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1、房地产企业融资现状及融资方式研究一以S置业公司为例绪论1一、房地产企业融资现状及融资方式2（一）我国房地产企业融资现状2（二）我国房地产企业基本融资方式2二、广西汇东投资置业有限公司概况3（一）公司基本介绍3三、汇东房地产企业融资方式分析3（一）汇东置业发展期融资成果3（二）银行贷款5（三）债券融资5（四）销售回款7（五）商业信用融资8四、广西汇东置业融资问题分析9（一）汇东置业融资问题分析9五、汇东房地产企业融资问题的改进措施12（一）尝试拓展多元化融资方式12（二）优化企业融资结构13（三）制定有效的融资风险管理机制13结论15参考文献16绪论近年来，房地产行业一直面临着许多不利因素，如融
2、资成本的增加，融资渠道的减少，还有流动性的收紧等问题。如何融资、拿到低成本的资金，成为决定上市开发商利润表现的关键因素。在资本结构稳定的前提下，发展新的融资渠道，对于房地产企业来说，具有非常重大的现实意义。国内学者早已结合国内房地产的现实情况，提出新的创新性融资方式。蒋海棠(2015)认为融资偏好是影响房地产上市公司融资的一个重要因素，且债券融资的偏好优于股权融资。张天风(2016)认为企业的短期偿债能力越好，企业发生财务风险的概率越小,资产的流动性直接影响公司资金的水平和紧迫性口。赵明娜，徐海波(2016)提出我国房地产企业在融资过程存在融资信用不是很好、融资的规模小、资金利用不恰当等问题，
3、限制了房地产企业的发展。刘振杰(2017)提出房地产信托是房地产融资的重要组成部分，大量的资金是通过信托流入房地产行业。王旭，王泳雪，张璇(2018)提出我国房地产金融市场较之于其他发达国家地区，没有体现出明显的市场化，有很多的主体进行了参与，主要有房地产开发商、政府及银行等。万亮，吴琼(2017)从银行的风险方面出发，把房地产信贷政策作为研究的重点，其中万亮认为信贷政策紧缩可以对房价进行调控，但是从长期发展来说，还是需要通过市场化对房价进行全面调控。韩路茜(2017)认为在房地产企业发展过程中最常见的是项目融资衍生风险，重点表现在融资效率低下、融资管控的不理想以及资金调控不合理等方面。与国内
4、房地产金融市场相比，海外市场早在二十世纪30年代就相对来说十分成熟了。AShraf(2016)认为房地产市场竞争越来越大，供需不平衡使房地产企业之间竞争愈演愈烈，主要体现为流动资金不足，融资效果不明显等。Demirci(2018)提出房地产应该根据自身的情况，选择比较契合企业自身的融资方式。1.aWleSS(2015)指出房地产企业需要对企业信用评价体系进行完善，要将信用构建作为企业发展重点，加强企业的信用意识，才能让企业更好的发展0oEmanueleBrancat(2016)通过分析得出融资租赁售后回租方式比信贷融资方式更适合房地产企业。Wiilialn和Bradford(2016)指出如果
5、能够得到政府的担保，企业在融资时将会更加容易.。通过上面的研究发现，说明房地产融资方式还有很多的局限性，市场瞬息万变，如何突破传统融资方式的限制，实现融资方式的转型迫在眉睫。因此本文在己有的学术成果的基础，以广西汇东投资公司作为研究对象，从企业的经营状况、融资动因、融资方式等方面入手，对企业融资方式的运用，做一个相对完整的描述同时总结出一些好的经验。一、房地产企业融资现状及融资方式(一)我国房地产企业融资现状商业银行贷款，债券融资，海外房地产投资基金和上市融资是我国房地产企业比较常用的四种方式。近几年来，政府已开始对房地产实行新一轮的宏观调控，并出台了银行的房地产开发政策和措施以应对信贷紧缩。
