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1、2010I二半年品牌企业财务风险和资金状况分析2010年4月以来的房地产新政/房地产市场产生了较大影响,表达在房地产税售药积、精售额滔速不断下降,房地产企业找取贷款近度加大、再融费全面收紧。在此形势下斫究组选取135家上市公司企业作为样本对其财务风险和笠会状况进行研究：并里点时中海地产、万秤、保利地产,恒大地产.嫁城、金地臬团、金融街控股等K)余家品牌企业的财务状况进行了分析1 .房地产企业况金流较为充裕,短期催债风险低图：2006年至今房地产企业现金及预收贩款占总费产比率中值IeXHX12%IOK跳6%4X0%14.61.H22006!H20072007IH2O0820081H2%Q/小，1
2、H2010现金/总口产一-ffiW初总货产房地产企业现金占总资产比率中值整体处于上升越势,2010年上早年,这一比率为13.2%,相比2009年底下降了1.4个百分点：但同过去4年相比,仍处于较高水平，说明目前房地产企业的现金流较为充裕.左收版款占总资产的比率近5年也出于上升趋势中.2008年这一比率同比有所下降,但自2009年守期以未，这一比率上升较为明显，在2(HO隼半隼这一比率为11.4%,到达近5军最高点.预收账款的增长对房地产企业的未来业馈提供了牧强的保建，同时也说明房地产企业短期空债风位较低.2 .Ift牌企业况金流水平下降,但谓收联款校行.业绩保律性91图：2006年至今代表品牌
3、企业现金占总资产比牢变化30K品牌企业的现金占总资产比率的走势与行业走势根本一致，但可以看到，品牌企业的这一比率跟行业中值相比优势并不突出。2009年,除了恒大地产与绿城外,其他4个品牌企业的现金占总姿产比率均高于行业中值.其中,万科这一比享到达20.9高出行业中值6.3个百分点：但到了201。年上半年,中海地产、万科、保利地产、恒大地产、爆城、金地集团这6个代表企业中,只有金地地产的现金与总资产比率为15.8E,略商于13.2E的行业中值，其他5个品牌企业均低于行业中值.2010年中期品牌企业的现金占总资产比率的明显下降，说明目前品牌企业的现金水平与行业平埼水平相比略显紧强.卷而，由于品牌企
4、业的资金使用效率较高，所以无法根据这一个指标判定品牌企业的财务平安性,研究混进而讨代表品牌企业的预收案款占总,产的比率进行了分析。图：2006年至今品牌企业预收赊款占总资产比率变化从图中可以看到，品牌企业的预收条款占总费产的比率与行业平均水平相比占有较大优势，万科、保利地产.北京城建近5年来均高出行业中值超过IO个百分点.在2(HO年半年，保利地产的预收账款占总资产的比率从2009年髭均为30%以上,万科的这一比率上升较为平枪,2010年中期到达28.跳.北京地Jf的这一比率2009年以来也呈现明显的上升态势,到2010年中期到达34.6%。品蟀企业在及收账款的优势说弭昆悴企业在业姨保障性上胜
5、于行业平均水平，对品牌企业的/务稳健住奠定了基础.3 .房地产企业,*结构合理，冷伶费比率提升，仍警惕中长期行业风险图：2006年至今房地产企业费产黄债率与净借贷比中值70%图：2006年至今房地产企业一年内到期借贷与总借贷比率中值10080.第64.1房地产企业的费产负债率中值近5年变化不大.在60%65%之间波动.2010年中期到达64.3%,处于最近5年的高点，比2009年底离2.5个百分点，然而仍位于合理的范图之内.同时，从房地产企业一年内到期信贷与总借贷比率来看.这一指标近5年来并域下降，到2010年中期下降到36.5%,显示出房地产企业在债务结为上开始注重长期贷款的应用.鉴于房地产
