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1、行政摘要私人住宅供鹰公管房屋供鹰优提量到提目2645行政摘要香港在造地和加快房屋供鹰上，屣了多年辗苦努力，目前正步入收成期,S久而来的房屋短缺冏兄曙光。随著房屋供愿前景持改善，符政策重心睢FfSSJ傅向提的蹴已侬熟。困结香港基金（基金曾）的最新分析示，来自私人土地fi借的供鹰抵消了近期土地流襟的影簪，J三2024至2028年期,每年平均符有19,10（H固私人住宅罩位落成。公管房屋方面，2023/24年度的工程延率下降至2%;加上?11+符有30,000fl三公屋罩位落成，予前十2024/25至2028/29年度期,每年平均符有35,000偃爵立落成,逵成局t（牍）目相如能畿保持良好,香港的基
2、本住屋需求符在未来十年逐渐掩得满足。道不僮卷提升香港居住素建立底氟,也提供了T固檄曾窗口。具醴而言，我俯建增加可搪的置棠械曹,St提高公营房屋的人均居住面稹。以下我凭符辞ffl分析私人住宅和公营房屋的未来供鹰趣势，以及提升香港居住素的背彳爰思路。第一部分：私人住宅供鹰1 .我F5fH112024至2028年每年平均落成O19,1O(H固罩位。不遇，落成量符较集中在2024和2025年，分别符有超遇20,0O(H固罩位，其彳爰於2026至2028年符逐渐回落至每年15,000至17,000偃军位。适值超势背彳爰的原因，在於彝展商因鹰市埸情况而整工程谨度，以及2023年多次撷端天氯事件所造成的延g
3、g。2 .徙私人住宅彝展遇期中不同领先指Iiig察到的情况，迤一步印瞪了上述超黔。2023年攫批予直售花同意善和建篥中的私人住宅罩位数量均雉持在近年高位，而来自已批出土地上可随畤i工的罩位数量即持下降。前者IS示短期内的落成量曾较高，彳麦者即Ji示未来五年敕彳麦B寺的落成量符有所下降。3 .此外，2023年政府主醇土地供鹰出现六次流檄，食下屣史言己,t香港未来的房屋供鹰情成了挑戳。不遇，由於私人土地IW借的赞展潜力狸得释放，抵消了上述因素带来的影私人住宅土地供鹰中的私人主醇Ii目估比，优2018/19至2020/21年度的25%,增加至2021/22至2023/24年度的67%。4 .舆政府主
4、醇土地供鹰相比，私人主府目雎然硅定性敕低，但也能悬未来私人住宅供鹰作出重大直Ig1.展望未来，视乎政府主醇土地供JS的成功批出比率，以及私人主醇IR目的推迤迤度，我彳陶2029至2033年期,平均每年的落成量招介乎14,400和18,50010罩位之2018/19-2020/21舆2021/22-2023/24年度按土地来源割分的私人住宅土地供鹰量之比较2018/192020/21l/o资料来源：地政署、港徽公司，以及0B8三香港曷金2021/222023/24第二部分：公管房屋供德5 .随著全数30,OOO偃!麓5公屋罩位符按言十副落成，加上2023/24年度公管房屋落成延比率大幅下降至2%
5、,三+202425至2028/29年度的落成量每年平均35,000（0罩位。造不僮逢到晨策目檄的30,800固罩位，而且IS符超出目檄14%。6 .我仍5根撼最新的落成量予直测，Sf情景分析谨行了更新。结果再次碓I）忍，政府有望逢成公屋粽合翰候畤在2026/27年度下降至4.5年的目襟。儒管如此，假如谩去反覆出垣的延情况再度彝生，公屋粽合输候B寺只曾触微下跌至5.2年。道提醒我仍5仍需保持警惕，不能18懈。7 .未来十年,如果所有已公布的公管房屋用地都能按畤交付予香港房屋委具曾（房委曹），且其彳爰的建篥工程没有出现延,JRtt2023年施政辍告所提及的全部潜在供愿都能置现。在此情沆下，公管房屋
6、落成量符能逢到5410QoO他军位，较房策308,000偃!军位的目襟高出33%。8 .此外，Ij堂t潜在用地交付延il和建篥工程延的情况，我仍5也迤行了相愿的落成量即使在最悲觐的情景中，即前者延彳麦3年，以及彳爰者的比率需5%,子蒯最融将落成3340,000（三军位，比晨策目襟高出10%。回早年追1晨策目襟的Ig辛遇程，最册就嵯果印瞪了2014年公布晨策以来富局所取得的疑迤步。逐年延展的十年潜在公管房屋供鹰典晨策供鹰目檀之匕频三)三)(三)磔(三)两2014201520162017201820192020202120222023Bi:1逐年延展的十年潜在公爸房屋供忠：可定英悬政府已觅得土地可
7、在黜U十年期典建的公告房屋里位数量倒斗南原：各年份的品S房屋策珞周年Jt度辍告、0BS香港基金第三部分：优提量到提9 .随著！提量的努力取得成果，符策略重心IS向提的B魏已来陶。考到建篥工程需畤，加上建篥物的使用毒命跨越数十年，道意味著富前出现的任何策略失,都将需要一段是畤彳爰才能被修正弼襁。因此，我年5必须及早簿制新策，特别是需要提供更多可负Ji置棠械含，以及提升人均居住面稹。10 .回Si遇去二十年，香港的房屋存量微的未有太大燮化，资助出售罩位估比只有315%。造段畤期内的新落成罩位不断固化房屋a成的现状,以致供需失衡。道尤其醴现在每次资助出售罩位售言十副，都曾出31的超额ISSi情;兄。