6、房地产开发商的传统融资渠道正在经历前所未有的变革。(二)我国房地产企业基本融资方式1 .内部融资方式有：(1)企业自己的资金:是企业投资者在企业开始经营前投入的资金，一是企业设立时各出资方投入的资金，二是从税后利润中提取的盈余公积金、资本公积金等资本，是由企业自有支配、长期持有的口31.由于自有资金是企业经营的基础和保障，我国对房地产企业的自有资本比例要求比较严格。开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金，只有当项目的赢利性可观、确定性较大时，才有可能适度投入企业的自有资金。(2)预收账款：是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的
7、开发建设资金3。其中，预购房款主要是购房者的预付的款项，这是我国的房地产企业开发资金必不可少的来源。2 .外部融资的方式有：(1)上市融资：股份制房地产企业上市发行股票融资现已成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用空壳公司资源间接上市由。(2)房地产开发债券：企业通过发行债券，可以筹集许多自由的社会资金，可以提供大量的长期房地产开发资金，拿来用于土地开发和房地产项目投资皿。当房地产公司有长期的资金需要的时候，债券是非常重要的融资渠道。(3)银行信贷：银行贷款也是比较常用的融资方式之一，是很多企业的首选。短期贷款只能用作企业的流动资金。我国的开发商向银行申请贷款，可分为土地贷款和建筑
8、贷款。比较常见的开发贷款有：短期透支贷款，房地产抵押贷款和存款抵押贷款。是我国比较常见的开发贷款。(4)销售回款：1.认购金，指客户在预订房屋时支付的费用。这个期限很短，除非客户下小订单；2.购房款，购房款大概上是分为一次性缴纳和按揭支付。一次性缴纳的付款一般在认购后7天内将合同签订并将房款一次性付清；按揭支付的贷款是指签订合同后按一定比例交纳定金。同时，银行将在批准后发放贷款。贷款期限一般为15-30天，并且不同银行有不同的时间。3.其他的，如分期付款，是根据与客户签订的贷款协议确定的。二、广西汇东投资置业有限公司概况（一）公司基本介绍广西汇东置业有限公司是2006年11月10日在南宁成立的
9、房地产企业。黎卫是公司的法定代表人，汇东置业的注册资本为1亿元人民币。详细地址位于广西壮族自治区南宁市青秀区金浦路16号汇东国际F座4楼。到周边城市不仅交通便利，地理上的优势也非常明显。该公司主要从事房地产开发及其他相关产品和服务，属于租赁和企业服务行业，并且主要从事房地产开发。自成立以来，公司实力不断增强，已开发项目的数量从一个增加到六个：汇东国际，汇东逸蟹，汇东郦城，汇东星城，汇东星世界和汇东大公馆。公司在东葛路扩建等方面仍有大量土地待开发，发展前景十分广阔。汇东房地产的大部分重点项目都位于南宁，在广西的不同地区缓慢地移动和发展。公司秉承“求真务实，努力拼搏，担当责任”的企业精神，一起营造
10、诚信，双赢，创新的经营理念。它采用的是全新的管理模式，相对发展比较好的技术，周到的服务和卓越的品质作为生存的基础。而且始终坚持客户就是上帝，一心一意的为客户提供良好的服务。汇东投资置业房地产有限公司已在金浦路16号（民歌广场西侧）成功开发建设了一块土地。项目名称为“汇东国际”，正在建造1栋31层（6个塔楼）的建筑物。总面积达140,000平方米，是一个集商务公寓，普通住宅楼，业务支持服务和房地产管理于一体的大型建筑群。三、汇东房地产企业融资方式分析汇东房地产企业初始投资的资本是一亿元人民币。财务特征主要体现在现金流量的高操作风险和高负值上。根据汇东置业财务报表显示，随着企业经营业务的展开，现金
