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1、公司营销策划书公司营销策划书(一)一、研展部分1、项目简介。其内容包括开发商、基地面积、总建筑而积、住宅面积、公建面积、容积率、绿化率、建筑密度、停车位、自行车停放面积、住宅总套数、地理位直等。2、区域市场分析。其内容包括地理位置、交通配套、个案市调等。3、swot分析。主要是在区域市场分析的息础上分析本案的优势(strength)、弱点(Weakness)、机会点(OPPOrtUniSt)及存在的问题(threats),4、客源分析。包含客层分析、年龄层分析、客户来源分析等。通过对目标客户的分析，从而可以对产品进行定位。这部分内容通常可以用饼图来显示，较直观。5、产品定位。包括产品建议、价格
2、建议及付款建议。在产给建议中必需排列出为什么这样定论的理由和房型配比建议，在价格建议中也要排列出定价的理由和随工程进度和销售率可能达到的价格。二、企划部分包括：1、广告总精神。2、诉求重点o3、np稿标题初拟。4、媒体安排。三、业务部分主要包括销售阶段的分析、业务策略及执行安排两大部分。其中销售阶段分析一般分为三阶段(引导期、强销期、持续期)做具体阐述。业务策略及执行安排也分为三部分：策略拟定、销售通路及业务执行等做一一陈述。完成了以上研展、企划、业务三大部分的报告后，一份提案报告书基本上出来了，但最终不要遗忘还有一个关键的事情必需在报告书里涉及，那就是与开发商的“合作方案”，营销公司一般可以
3、有三种代理的方式：(1)纯代理；(2)代理(即包括广告)；(3)包销。这三种方式的代理价格与佣金提取方式都是不同的，可以在报告书中排列出来，由发展商去选择，双方再做进一步的商讨。“提案报告书”写出来后，做一个闪亮的包装也是很必要的。这可以给开发商一个醒目的感觉，使开发商感觉营销公司对提案报告是相当重视的，也可以让开发商对营销公司的实力有充分的了解。从而嬴得开发商的信任。总之，撰写“提案报告书”的主要目的在于能够胜利地取得销售代理权，让开发商觉得“非你莫属”。“以正合，以奇胜”房地产策划之体会胜利的房地产策划最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏实实的规范操作：只要在每一步的操作都到位的基础
4、上，再加上一些突破之举，策划才能绽放异彩，取得胜利！策划工作中应把握以下关键要点：一、定位（市场定位、产品定位及规划设计等）你的市场定位是否适应市场的需求，产品定位是否满意目标客户需求，这是项目成败的关键所在。“金X豪园”失败的定位是一个有力的反面例证。二、时机（投资开发的时机）投资时机的确定是建立在房地产市场把握的基础上。假如对投资开发时机的决策失误，则你所策划的项目很可能在未出世前已注定失败。“汇展阁、东海一期”的胜利正是很好地把握时机的结果：“爵X大厦、中X时代广场”的失败正是生不逢时的例证。对时机的把握关键的要点是你要清晰在什么时候应投资开发什么类型的房地产，还要清晰在不同的时期，房地
5、产投资的利润水平会有所不同。因此，做好项目的前期分析是策划的第一步工作。三、位置（项目开发所在的地理位置）位置的选择取决于发展商的投资眼光。同样一块地，对于不同的投资者有不同的价值；不同位置的地块，其地价水平也不同，在选择位矍时要清晰地价成本是楼宇总建立成本中确定的因素，能否取得物有所值的地块将干脆影响着投资的利润水平。因此，了解发展商地价水平，做好项目的可行性分析是策划的其次步工作。“罗湖商业城”地块是物业集团在90年以4亿2千万的天价投标所得，这在当时被认为是一个失败的投资项目，但现在看来，再没人怀疑其敏锐的投资眼光了。在接受代理楼盘时，发展商往往会要求其写出“营销策划书”。依据“提案报告
