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1、主要内容1. 房地产市场营销环境基本内涵；2. 房地产市场营销环境的主要构成及其特征；3. 房地产市场营销环境因素对营销活动的影响；4. 房地产市场营销环境分析方法和步骤。 1. 房地产市场营销环境的含义房地产市场营销环境的含义 房地产开发企业营销活动有关联的内外部因素的总和，这些因素和力量是影响企业营销活动及其目标实现的外部条件。 一、房地产市场营销环境概述2. 房地产市场营销环境的主要构成房地产市场营销环境的主要构成作用效应构 成直接与间接宏观环境与微观环境时间长短长期与短期其他必要与充分；有形与无形3. 特征特征客观性；差异性；可变性；关联性积极主动地适应、影响和改变环境企业直接营销环境
2、（微观环境）间接营销环境（宏观环境）1. 房地产市场营销环境分析的含义房地产市场营销环境分析的含义 以外部环境为对象，从构成环境的各种因素入手，定量与定性相结合，综合系统地分析环境的构成、变化的规律以及研究对象与环境之间的相互作用，从而对环境的发展水平、费用效益以及协调发展等方面作出客观的评价，为实际的决策或应用提供科学的依据。 二、房地产市场营销环境分析2. 分析的目的分析的目的（1）了解和把握变化的趋势；（2）营销调整以适应环境；（3）发现环境机会。3. 分析原则分析原则 客观性；全面性；比较性；预测性4. 分析内容分析内容 即相关的具体环境因素5. 房地产市场营销环境分析的步骤房地产市场
3、营销环境分析的步骤调查营销环境评估营销环境机会威胁分析宏观环境重要因素微观环境重要因素企业内部环境分析综合分析经营决策SWOTSWOT分析思路分析思路 四种内外因素的组合S ST T可规避风险点可规避风险点 S SO O机会点机会点 W WO O可借力机会点可借力机会点 W WT T风险点风险点机会即可进取的市场空间，包括市场空白、市场供给不足、市场供给缺陷以及凭实力竞争入市。关键是抓住机会，及早出击。外部环境不利，潜藏风险，但企业处于有利状态，风险尚可规避。此时应以企业优势点为基础，进行经营方向改革。 外部环境产生了机会，但企业处于劣势，所谓有心无力，机会在身边却无法掌握。关键是抓住机会，借力进取。 自身资金不足，还要去做市场上已饱和的项目，市场风险大，自身回避风险的能力差，决策失误可能导致房地产企业的破产。
