调维保单位做好开关机以及数据监测，遇有问题及时上报，并做好交接班和值班登记。（3）锅炉及供暖系统的运行管理及维护：实行24小时有人职守值班制，配合锅炉维保单位做好开关机以及数据监测，遇有问题及时上报，并做好交接班和值班登记。（4）楼间配电设备维护、照明电的设备管理与维护：根据使用单位报修通知单，在报请采购人同意后，对相关受损设备设施进行维修和更换。（5）供水系统维护，包括：生活用水、消防水、污水处理的管
7、理与维护；确保正常使用，杜绝跑冒滴漏现象。做好供水系统日常巡检和登记工作，遇有问题及时请示报告，并配合做好维修更换工作。（6）饮水设备的管理与维护：对饮用水储存设备加强巡检，严格按照操作流程和安全规范开展消杀工作，对于损毁设施及时报修更换，确保设备正常运转和饮用水安全。（7）车库设施的维修、日常保洁：及时维修更换车库内的受损灯管和线路，加强巡视，发现火灾隐患，及时上报并做好清理。（8）水、电、气等能源计量与统计：按照上级要求，做好计量与统计的配合工作。2 保洁管理（1）日常保洁：包括公共区域各层地面、楼梯、大厅保洁、各层玻璃门、柱、墙壁、扶梯、门窗、灯具格栅、玻璃窗、工作台平立面，室内保洁，楼
8、区、庭院、道路的普通清扫，卫生间、洗漱间的随时保洁；浴室保洁；地下车库、院区、领导办公室、会议室、老干部活动中心保洁等。每天至少清理2次，分为上午和下午各一次。（2）周期性保洁：地面保养与维护。每半个月维护保养一次。（3）节假日的保洁：根据各部位污秽程度，随时做好保洁。（4）垃圾的及时清运及处理：办公楼内垃圾每天至少清运一次，办公楼周边随时发现，随时清理；垃圾统一堆放后，由物业公司联系街乡垃圾清运单位每天下班后清理一次。遇节假日，可顺延至次日。（5）严格灭鼠、灭蜂，按照市爱委会要求落实；（6）门前三包、铲冰扫雪、排除大院积水。3 .会议服务（1）会议室日常管理；会议室由甲方统一管理，会议期间无
9、需候会，待会议结束后，做到会场物品和垃圾清理。（2）保证会议室的合理使用及清洁通风；会议室使用前1小时做好开窗通风和卫生消杀工作。（3）各种会议服务。包括：会标悬挂、会场布置、茶水服务及会议现场服务。（4）老干部活动中心。按照采购人要求，不定期开展卫生清洁和环境消杀工作。4 绿化管理（1）室内绿摆、公共区域绿摆：做好办公楼楼顶绿植日常养护。（2）庭院绿化养护：根据季节变化，做好办公楼前花箱花卉种植与管理。5 .土建系统（1）办公楼整体建筑共用部分的维护和管理，包括楼梯、走廊通道、室内墙面、吊顶、卫生设备、门厅、灯、开关、门、窗、雨搭等：根据采购人通知，做好楼梯防滑条更换、走廊通道吊顶石棉板更换
10、复位、室内墙面开裂的小修小补、门窗等部位小修小补。（2）配套建筑和设施的维修、养护，包括停车场、院区及室外道路、沟渠、井、计量表、自行车棚等：根据日常巡视结果，在报请采购人同意后，对上述部位内的灯管、电线进行维修更换，对办公楼下水道内发生的堵塞随时发现随时疏通清理。（3）家具保修期后的维修和养护：对办公家具出现的开裂、脱胶、走形开展加固、加装角铁以及补胶等修补工作。6 .内部安全（1）内部安全的巡视、检查：每晚对办公楼内外进行巡视巡查，并做好巡视记录登记，对发现的问题及时报修解决。（2）接待室日常管理及保洁：严格执行接待室管理规定，对外来人员严格履行登记通报手续，外来人员必须有人接入，方可进入
11、办公场所。（3）灭火器等消防器材的日常检查及内部防火安全：不定期对办公场所的灭火器等消防器材进行巡检，按时报批更换临近保质期的设备。保持与消防维保单位的密切联系，确保办公场所所有消防设施状态良好，运转顺畅。四、人员配置及要求（一）服务人员具体岗位设置：马甸办公区需设项目经理1名，设物业办公室（24小时值班）、维修维护岗（具备低压电工作业证）、会议服务、保洁绿化岗、职守岗（24小时在岗且具备国家承认的高压作业、空调运行证）。六里桥办公区需设项目负责人、保洁绿化及维修人员。（以上内容可根据项目实际需求进行增减及岗位调整，投标人要配置不少于上述所需人员，可以提出更优化的配置方案）（二）人员素质要求1
