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1、S业房地产企业融资方式现状、问题及完善对策研究一、房地产企业贵现状及贵方式(一)我国房地产企业副资哪3(二)我国房地产企业基本融资方式3二、广西汇东投资限公司8况4(一)公司基本介84三、汇东醴产企Wii贵方财析4(一)汇东置业蝮期融资成果4（三）银行贷款6(三)面券融资6(四)销售回款8(五)商业信用融资9四、广西r三三ikIiff1.rae析io(一)汇东置业融资问遂分析10五、E三三16ZtiaW三H三ff1.3U三三12(一)完试拓屣多元眯资方式13（三）优化企业融资结构14()制定有效的闻资风险管理机制14结论15摘要2020年开始，房地产企业面临融资成本上升、融资渠道狭窄、流动性紧
2、缩等不利因索.怎么样去融资和孽到比较低成本的资金,是上市开发商利润表现的重点所在。该研究的目的是从企业的融资方式作为研究的出发点,使房地产公司利用到更多的融资方式，同时也规范了房地产的融资渠道,并引入了多元化的融资方式,让房旭产企业在符合国家政策的同时，调动足够的资金以使熠强自身在市场的竞争力。文芟根据汇东省业房地产公司2015至2019年这5年中在财务方面的数据,运用文献分析法.、案例分析法和对比研究法等方式指出了汇东置业房地产公司面临融资困难方面的问题.发现公司目前主要存在看渠道太过单一、资本的结沟不健全、财务的风险高涨和融资效率低下等融资问题。基于此.从融资规模、融资结构、融资方式、融资
3、效果等进行详细分析,并根据我国虎地产金融的现实,结合汇东房地产企业融资的经验,最后提出在面对新时代金副政策的情况下.提出房地产融资的创新方式,用来贴合在当前时代背景下发展趋势快速上升的房地产行业。关第3：宫地产融黄；融资方式：融,现状绪论2020年，房地产行业一直面临许多的不利因素,增加的融资成本，减少的融资渠道.还有流动性的收紧。开发商收益表现关键是如何筹集资金和拿到低成本的资金。拥有稳定的资本结构,为房地产公司开发新的颖资渠道具有重要的现实意义。国内学者早已结合国内房地产融资方式并且提出新的创新性的融资方式。蒋海棠(2015)认为融贲偏好是房地产上市公司融资的一个重要组成部分，通过实证分析
4、得出使券融资比股权融资更适合房地产企业川。张天凤(2016)认为企业的短期惶使能力越好.企业发生财务风险的概率就越小，资产的流动性直接影响公司资金的水平和紧迫性团。赵明疑,徐海波(2016)提出我国房地产企业在融资过程存在融资信用不是很好、融资的规模小、资金利用不恰当等问题,限制了房地产企业的发展。刘振杰(2017)提出房地产信托是房地产融资的重要组成部分，大量的资金是通过信托流入房地产行业M1.马亚明，贾月华，侯金丹(2018)认为企业如果采用的融资方式不正确会给企业带来风险,主要体现在使务水平比较低，如果研务过于集中的话.揩会给公司造成重大财务危机也王旭,王泳雪，张璇(2018)提出我国房
5、地产金融市场较之于其他发达国家地区，没有体现出明显的市场化,有很多的主体进行了参与,主要有房地产开发商、政府及银行等161O万亮，吴琼(2017)从银行的风险方面出发,把房地产信贷政策作为研究的重点.其中万亮认为信贷政策紧缩可以对底价进行调控,但是从长期发展来说,还是需要通过市场化对后价进行全面调控叫韩路茜(2017)认为在宫地产企业发展过程中最常见的是项目融资衍生风险,重点表现在融资效率低下、融资管控不理想以及资金调控不合理等方面叫与国内房地产金创市场相比，海外市场早在二十世纪30年代就相对来说十分成熟了。AShm2016)认为房地产市场竞争越来越大,供需不平衡使房地产企业之间竞争愈演愈烈,
