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1、以房养老推行受挫的原因分析综述目录以房养老推行受控的原因分析嫉述9JK(1 .市场风险2 .利率风险3 .长寿风险4 .政策风险2（三）现行以房养老”的条件过于苛刻2（四）养老JR务建设不足3五）政麻力度不3虽然住房反向该抵押贷款本身就主要针对无法自给臼足养老，无子女或子女无能力抚养的老人，木身就受众有限，属于小众业务，但是住房反向抵押贷款虽然在国外参与最不多，却也达到1%左右，受大众认可和支持，这表明，我国以房养老模式还存在许多问题。（）风降因素1 .市场风险房地产金融市场起伏不定，也对房屋估值造成了很大的困难，房屋估值将决定以房养老贷款的具体金额，但房地产金融市场变化不断，房屋估值会随之不
2、断变化，差异较大。如果后续房屋价格上涨，老年人感到抵押后产亏了，可能会毁约，道镌风险增加：如果后续房屋价格卜跌,房产贬值也会给金融机构带来亏损。在一些房价上涨快速的城市（如上海）中,近些年房产价值普遍增长r40%左右.按照这样的厉产增值速度，时间一长，房产增值一倍也完全有可能，在这样的楮况下，完全机械的房产估值并不能满足老人们的要求,房屋估值将变得更加困难,并且，由于房屋价格起伏不定，双方也很难就房屋估值达成一致意见.2 .利率风险以房养老的时间很长，而I1.金额较大,除了会因为市场变化易造成风险以外,利率变化也会时以房养老的收益造成很大的影响，和市场风险一样，难免会有一方损失，并且签约双方很
3、难就房屋价值，养老金金额达成一致。3 .长寿风险长寿风险是指对于寿命预计偏差而产生的风险。决定贷款时间长短的是老年人的剩余寿命，剩余寿命虽然部分情况下可以根据当前年龄估算，但是每个人的其实寿命难以预计，如果养老金依照按月发放的形式的话，无法确定寿命则无法确定每月发放养老金数额，如果在贷款期限到期前老人去世，老人就无法享受余下期限的剜余金额：如果贷款到期时老人还健在，老人不仅在身体无法继续工作时失去了资金来源，还招面临贷款到期无法继续使用房屋的困境，无疑是雪上加霜。4 .政策风险中国的房屋政策并不槎定，我们在城镇化进程中无法避免的会遇到拆迁、中心化或边缘化问题,中国的房屋拆迁率很高，房屋的平均寿
4、命只有30年左右，很可能住房反向抵押贷款实施的中途房屋就将面临拆迁问题，增加了许多的不确定性。而且土地使用权只有70年，后续政策未知，使这一方法具有很大的不确定性这无形间加大r以房养老实施的成本。（一）传统观念根深蒂固在中国的家庭传统中，都喜欢家庭团厕，一家人和和乐乐生活在起。首先，时丁老人来说,老人还是会更偏向接受子女的抚养，与家人生活在一起:其次，对于子女来说，中国的古老传统讲究“百善孝为先”，老人把住房抵押换取养老金养老，会被人认为是子女不孝、不愿抚养老人，老人人生活艰琲无法生活才把房产抵押子女和老人都会在无形中受到道德压迫；同时，在中国的传统观念中，财富都是要一辈一辈累积卜来的，老一辈
5、的财宓都要留给卜.一辈，对于老人们想用房屋进行抵押贷款改善生活的想法，子女大都是持不赞同态度的，进行抵押贷款后，老人去世后房子自动归属抵押机构，不再归属子女，子女的不支持态度也是以房养老无法推进的一大原因。（三）现行“以房养老”的条件过于苛刻现行的以房养老政策大都要求老人是个人独立持有房产证，并且无子女或与子女分开居住，要求有有房屋产权的独立支配能力。南京的政策要求为60及60岁以上的，在南京本土拥有房产的孤寐老人，并且要求老人拥有完全房屋产权，有独立支配房产的能力，限定条件过多，所以覆盖范围较为狭窄.上海采用的是一次性过户的方式，老人将产权将过户到公枳金管理中心的名下，获得大笔款项，公积金中
6、心之后再将房屋重新出租给老人。但是它的以房养老模式是在一开始就要求把房屋过户，这对于很多老人来说是件非常困难的事情。其实在我国现行的以房养老模式中，很多都是要求直接将房屋出售.突然进行房屋产权的变更对于老人来说十分不易，可以说是整个模式中老年人面对的最大的挑战。现行的以房养老模式对手头拮据的老人来说，很琲达到它的标准从而无法申请，而对于资金较宽裕的人来说，这个模式可能承担的风险明显大于它所能获得的收益带来的吸引力。参考.试点城市的实施情况，可以看出住房反向抵押贷款的门樵并不低，但家境较好的老人对此需求也并不高，而有需求的老年人大部分不能满足申请要求，这也成为这-养老模式实施效果不理想的主要原因
7、之一。(Pq)养老服务建设不足虽然当前我国养老难问题很突出，但养老服务建设依旧不够完善，难以满足老年人逐步增长的对于美好生活的需求。方面养老院、福利院等还没有和医疗系统完成深度对接，仅仅停留在满足老年人吃穿住行这一类浅U次需求，这对于大部分老年人来说吸引力不大。另一方面养老服务从业人员的素质有待提高，很多护理员并未经过系统训练，存在学历低收入低社会地位低而年龄偏大的现象，整体来看，我国的养老市场难以提供满足需求的优质服务，这也是大部分老人抵触抵押房产进入养老机构养老的重要原因之一。(五)政府参与力度不够宣传推广责任缺失。我国银保监会在2014年提出设立两年试点期，在部分城市试点实施住房反向抵押
8、贷款养老保险制度,并明确把保隆产品的宣传推广工作转交给金融机构.但在我国，金融机构缺乏威信力.并且机构从业人员专业知识不足，导致老年群体对该产品了解度、认可度不高，加上宣传不够，以房养老产品推广时解释不到位，造成信息不对称的情况，开展该全新养老保险产品的推广过程中困难至垂，使该项目的实施一直无法收到理想效果.法律不完善。缺乏相应的制度支撑，导致以房养老市场相当混乱。国家从未在立法值面上界定过以房养老的具体流程，包括以房养老针对的对象,涵盖年龄段，以房养老由谁监管、监管部门、监管程序，以及如果在以房养老流程中出现欺诈隐瞒等行为,具体到惩罚措施,在切都未知未定的情况下，各地区就放开市场，让金融机构接手以房养老，不可避免的会导致以房养老市场“乱象丛生”，以养老之名，实则榨取老年人的钱财。政策力度不足.第一，在房屋持有方层面，没有相关政策规定老人在进行住房抵押贷款后再继续在房屋中居住要遵守什么样的管理条例，如果在居住过程中房屋发生损坏，造成房屋贬值，损失究竟应该算在贷款人身上还是进行贷款的保险企业身上，这一方面的不确定性使得保险企业不大愿意参与以房养老的保险项目。第二，金融机构和办理住房反向抵押贷款的老人双方存在很大的信息不对称情况，这一点不仅使得诈骗现象丛生，而I1.老人们不了解住房反向抵押贷款的情况也没有渠道进行了解，也就望而却步。
