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1、编号：持有人：分发号：QES（质量/环境/职业健康安全）管理管控体系工程运维工作手册三归住宅）江苏悦达物业管理管控有限公司发布目录一、岗位职责41、工程运维部职责52、工程运维主管岗位职责63、工程运维员岗位职责74、空调值班员岗位职责85、高配值班员岗位职责96、锅炉操作员岗位职责10二、规章制度111、值班管理管控制度112、公用设施管理管控规定123、设备维修制度134、变电所交接班管理管控制度145、设施设备巡查管理管控规定156、设施设备安全管理管控制度167、电梯管理管控制度178、空调管理管控制度189、设施设备运行、检查、维修、保养、事故处理等记录管理管控制度2010、设施设备
2、报告制度2011、公共区域能耗控制管理管控制度2112、房屋维护管理管控规定2313、倒闸停、送电操作票制度2414、配电房管理管控制度2515、停水、停电管理管控制度27三、作业规程281、设备运行综合管理管控作业规程292、供配电设备安全管理管控作业规程323、给排水设施设备运行管理管控作业规程364、给排水设施设备操作作业规程395、中央空调运行管理管控标准作业规程416、电梯运行管理管控作业规程447、电梯困人救援作业规程478、二次供水管理管控标准作业规程499、中央空调维修保养标准作业规程5110、弱电系统维修作业规程5711、给排水设备设施维修保养作业规程6112、防避雷与接地系
3、统保养作业规程6613、工具管理管控标准作业规程67岗位职责工程运维部职责一、贯彻执行上级有关物业管理管控的政策法规、公司的各项规章制度及委托方的物业管理管控规定。二、负责管理管控区域上水、下水、暖、电、房屋修缮、下水清污等小型工程的相关计划，概算工作。三、负责管理管控区域上下水管道的维修工作。四、负责管理管控区域电路、电器的安装、管理管控及维修工作。五、采取各项措施，保证水、暖、电的正常供给，负责节水、节电工作。六、负责管理管控区域水、暖、电的抄表、统计、计算及收费工作。七、负责小型工程施工中的施工安全和管理管控工作。搞good施工八、负责保证通讯畅通及通讯设备的维护工作。九、负责水、暖、电
4、、通讯和房屋的报修接待工作，负责管理管控处变电所的管理管控工作，保证正常运行。一、具备物业的有关管理管控知识，熟悉物业管理管控的法律法规及公司各项规章制度。二、制订房屋和公共设施维修相关计划，组织并参与施工和现场监督检查，做good预决算工作。三、服从管理管控处主任的工作安排，制订本部门月度工作相关计划并组织实施。四、掌握管理管控区域内房屋的设备结构类型、水电分布情况、上下水管道的走向、分布等基本情况，负责设施设备突发事故的处理。五、按照国家有关特种作业人员安全操作规程的要求，组织维护员对房屋本体及公共配套设施进行维修及保养，确保管理管控区域内各类设施设备的正常运行及管理管控区域内排污、雨水管
5、道的畅通。六、对运行维修人员的工作情况进行指导、检查。七、定期对运行维护员进行思想教育和维修技能的培训。八、提醒运行维护员进入办公区域维修时，不得翻阅文件、资料，严禁打开办公电脑，不得外传信息。九、完成公司临时交办的任务。一、熟悉区域内的上下水管道、供电、消防报警系统、智能化系统等设施设备的性能、使用情况、线路分布及安装和维修技术，做g。Od日常巡视工作，保证正常使用。二、严格遵守安全操作规程，确保自身和他人安全，按管理管控处制订的维修相关计划，及时完成维修任务。三、爱护维修工具及设备，做good日常保管及保养工作，保证其正常使用。四、节约维修材料，修旧利废，努力降低维修成本。五、加强业务学习