6、书”的好坏，发展商确定由哪一家营销公司来代理其楼盘，所以，“提案报告书”制作的好坏，基本上确定了营销公司生存的命运。一份好的“营销策划书”，必需由营销公司的研展部门、企划部门、业务部门通力合作，才能很好地完成。撰写“营销策划书”来时，首先必须要求发展商供应个案资料、建筑规划设计初稿或蓝图，以及其他相关资料。在此基础上，再收集个案所处区域的都市安排图、人口统计资料、交通建设安排、公共工程建设安排及其他利多利空资料。同时，还要收集该个案区域市场的市场调查资料表，作为“营销策划书”的附表，据以作为提出“价格建议”、“产品定位”的数据资料。其实我感觉装划书并不是最重要的，最重要的还是楼房的设计和地位问
7、题，策划书只不过是一个参考，明眼人都知道级划书的作用只不过是一种宣扬，至于宣扬的效果，楼房的质量问题是最重要的。做房地产策划已经还是不错的，不过最近的房地产市场普遍低迷，我知道这或许是短暂的，不过楼房的确要降价了，现在的房子实在太贵，超出了一般人的承受范围。我会在今后的工作中接着努力的！公司营销策划书（二）一、安排概要1、年度销售目标600万元；2、经销商网点50个；3、公司在自控产品市场有肯定知名度：二、营销状况营销方式总体来说，空调自控产品销售的方式不外三种：工程招标、房产团购和私人项目。工程招标渠道占据的份额很大，但是房产团购和私人项目两种渠道发展快速，已经呈现出多元发展局面。从各企业的
8、销售渠道来看，大部分公司采纳办事处加经销商的模式，国内空调自控产给企业2019年都加大力度进行全国营销网络的部署和传统渠道的巩固，加强与设计院以及管理部门的公关合作。对于进入时间相对较晚的空调自控产品企业来说，由于市场积累时间相对较短，而又急于快速打开市场，因此基本上都采纳了办事处加经销制的渠道模式。为了快速对市场进行反应，凡进入湖南市场的自控产品在沏南都有库存。湖南空调自控产品市场容量比较大而且还有很大的潜力，发展趋势普遍看好，因此对还未进入湖南市场的品牌存在很大的市场机会，只要采纳比较得当的市场策略，就可以挤进湖南市场。目前上海正一在湖南空调自控产品市场上基础比较薄弱，团队还比较年轻，品牌
9、影响力还须要巩固与拓展。在销售过程中必须要特别清晰我公司的优势，并加以发挥使之达到极致：并要找出我公司的弱项并刚好提出，加以克服实现最大的价值；提高服务水平和质量，将服务意识渗透到与客户沟通的每个环节中，注意售前售中售后回访等各项服务。三、营销目标1、空调自控产品应以长远发展为目的，力求扎根湖南。*年以建立完善的销售网络和样板工程为主，销售目标为600万元；2、挤身一流的空调自控产品供应商：成为快速成长的胜利品牌；3、以空调自控产品带动整个空调产品的销售和发展。4、市场销售近期目标：在很短的时间内使营销业绩快速成长，到年底使自身产品成为行业内知名品牌，取代省内同水平产品的一部分市场。5、致力于
10、发展分销市场，到*年底发展到50家分销业务合作伙伴；6、无论精神，体力都要全力投入工作，使工作有高效率、高收益、高薪资发展；四、营销策略假如空调自控产品要快速增长，且还要取得竞争优势，最佳的选择必定是“目标集中”的总体竞争战略。随着湖南经济的不断快速发展、城市化规模的不断扩大，空调自控产品市场的消费潜力很大，目标集中战略对我们来说是明智的竞争策略选择。围绕“目标集中”总体竞争战略我们可以实行的具体战术策略包括：市场集中策略、产品带集中策略、经销商集中策略以及其他为目标集中而配套的策略四个方面。为此，我们须要将湖南市场划分为以下四种：战略核心型市场-长沙，株洲，湘潭，岳阳重点发展型市场郴州，常德