6、主要体现为流动资金不足,别资效果不明显等I久DCmird(2018)提出房地产应该根据自身的情况,选择比较契合企业自身的融费方式1刈。1.aw1.ess(2015)指出房地产企业需要对企业信用评价体系进行完善,要揩信用构建作为企业发展重点，加强企业的信用意识.才箜让企业更好的发展“U。Emanue1.eBraneat(2016)通过分析得出融资租赁售后回租方式比信货融资方式更适合房地产企业为Wii1.ia1.nTOBradford(2016)指出如果能够得到政府的担保,企业在融资时将会更加容易U九通过上面的研究发现,说明房地产融资方式还有很多的局限性，市场瞬息万变,如何突破传统融资方式的限制,
7、实现融资方式的转型迫在眉睫C因此本文在已有的学术成果的基础,以广西汇东投资公司作为研究对盘.从企业的经营状况、融资动因、融资方式等方面入手,对企业融资方式的运用做一个相对完整的描述的同时总结出一些好的经验。一、房地产企业融资现状及融资方式(一)我国房地产企业融资现状商业银行贷款，债券融资，海外房地产投资基金和上市融资是我国房地产企业比较常用的四种方式。近几年来.政府已开始对房地产实行新一轮的宏观调控,并出台了银行的房地产开发政策和措施以应对信贷紧箔。房地产开发商的传统融资渠道正在经历前所未有的变蚤。(二)我国启地产企业基本融货方式1 .内部融资方式有：(1)企业自己的资金:一是企业投资者在企业
8、开始经营前投入的资金，还有就是从税后的利润里面莓出的盈余公积金，以及资本公积金和其他资本是由企业自己持有和控制的。企业经营的基础也是离不开自己拥有的资本的。一般情况下企业的开发人员不是特别想使用企业本来就有的资金,将企业自己的资金拿来投入的话,可作就是在I页目有比较大获利的情况下才会使用。(2)预收账款：是企业委托开发单位去开发和建设好虎产项目,并根据合同将项目的开发和建设资金预先委托给开发单位。对于开发商来说,这样可以提前拿到开发的资金。其中.预购房款主要是购房者的预付的款项,这是我国的房地产企业生存发展必不可少的资金来源。2 .外邮融资的方式有：(I)房地产开发债券：企业通过发行债券,可以
9、筹集许多自由的社会资金,可以提供大量的长期唐地产开发黄金,拿来用于土地开发和房地产项目投资。所以说当房地产公司长期融资来发展需要的时候，愤券是非常重要的融资渠道C(2)银行信贷：银行贷款也是比较常用的融资方式之一，是很多企业的首选。短期贷款只能用作企业的流动资金。我国房地产开发商可以通过用土地来获取银行的货款,还有可以用建筑来取得贷款。借入短期透支的款项.用存款支付按揭款和拿房地产来作为抵押等是我国比较常见的开发贷欷。(3)销售回款：I.认购金,指客户在预订房屋时支付的费用。这个期限很短,除非客户下小订单；2.麴房款大概上是分为一次性的购房款和按多次付清贷款。一次性付款一般在认购后7天内将合同
10、签订并将房款一次性付清；多次付清的贷款是指签订合同后按一定比例交纳定金。同时,银行将在批准后发放贷款。贷款期限一般为15-30天,并且不冏银行有不同的时间。3.其他的.如分期付款,是根据与客户签订的贷款协议确定的。二、广西汇东投资置业有限公司概况(一)公司基本介绍广西汇东投资芭业有限公司是2006年I1.月10日在南宁成立的启地产企业。黎卫是公司的法定代表人,汇东投资置业的注册资本为1亿元人民币。详细地址位于广西壮族自治区南宁市青秀区金浦路16号汇东国际F座4楼。到周边城市不仅交通便利.地理上的优势也非常明显。该公司主要从事房地产开发及其他相关产品和服务.属于租赁和企业服务行业,并且主要从事房
11、地产开发。自成立以来,公司实力不断增强.已开发项目的数量从一个增加到六个：汇东国际.汇东逸壁,汇东郦城,汇东星城,汇东星世界和汇东大公馆。公司在东甚路扩建等方面仍有大量土地待开发,发展前景十分广阔。汇东房地产的大部分重点项目都位于南宁，在广西的不同地区缓慢地移动和发展。公司秉承“求更务实，努力拼搏,担当责任”的企业精神,一起营造诚信.双S1.创新的经营理念。它采用的是全新的管理模式,相对发展比较好的技术，让人想不到的周到的服务和卓越的品质作为生存的基础。而且始终坚持客户就是上帝,一心一意的为客户提供良好的服务C汇东苣业房地产有限公司已在金浦路16号(民歌广场西侧)成功开发建设了一块土地。项目名