6、，认真钻研维修技术，努力提高维修水平和质量。六、进入办公区域维修时不翻阅文件、资料，严禁打开办公电脑。七、完成管理管控处及维修主管临时交办的任务。一、熟悉空调工作原理，掌握操作方法，确保空调正常运行。二、严格遵守相关的设备运行、维修、保养等制度和安全操作规程，能正确判断处理一般故障，发生突发事件时能迅速、准确地采取应急措施。三、每小时巡视一次，观察、设备是否正常，认真做good各种运行记录，发现问题及时处理和汇报。四、保持机房室内环境的清洁和设备的整洁。五、坚守岗位，做good值班记录，保管good资料、图表、工具。六、完成上级交办的其他任务。高配值班员岗位职责一、熟悉供配电设施设备情况，如高
7、低压线路号、各出线回路走向；熟悉电气设备的配置和使用状况，能按规程操作高低压设备，确保正常供电。二、严格遵守电气设备运行、维修、保养制度和安全操作规程，能正确判断处理一般电气故障，发生突发事件能迅速、准确地采取应急措施。三、定期巡视变、配电室一次，观察电压表、电流表、计量表是否正常，认真做good各种运行记录，发现问题及时处理。四、保持室内环境的清洁和设备的整洁。五、发生供电线路停电或其他事故应及时与供电部门取得联系，迅速查明原因，采取应急措施。六、坚守岗位，认真交接班，做good值班记录，保管good资料、图表、工具。七、完成管理管控处临时交办的任务。锅炉操作员岗位职责一、负责燃料节约、水电
8、节约，水质的质量验收和评估。二、严格按照操作规程，确保锅炉的安全运行。三、做good锅炉及其附属设备（包括分汽缸的阀门、供水泵水处理设备）的维护保养和年度检修工作。四、坚守工作岗位，任何时候都不得擅自离开工作岗位，按照规定做good巡视，并做good各种运行参数的记录。五、做good锅炉房日常维护保养工作，杜绝“跑”、“冒”、“滴”、“漏”的现象。六、不断学习新技术，提高司炉水平，做到勤检查，勤调节，保持锅炉压力稳定，做good节能工作。七、在运行中锅炉或附属设备出现严重故障，应立即向主管汇报，并一起参与故障的排除。八、每班必须排污1次，但不得在用汽高峰时排污，排污量根据炉水分析决定。九、水位
9、表每班至少冲洗1次。十、禁止闲杂人员进入锅炉房。十一、负责锅炉房的清洁卫生工作。十二、完成上级交办的其他工作事项。规章制度值班管理管控制度一、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要临时离岗，必须有符合条件的人替岗，并交代离岗时间及去向。二、根据操作规程及岗位责任制的要求，密切注视所管设备的运行情况，按规定做good有关记录，按时巡查，及时发现事故隐患。三、如出现设备故障，而当班人员不能处理，应按报告制度及时报告给有关人员。四、值班人员接到报修时，应及时通知有关人员，安排人员前往维修。五、所有值班岗位必须在规定值班时间安排合格的人员值班，如需调班，必须报主管人员同意，原则值班人员同值班
10、人员对调。在就餐时间，实行轮换就餐制，并通知同班维修人员配合。公用设施管理管控规定一、公用设施的日常巡视运维部值班人员应在口常巡视中对公用设施进行巡视，如发现异常情况应在检查记录表上记录并及时通知相关人员处理。二、公用设施的日常服务要求负责按委托合同合约的约定对管理管控区域的公用设施进行维修、保养，并将相关情况上报主管领导。三、公用设施故障状态的处理1、管理管控区域内公用设施的故障由运维部直接向业务主管单位联系报修,并上报主管领导，同时将结果记录在维修记录表上；2、管理管控处运维部负责受理管理管控区域内各类公用设施故障维修，同时做good台帐记录；3、如管理管控处不能进行维修的，应及时上报委托
