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1、2024年上半年郑州房地产市场CBRE回顾与展望写字楼市场竞争加剧零售新增商业供应放缓2024上半年，在宏观政策的积极引导和地方经济结构调整的双重作用下，郑州商业地产市场展现出新的活力，高新技术产业和现代服务业的加速发展，为经济增长注入了新动力，写字楼市场方面，新增供应的增加和市场存量的上升，对租金价格形成了一定的下行压力。零售物业市场在政策的助力下，尤其是对餐饮和体验式业态的鼓励，吸引了更多相关品牌入驻，推动了市场的细分化和多元化发展。然而，新增供应的放缓和品牌对市场信心的谨慎，导致整体空置率有所-ETToCBRE世邦就理仕郑州分公司副总经理莱国问及交易服务部I商业负责人张桐优质写字楼市场O
2、FFICE写字楼市场竞争加剧SfPF核心商务区主导去化新增供应净吸纳量空置率平均租金14.54.125.377.0万平方米万平方米%平均照面租金2024年上半年,郑州写字楼市场供应集中于郑东新区硒站东厂场与翩区科学犬百沿段,共计14.5万平冰，推动市场存量上升钿51啊平冰全市写字楼市场平均粗佥度上半年市场需求波动影响,较2023年下半年下降8.6个百分点碗所平冰7万B1.空J1.率下降个舒分点至243女半年净吸纳录得4.12万平方K,与202年上半年基本捋平,市场交易未匚期显升退,租户仍保持观单情结。上半年，写字楼市场整体租叁5幅明显，甲级楼字同HT降6冷百分点回落蜜月5平冰94.24元.以价
3、换量的市场越劣迫使更多的甲级髅字加3到争捡客户的彳子1.更多的业主方在不同程度上都提的房屋的交付标准,以湎胞户办公升级降本增效等优的姿求.从客户成交类别看.2024上半年.来结业服务、钿类彳双及”的新租需求主导市场吸纳.市场成交占上版60%其余如新能济、房寇产建筑.消费品服务类新湾求相对收缩。以领!品片区及高铁站板块为主的核，滴务片区中，拥有的楼宇的企业业主通过对上下游非司办公酬的回迁，来降低存量资产的空置成本。市场成交函主加中在5。方程下，旭R客户湾求下滑明显。展里2024年下半年，市场供应裆爆,以口胡维岛阉及由站东E极心X域的已邓楼宇仍将成为主快交区域.性价HR刚优质楼宇将成为该阕市场客户
4、的新宠。随着市场对前成本及租赁灵活性关注的升温,虽然甲也楼手的租锹福空间将逐渐灯K楼宇,但部分优质客户或仍将降级宓蜴楼宇，来换取更多的成本节省。22%21%19%17%9%市场新租需求行业分析TMT专业服务金融业消费服务业房地产建筑写字楼新增供应与净吸纳量表现11%上半年郑州写字楼市场仍处以价换转换期，客户仍对搬迁及新设选址持谨慎态度，建议业主方从多维度提升租赁策略，灵活租约管理，以扩大自身优势，稳定现有客户，提升楼宇竞争力。曲靖堪优质零售物业市场RETAI1.新增商业供应放缓餐饮品牌拓展积极新增供应16.8净吸纳量12.8空置率18.6首层平均租金3252024年上半年，郑州Ir偌物业市场录
5、得两个项苗业，分别是位于花Ba路商网（城市两个核，满图之-）的新田360场国贸店北区以及位于数东新区北口板块的好膝邻如意坊.总计为市场带来16.8万平型的新增供应，推动整体市场存上升至71尔髀方K受显牌对市场开店信，迎低及持续保挎双更态势，202阡上半年市场整体空置率掌升至18.6较一季度上升0.8个百分点。祖初前相较过去+W月已下趺2S。末，报每月每平郎325元.品牌选址及开店也更加聚焦核，满图及客流量、业绩较好的头部SS场.全市成交题.IMk修奏牌进一步分化，JBI上品fUFF化、N无、户外景勃金集拓劣为ir。如位于城市横，西糊（二匕商网）的两个泡商业项目大上海城、新田厂坊火厚路店,均通过
6、定位词整,引进“二次元IIk卷实现了项羽级及客流的整体构与双向提升.此外.本在上串隼的r*MUK为租,成交中40%为城市丽,W型IR知茶、裕蓬茶楼、I1.AiS炀、Oeat,炀炀、C1.UME1.GU网球馆、吃愎皇帝大喜庭海鲜自吹HihJ簿分别进驻了位于城市核，演图的丹尼斯M城.二七万象城和正弘城等项目国际品牌方勖主爱聚焦于丹尼斯把城,域20革完成与多个奢侈品集团的进寸合作和品牌落地后,在2024上半年进T夯实和朴国际品牌阵容.如1.VM团欣下奢侈品牌1.OUiSVUitt9级为双层旗旗店，FENDI开设河南至置双层旗舰店.意用J痴奢侈品牌GIA由郑州二t万象城撤迁至丹尼斯把城，R1.MoW他
7、归郑州在大E城开设快闪店.函关妆品牌也进寸H化了在郑州市场的投入.如英国看侈品牌BUrberr旗下同名彩妆品牌歆登陆郑州市场；来自|匕陵瑞典的础S相笈品牌BYREDO”在丹尼斯大E城中开设华中防箕旗舰店，匚店湎靛苗、美妆、家居和配饰。新能狼汽口锄，本季筋来汽EE郑州传统汽口脆块开设了华中地区最郑体览中心（万平房米）.此举也可以视为是新能源汽灾下翁罐布局转型的国标。着在品牌建设、产品研发、销量等各用的逐步成熟,在口苦渠道模式方地开始从早期的拽直营.逐步转向经锡商伙伴模式。例如，J裳汽口阿维塔，解势、后来汽邙而牌乐道、皆6,均在枳极拥抱经招商硬式，此举对于口急福,将会进T降低其管理和运音成本及库存
8、压力：另F三,虽然核，函88的客流量有保证,但从朝售转化率等核，质据来看谡G以往保持林健相,反i三意驱ZR松阂往汽口成或花统4S店茨力集中区域的屐客的目5性和购买量愿更强.仃单转化周期更短更快。主历刃S,本季较跳点是胖东来维第扶课改湖南步步潮市后，启动了对永辉超市的调改钠扶计划,并将改造的电选在了郑州金KS万广场.最终,在经过天的闭店改造,通过对商品结构、&薪资、椒芬标准，BM1.班制等进行S整后，取得了显著成效，该EgnSi达到了万邮，为调改之前平均中的13.晶。展望下半年,伴的市场的动态变化及品牌霭开店策略的透一涧整,虽然已有多个项目:T布将延期至2025年上半年开业,但包括郑州杉杉奥M来斯购物厂场三七店、郑州捌创意团W项目乃将按照JS期时阖开业。推t次年中调整后的全年新瑞优质商业供应预计较年初预测会减少47.防平燃，全年预计新书优质供应为29.5万平球市场租赁需求强度分析29%22%15%时尚服装中式正餐异域料理11%生活方式9%6%5%咖啡茶饮3C电子产品黄金珠宝3%66面对日趋变化的市场发展形式及两极分化凸显的市场竞争，品牌的选址及开店将会更加聚焦头部商场，而对于商场的招商及运营人员而言，对其专业能力的要求也会变的越来越高。因此，内容驱动、深度运营、极致体验、文化渗透、空间营造，势必将成为当下及未来每一个零售商业从业者需要深思与践行的核心理念与发展方向。张桐