12、称为“汇东国际”,正在建造1栋31层(6个塔楼)的建筑物。总面积达140.00()平万米，是一个集商务公客.普通住宅楼.业务支持服务和房地产管理于一体的大型建筑群。三、汇东房地产企业融资方式分析汇东房地产企业初始投资的资本是一亿元人民币。财务特征主要体现在现金流量的高操作风险和高负值上。根据汇东苦业财务报表显示,旃若企业经营业务的展开,一直在不断增长的现金流量,还有大型酒店、居民住宅和一些园区项目建设支出莅大幅噌加C现金流呈现负数状态。现金流的不稳定性也表明企业需要持续的现金流来维持以后的经音。与此同时，风险存在于汇东置业业务的实施过程中，助目的开发一般都会存在一定的风险,可能会导致初始投入无
13、法收回,经营风险也有可能提高；不是财务特征主要体现在公司的信用到底是不是良好的还有在土地的情备能力上比较弱。他们可以选择权益类融资工具来风险相抵。2008年,汇东房地产企业通过一些手段获得了更多的资本,同时把内部的盈余公积通过转增的方式便贡本增加,让汇东置业的注册费本得到了增加和犷大。使汇东启地产公司注册资本达5亿元,企业的规模得到了扩大,还让公司在以后的发展拥有了资金保障。(一)汇东置业发展期融资成果在初创阶段之后,房地产业务在初创阶段已经拥有了一定的经验,企业的认知度逐渐被赋予了与公众接触的机会,并获得了声誉。公司的数量增加了,因此可以选择各种外部融费,提供了包括贷款,公司债券等在内的方式
14、。有机会和条件上市的成长型启地产公司.应及时、适当且不受限制地使用有利的资本市场平台为企业筹集资金。此外,当成长中的公司遇到费金海缺时,他们可以通过短期借款来借入临时资金,包括但不限于银行贷款或育业信用融费等融资方式。2015至2019年房地产公司资产质务表见表3-1和表3-2e通过表3-1与3-2所示,可以看出，汇东房地产公司的资产负债率在成长阶段一直处于较痣水平,虽然资产总颔在以相对较快的速度增长,但是其流动比率相对来说还是比较稳定的。所以说明了汇东房地产企业的融资并没有受到限制。3-1汇东房地产企业各年的贵产规H表单位：元2015年2016年2017年2018年2019年资产总融4123
15、279706552001417120312939407105021O8I9(M567资产增长率58.90%8.67%32.12%15.01%【故据来源】依据汇东厉妁产企业历年资产负伤表整理。从表3-2中可以看出,汇东房地产企业的资本增长现在正处于非常缓慢的增长阶段.不过随若资本慢慢的增加，资本的绝对价值迅速增加还是非常明显的。汇东房地产在现阶段正发展好扩张比较快速的时候,可以看出它的总资本的熠长和现在发展阶段特征还是相吻合。表5-2汇东房地产企业负IBtt率对比衷指标名称2015年2016年2017年2018年2019年流动比率2.011.992.053.012.32速动比率0.560.690.720.810.49资产负愤率69.27%48.76%54.24%67.97%74.91%【故据来源】依据汇东厉妁产企业历年灯报整理。表3-2的数据显示,虽然汇东苦业表现出来的的平均资产负债率是有那么一点偏高的,并且可以看出来是有比较明显的起伏,但是因为汇东置业的平均流动比率基本上是处于大于2的.这就表明就公司的流动负债是拥有有足够的流动资产来作为保护的。国内的指数研究院和其他的相关机构研究可以表明，一般情况下在上海和深圳上市的房地产企业，他们的的平均资产负债比率为63.43%。房地产开发行业的初始投资很大。正常范围是60%至70%。通常