11、方，并提出合理化建议。设备维修制度一、管理管控处接到设备维修的报告后，及时到现场查看，不能自行排除故障，须填写申请单或工作联系涵，送达公司工程部或委托方。二、运行维修组修复不了的故障，如是保修期内的，及时与保修部门联系维修；如是保修期外的，须报公司工程部；并在原始申请单上注明维修报出时间，做good维修情况跟踪。三、如设备属人为损坏，由管理管控处通知相关部门负责人及维修人员一同到现场查看确认，并通报委托方相关部门。四、运行维护部组自行维修工作结束后，维修人员应在维修单上填上所用的维修材料，管理管控处主任进行审核。变电所交接班管理管控制度一、交接班人员必须遵照规定的轮班表担任值班，不得擅自调班或
12、离岗。二、交班人员应事先做good交班准备工作。三、接班人员必须提前10分钟到达变电所，详细了解设备所运行情况。四、交接班人员必须做到“五清三交接”即：五清（看清、讲清、问清、查清、点清）；三交接（图板交接、现场交接、实物交接）。五、在交接班时间内，一般不办理工作票的许可或终结手续和一般操作。六、交接班的合适的内容一律以填写的交接班记录现场交接清楚为准，凡遗留应交待的事项由交接班者负责，凡没有交接清楚听明的事项，由接班者负责，双方都未履行交接手续的合适的内容，双方都应负责。七、下列情况不准进行交接班：1、饮酒后的接班人员；2、事故处理或正在进行的重要操作；3、接班人员尚未到齐之前。设施设备巡查
13、管理管控规定一、值班人员应根据设施设备实际情况，确定简单、实用的巡回检查方法。二、巡回检查必须集中思想，细致周到，做到跑到、看到、听到、闻到、摸到（不允许触及的设备除外）及时发现设备缺陷，认真填写设施设备检查记录表。三、单一巡回检查必须四小时至少一次，交接班时，汇同检查一次。四、以下情况应相应增加巡查次数：1、对过负荷设备，每小时巡查一次，严重过负荷应不断监视；2、对故障处理后的设备，投入运行后，四小时内应两小时巡查一次；3、对危及安全运行的重大设备缺陷，每次隔半小时巡查一次；4、在汛期、雷雨时应相应增加巡查次数；5、新建、大修、改建后投运行的设备，在24小时内各班至少增加巡查一次;6、对运行
14、方式变更，接班人必须作一次复核校对性检查；7、逢元旦、五一、H一、春节每班增加特巡一次。一、机电设备的管理管控以安全、正常、经济运行为标准，机电设备的操作、保养、维修由运维部专业技术人员实施，运维人员须持有相应的操作证、上岗证。二、智能控制、消防、电梯、供电、供水设备管理管控实行24小时值班制度，值班人员必须密切留意和掌握设备的运行情况，发现问题及时处理，并做good运行t己录。三、机电设备严格按照设备维修保养规程进行维护，保证设备完good。四、值班员和运维人员应严格按照安全操作管理管控规程进行操作和维修。五、设备管理管控人员应了解和掌握设备运行规律，贯彻以预防为主的方针,防止事故发生。六、
15、维修设备时，先准备good材料和采取相应的安全措施和技术措施，防止触电及设备事故的发生。七、在电源干线、低压配电柜上进行工作时，必须有专人监护，操作必须使用绝缘工具并悬挂标示牌。八、做good设备运行和维修记录，建立设备台帐，定期对设备进行清洁卫生。九、供配电设备房必须具备有灭火器材或灭火装置设备。一、客梯每日分时段运行，轿箱内禁止吸烟，严禁超载，学龄前儿童不得单独乘坐电梯，不得乱按梯内数字面板以免损坏。二、每日对电梯的运行进行检查，填写运行记录，按月送管理管控处审核存档，不能解决的问题报公司工程部解决。三、认真执行月保、季保制度，认真填写维修保养记录，监督第三方维修工作故障处理记录、并送管理管控处审核保存。四、未经公司工程人员同意、总经理书面批准，不得改变电梯的任何设备和功能。五、运作中电梯突然出现停机事故时，应尽可能先救出乘客，如不能救出时,速叫运维人员前来解救和修理。同时应通过电梯对讲机劝慰乘客不要惊慌，并注意观察屏幕上（轿箱内乘客）活动，指导他们不要乱按乱