6、行业的麦金密柒性和爱幕开发的收冏期性,中长期贷款械短期贷款给企业更多的费金周转交向，在一定程度上增强了企业抵抗短期风险的能力，后企业的长期稳健开展有利.净借贷比牢【（有息负僚-现金/股东权拄】变化幅度较大。在2007年和2009年，企业但拄亍精售业继良好，这一比率相对较低。2010年中期这一指标到达46.6%,较2009年底上升22.2个百分点.上升明显.可以看到，2010隼房地产企亚再融资的困难片企业净借贷比的提升有明显影响,比方中海池产2010年上半年增加贷.130亿元，净信贷比从2009年底的22%上升到2010年的，18%“目前房地产企业的资友结构处于合理范围且债芬结为上渐趋中长期贷款
7、,降低了企业的现金流风险,但房地产企业的资产负债率和净借贷比率均处于20。7年以来的高点,说明目前房地产企业处于较为激进的开展懊式下,在快速开展中仍需警惕中长期行业风殓.4 .品牌企业贵户负债率抄埃商于行业平均，局林品薜企业再借贷比提升是并图：2006年至今品枕企业资产负债率中值11100tMMMK76MS品牌企业的资产负债率拮续南干行业平均水平，一方面说明品牌世士在财务杠杆使用上胜于行业早均水平,但另一方面也对品牌企业的财务风险控制能力提出较高要求.中海地产的资产负债率近5年来与行业中值相近.在比较的品裨金业中最低，2010年中期为63.0%,低于行业中值,其他5个选取的品牌企业的资产倒使率
8、均高于行业中值。较高的财务杠杆支持了品牌金业快速开展，但成才县地产宏观调控的日渐深入,企业还需壑惕财务风险.国：2006年至今品牌企业净信贷比率中Ift22MI7M120S7020X-3W品牌企业在2006-2009年净借贷比率处于下降於势，但到2010年中期出现了提升,其中提利地产和中华企业上升最为明显。保利地产一年内到期的短期和长期贷款爻化不大，但其长期贷款较2009年底增加196亿元,增幅96.%，导致净借贷比从2009隼底的52.9增长到140.8%.中华企业的长期贷款在2010隼中期较2009隼底增长96.4%,促使净信贷比从2009年底的88.3%增长到188.7%,企业中长期则务
9、风险值得警惕.招商地产经它谨慎.近5年来净借贷也稳步下降,2009年低到负值,2010年中期仅为14.4$。万科与金融街的净倍岱比与行业中值相当，二者在2。1。年中期均显示出一定幅度的上升。目前房地产宏观调控尚在进行，行业开展无确定性增加,品牌企业还需警传中长期风1.的控制。5 .僧收紫，品牌企业拓宣资JIUt20108月,全国完成房地产开发投资额28355亿元，同比增长36.7%：全国房屋新开工面积达10.5亿平方米，同比增长66.居，较2009年高出53.6个百分点.由此可见，房地产企业对未来房地产的开展形势较为看好。由于国家对房地产行业的调控以及货币政策的从紧，企业贷款难度较大,国内贷款
10、在房地产开发投资须占比逐步下降,同期由亍精售速度的下降，个人按播.定金和预付款在开发商资金来源所占比篁庖在逐步降低。房地产企业为了自身的支推快池开展,开始加速多元化投费途径,其中.债券.恒托、票据、基金等融堂方式受到广泛应用.表：2010年局部品牌企业融资情;兄企业名称时间班皆方式At资金颉远洋电产2010.7可转债9亿美元华侨城2010.8中期票据20亿元三s20108优先票据4亿美元首创置业2010.7信曲蜿7.5亿元龙湖地产2010.4贷款黄嫩21.5亿港元座居乐20104优先票据5亿美元金地集团20104基仝募集妆美元恒大”2010.1抵押贷款恒大地产2010.1优先票据Y缭城20101信托融费FW元/据来懑：CREIS中指数据、fdc.soufun.co三2009年房地产企业销售良好使得企业的费金较为充足，同时，顼收来款的提升也为企亚的业镇提供了较强的保障,但近期粮行信贷的收缩和股市再触费难度的加大，给企业带来一定的财务风险.2010年中期企业费产负债率.净借贷比均处于近3年的高位，值得房地产企业警惕中长期财务风险。目前市场形势尚不典M.房地产企业济未雨娜缪.多方柘展融资桀道,同时量入为出,通慎拿地,确保企业持续利健开屣。