12、.项目负责人应具备有较高的政治思想素养和业务水平，有较强的组织协调能力,大专（含）以上学历，有5年（含）以上物业服务项目管理工作经历。2 .物业人员应知法，懂法，守法，依法办事，严格遵守物业人员从业规范，模范遵守采购人相关管理规定，有物业服务经历者为佳。3 .物业人员个人素质条件：男性物业人员身高1.65米以上，18周岁至60周岁，女性物业人员身高1.55米以上，18周岁至50周岁，五官端正、政治思想觉悟高、身体健康，有较好的语言表达能力，能独立承担物业人服务中的各项工作。4 .所聘用的物业人员有吃苦耐劳的精神和高度的责任感，受过专门的岗前培训，熟知相关管理规定，严格履行岗位职责，善于发现各类
13、问题，具备一定的管理经验和处理突发事件能力。5 .投标人须承诺参与公共设备设施维修维护的物业人员须持有经培训考核合格且在有效期内的低压电工作业证、配电室职守的物业人员须持有经培训考核合格且在有效期内的特种作业操作证一高压电工作业（运行）证书。6 .直燃机房物业人员须持有在有效期内的特种作业操作证一空调设备运行操作作业证书。7 .保洁绿化人员男年龄在60周岁以下（含60周岁），女年龄在50周岁以下（含50周岁），至少1人持有公共卫生消毒员证书、至少1人持有垃圾分类指导员证书、至少1人持有有害生物防制员证书。8 .会议服务人员年龄在18至28周岁（含28周岁），大专（含）以上学历，有1年以上会议服
14、务工作经验。（三）人员管理要求1.服务质量要求.目标要求依托行业标准，根据秩序维护和内部安全管理规定与服务要求，制订切实可行的物业服务整体方案和应急预案，突发事件反应迅速，处置有力；依法办事，文明待人，严格管理，保障秩序维护和内部安全秩序，维护正常的工作、生活秩序；确保秩序维护和安全管理要求，切实维护内部安全管理秩序；管理坚持原则、慎密严谨；服务以人为本、主动热情；上岗人员仪表整洁，业务操作规范，礼貌待人，保持岗位卫生整洁；物业人员制服区分春秋、冬夏，并确保制服合体、款式新颖，不影响形象。.队伍建设与管理要求投标人负责提供进驻物业人员工作所需的服装、被褥、器材设备等；从内部安全管理实际出发，经
15、常性开展在岗人员业务培训和紧急预案演练；内部管理体制健全，设立物业经理全面负责日常物业人员的规范化管理；投标人必须采取切实有效措施保持物业人员队伍的稳定，严格控制非违纪人员轮换岗比例，合同期限内轮换岗人数不得超过合同编制的30%,确保服务质量不因人员变动而受影响；物业人员应聘、录用、离职等管理档案规范，手续齐全，禁止离职物业人员进入采购人所属办公场所内。.工作衔接要求根据行业服务标准及秩序维护和内部安全管理规定要求，独立运作，落实安全生产整体方案，并在实践中不断完善；物业经理需与采购人保持必要的工作交流，每周需要向采购人汇报工作，及时汇报所承担的物业工作开展情况及信息反馈，重大情况需随时报告；
16、做好详细的执勤记录，原始台帐保存完好，以备核查。.岗位工作职责要求物业经理或部门主管：在采购人领导下，全面负责物业队伍的日常管理事务，严格落实物业队伍纪律管理，奖优罚劣；承担物业违规违纪的连带责任；传达落实采购人的服务要求与管理规定，组织实施并不断完善安全生产整体方案；结合工作实际，适时做出岗位调整，完善各岗位职责；有针对性地开展安全教育和提示，处理各岗位的突发事件，重大情况及时报告；定期向采购人汇报工作开展情况及治安信息，重大情况及时报告；组织开展业务培训和预案演练，组织指挥物业人员做好秩序维护和内部安全管理的安全生产与秩序保障工作；建立健全录用物业人员档案资料，妥善保管好采购人提供的设备器材，严格设备交接班制度；负