8、因此，未被满足的置棠需求傅投私人市埸，醇致近年小型私人住宅罩位落成量激增。11 .增加出售表置居舒副（置居）的供鹰，是T固可行的折中方案，能在不封公屋输候畤成负面影辔的同B寺，10造更多可:&推置蕖Jl亦能腾出更多居者有其屋斜三1l（居屋）名予白表申Ii者，在局1公管房屋供鹰目檄中，增加居屋的比例而建立基磁。12 .儡管如此，遇去的幺泉置居售/己示，小型罩位不受徵迎。了提供更大因，鼓Si垣有公屋租户自置居所交遢所住罩位，富局愿提供面稹更大的资助出售覃位，作卷能有效提升居住素的替代iSii,以促谨社曾向上流It19972023年按型刹分的新落成房屋罩位数量资料来源：政府踞t鹿、差的物装估情署,以
9、及醍香港基金I1.私人住宅崛私人住宅落成量在近年反覆上落，而2023年又是富中较低的一年Iffl1.2013-2023年私人住宅罩位除落成量落成年度资料来源：差地物莱估IW署、圄造香港基金私人住宅落成量於2022年得18年以来的新高之彳麦，在2023年重新回落至13,852彳固罩位的低水平，按年跌幅逵35%。饕於市埸氟氛低迷，溥致一手私人住宅项目尾罩位数量上升，加上2023年数度樊生趣端天氟情;兄而造成工程延,均Hl使樊展商整施工谨度。如副所示，2015至2018年期的稳步上升彳缸遇去6年的私人住宅落成量出瑰一年高一年低的反覆情;兄，2018、2020及2022年每年落成量,勺21,OOOfl
10、g,而2019、2021及2023年每年低足然）14,000值1.回SS谩去八年，Bl结香港基金有六次都提供了比差物棠估!1署更加型S的私人住宅落成量H2.政府及困结香港基金的予言IIJ舆除落成量之比较差黄物棠估僧署洌困结香港基金fi洌资料来源：差筋物荣估慎署、EB结香港基金在2023年初,基金曾和差物棠估署分别予高S年内揩有19,100及19,953偃!罩位落成。最?宣除落成量悬13,852偃罩位，道比基金曾及政府的估算数字，分别低28%及31%。回Si遇去八年基金曾t於私人住宅落成量的潟I1.有六次都匕医物渠估值署更加型碓，包括2016、2018、2019、2021、2022,及2023年
11、。未来五年私人住宅落成量颈期揩曾雉持在相封敕高的水平圄3.1997-2028年私人住宅It位除和予番十落成量199720064000一平均24,0001三重位十落成量35,00030.025.00020,00015,00010,0005,000020192023平均16,800低罩位20242028平均19,1004固单位住宅落成20072018平均12,300偃革位七化/J/产校就裨祈裨裨君1裨君耕材耕1被式舌疗犬裨样科样样种裨样样落成年份资料来源：差能物菜估慎署、屋宇署、地政穗署、城市融J委同包、各装展商披露的数掳.，以及网结香港基金宛去年JOiJ2023至2027年每年平均落成19,0O
12、（H固罩位相,我彳呼第十2024至2028年的年均私人住宅罩位落成量撤窗寺在19,100彳固罩位的水平。由於上述自2018年彳爰所出现的反覆情;兄,道他数字明高於2019至2023年的年均落成量水平，也大幅高於2007至2018年每年平均彳堇落成12,300偃军位的水平。此外，正如前篇所提及，由於原定2023年落成的部分罩位出现延,未来五年的私人住宅落成量耨高度集中在2024和2025年，fS11分别IS到21,7OM固罩位和25,807偃|军位。了迤一步瞬It我Mt未来五年的供鹰颈洌，我优亦蕃视了私人住宅赞展周期中各Ig三先指襟的趣势（辞兄BI5至三7）觐察到的趣势舆我凭由下而上的涓IJ结果
13、相印Ig,造黠符在彳麦文迤行言亦氤九育i城、大埔，及西贡?未来五年的三大私人住宅供鹰地HH4.2024-2028年各11私人住宅落成量予葡IlJ港岛新界罩位敬量10,90038,40046,30095,60011.4%40.1%48.5%油尘旺3,00(婀位(3.1%)荃湾1.000(0章位(1.0%)深水步2,900邮位(3.0%)屯PE8,500俯Iig位(8.9%)雕岛600固章位(0.6%)元朗7,600里位(8.0%)北扇4.50(M因罩位(4.7%)大埔12,80OIS军位(13.4%)中西H3,50OIS军位(3.7%)5001因Se位(0.5%)西9,50011单位(10.0%
14、)沙田1,300罩位(1.4%)资料来源：差的物槊估情署、屋宇署、地政翻署、城市规副委身畲、各凌展商披露的敬撮,以及0B结否港基金在深入探1寸各项令胱指襟前，以下我优符施地廨ffl分私人住宅的Ja酎落成量，富中九Si城（包括改德）、大埔及西贡符是未来五年的三大供凰fed。言亥段期内，三扇合共符估整醴新落成私人住宅罩位超遇40%九SS城（包括做德）的未来五年内提供gi9,700偃!军位，即估新落成私人住宅覃位数,勺21%。大部分供鹰将来自政府拍的改德前跑道Il用地，以及何文田站的雨佰!住宅赞展Ig目。大埔将提供12,8O（H固罩位，子前十成卷落成量的第二大来源。富中大部分军位供愿符来自位於十四娜和白石角的大型住宅樊展I阻而西即符提供&勺9,500值罩位，包括康城站物棠彝展Ii目第11至13期的56,400彳固罩位,以及安逢臣道目提供的令勺3,000值|口口/-X-单位。21,7722023年狸批予直售模花的Il位数量仍虞於近年高位，颈示近期落成量揩曾偏高5.2013-2023年攫批予直售花同意善的罩位敷量20,00015.010.0