11、流量不断地增长，大型酒店、居民住宅和一些园区项目建设支出在大幅增加。现金流呈现负数状态，现金流的不稳定性也表明企业需要持续的现金流来维持后续的经营。与此同时，风险存在于汇东置业业务的实施过程中，项目的开发一般都会存在一定的风险，可能会导致初始投入无法收回，经营风险也有可能提高；非财务特征主要包括企业的资质、信用等级以及土地储备能力弱等。由于汇东房地产企业在初创期处于信用等级偏低、资金风险较大等境况，他们可以选择权益类融资工具来风险相抵。2008年，汇东房地产企业通过增加实收资本、内部的盈余公积转增资本等方式，使汇东置业的注册资本得到增加和扩大，注册资本达5亿元，让公司在以后的发展中获得资金保障
12、。（一）汇东置业发展期融资成果在初创阶段之后，房地产企业在初创阶段已经拥有了一定的经验，业务得到扩大、经营的能力不断加强，企业的认知度逐渐被赋予了与公众接触的机会，并获得了良好的信誉度。为选择多种多样的外部融资方式提供了条件，提供了包括贷款，公司债券等方式。有机会和条件进行上市的成长型房地产公司，应及时、适当和充分的利用有利的资本市场平台为企业筹集资金。此外，当成长中的公司遇到资金短缺时，他们可以通过短期借款来借入临时资金，包括但不限于银行贷款或商业信用融资等融资方式。2015至2019年房地产公司资产债务表见表3-1和表3-2。能够看出，汇东房地产公司的资产负债率在成长阶段一直处于较高水平，
13、虽然资产总额在高速增长，但是其流动比率相对来说还是比较平稳的。所以说明了汇东房地产企业的融资并没有受到限制。表3-1汇东房地产企业各年的资产规模表单位：元2015年2016年2017年2018年2019年资产总额4123279706552001417120312939407105021081904567资产增长率58.90%8.67%32.12%15.01%【数据来源】依据汇东房地产企业历年资产负债表整理。从表3-2中可以看出，汇东房地产企业在成长期资金的增长速度逐渐放缓，但是随着资金总额不断地增加，资金增加的绝对值明显的呈上升趋势。汇东房地产在现阶段正是发展和扩张比较快速的时候，可以看出总资
14、本的增长和现在发展阶段特征相符合的。表3-2汇东房地产企业负债比率对比表指标名称2015年2016年2017年2018年2019年流动比率2.011.992.053.012.32速动比率0.560.690.720.810.49资产负债率69.27%48.76%54.24%67.97%74.91%【数据来源】依据汇东房地产企业各年财报整理。表3-2的数据显示，汇东置业表现出来的的资产负债率平均水平是比较高的，并且可以看出来有比较明显的波动，但是汇东置业的流动比率平均值基本上大于2,这就表明公司的流动负债是拥有足够的流动资产来作为保障。国内的指数研究院和其他的相关机构研究可以表明，一般情况下在上海
15、和深圳上市的房地产企业，他们的的平均资产负债比率为63.43%0房地产开发行业的初始投资很大，正常范围是60%至70%,通常80%是一条警戒线。如果超过80%的警戒线，说明企业债务比例相对来说过高了，同时也体现出企业的业务可能面临经营的风险。2016年以来汇东置业的资产负债率的由48.76%慢慢增长到2019年的74.91机资产负债率的上升可能会导致短期资金风险。并且由于企业的固定资产等面临减值和无法变现的问题，很有可能会导致公司的资金断裂，最终倒闭。汇东置业的速动比率还是比较低的，其数值均不足1,说明企业资本中可以立即变现用于偿还负债的资金较低，存在一定的财务风险。（二）银行贷款房地产业最常见的融资方式是银行贷款，通过其获取大量的资金，因为银行贷款提供的资金比较多，比较规范和没有那么复杂的审批手续。银行所提供的贷款可以分为：土地储备贷款、个人住房贷款、商业房地产项目贷款以及房地产开发贷款。房地产企业需要大量资金，银行信贷在房地产项目上太过于集中，会让房地产企业背负较高的资产负债率。在企业前期的开发项目中，汇东置业项目的主要资金来源就是是银行贷款，所以对银行是存在依赖性的。近几年拓展了多元化的融资方式，相对减少了对银行贷款的依赖，但是，随着公司经营业务的增加，对资金的需求也增多，所以银行融资占企业融资比例仍旧较大。表3-