11、，张家界，怀化培育型市场娄底，衡阳，邵阳等待开发型市场一一吉首，永州，益阳，总的营销策略：全员营销与采纳直销和渠道营销相给合的营销策略1、目标市场：遍地开花，中心城市和中小城市同时突破，重点发展行业样板工程，大力发展重点区域和重点代理商，快速促进产品的销量及销售额的提高。2、产品装略：用整体的解决方案带动整体的销售：要求我们的产品能彩成完整的解决方案并有胜利的案例，由此带动全线产品的销售。大小互动：以空调自控产品的销售带动阀门及其他产品的销售，以阀门及其他产品的项目促进空调自控产品的销售。3、价格策略：高品质，高价格，高利泗空间为原则：制订较现实的价格表：价格表分为两层，媒体公开报价，市场销售
12、的最底价。制订较高的月返点和季返点政策，以限制营销体系。严格限制价格体系，确保一级分销商，二级分销商，项目工程商，最终用户之间的价格距离级利泗空间。为了适应市场，价格政发又要有肯定的能活性。4、渠道策略：(1)分销合作伙伴分为二类：一是分销客户，是我们的重点合作伙伴。二是工程商客户，是我们的基础客户。(2)渠道的建立模式：A、实行逐步深化的方式，先草签协议，再做销售预料表，然后正式签定协议，订购第一批货。如不进货则不能签定代理协议；B、实行找寻重要客户的方法，通过谈判将货压到分销商手中，然后我们的销售和市场支持跟上；C、在代理之间挑取竞争心态，在谈判中因有当地的一个潜在客户而使我们驾驭主动和高
13、姿态。不能以低姿态进入市场；D、草签协议后，在我们的广告中就可以出现草签代理商的名字，挑取了分销商和原厂商的冲突，我们乘机进入市场；E、在当地的区域市场上，随时保证有一个当地的可以成为一级代理的二级代理，以对一级代理成为威逼和起到促进作用。(3)市场上有推，拉的力气。要快速的增长，就要采纳推动力气。拉须要长时间的培育。为此，我们将主要精力放在开拓渠道分销上，另外，负责大客户的人员和工程商的人员主攻行业市场和工程市场，力争在三个月内完成45项样板工程，给内部人员和分销商树立信念。到年底为止，完成自己的营销定额。5人员策略：营销团队的基本理念：A、开放心胸；B、战胜自我；C、专业精神：(1)业务团
14、队的垂直联系，保持高效沟通，才能作出快速反应。团队建设扁平。(2)内部人员的报告制度和销售嘉奖制度(3)以专业的精神来销售产品。价值=价格+技术支持+服务+品牌。实际销售的是一个解决方案。(4)编制销售手册：其中包括代理的嬉戏规则，技术支持,市场部的工作范围和职能，所能解决的问题和供应的支持等说明。五、营销方案1、公司应好好利用上海品牌，走品牌发展战略；2、整合沏南本地各种资源，建立完善的销售网络；3、培育一批好客户，建立良好的社会关系网；4、建设一支好的营销团队；5、选择一套适合公司的市场运作模式；6、抓住公司产品的特点，找寻公司的卖点。7、公司在湖南宜采纳直销和经销相结合的市场运作模式：直
15、销做样板工程并带动经销网络的发展，经销做销量并作为公司利泗增长点：8、直销采纳人员推广和部分媒体宣扬相结合的方式拓展市场，针对空调自控产品，我们可以采纳小区推广法和重点工程机项目样板工程劝服法；9、为了尽快进入市场和有利于公司的长期发展，应以长沙为中心，向省内各大城市进军，其中以长沙为核心，以地市为利泗增长点；10、沏南的渠道宜采纳扃平化模式并作好渠道建设和管理,在渠道建设方面可以不设省级总经销商，而是以地市为基本单位划分，每个地级市设二个一级经销商，并把营销触角始终延长到具有市场价值的县级市场，变更目前湖南其他空调自控产品品牌在地级市场长期以来的游击战方式，采纳阵地战，建立与经销商长期利益关系的品牌化运作模式，对每个地区市场都精耕细作，稳扎稳打。
