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1、第三章第三章 房地产企业债务房地产企业债务融资融资了解债务融资的主要类型，我国房地产企业贷款的类型及其特点，项目融资的概念，项目融资的投资结构和资金结构本章点睛本章点睛债务融资概述债务融资概述项目融资项目融资本章主要内容金地集团（金地集团（600383.SH）在）在2月月14日的股东大会日的股东大会上也正式被同意向中国人民银行申请发行上也正式被同意向中国人民银行申请发行10亿元亿元短期融资券，用于补充流动资金。金地申请的是短期融资券，用于补充流动资金。金地申请的是期限为期限为1年的短期债券，这类短债的利息成本通年的短期债券，这类短债的利息成本通常在常在3以下，由于年初是房地产企业资金相对以下，
2、由于年初是房地产企业资金相对紧张的时期，利息水平可能在紧张的时期，利息水平可能在3.7左右。左右。2005年年1月月11日，首创股份（日，首创股份（600008.SH“）宣）宣布发行布发行10亿元亿元1年期短期融资债券，采用簿记建年期短期融资债券，采用簿记建档贴现发行，主承销商为中国农业银行，债券起档贴现发行，主承销商为中国农业银行，债券起息日和缴款日同为息日和缴款日同为1月月12日，并于日，并于1月月13日开始日开始流通。流通。一、房地产企业债务融资概述一、房地产企业债务融资概述（一）一般形式（一）一般形式（二）房地产企业贷款（二）房地产企业贷款（三）房地产企业债券（三）房地产企业债券房地产
3、融资分类房地产融资分类房地产房地产企业融资企业融资外部融资外部融资内部融资内部融资股权融资股权融资债权融资债权融资其他融资其他融资内部融资主要包括：转让出租固定资产、出售流动资产等方式。内部融资主要包括：转让出租固定资产、出售流动资产等方式。股权融资主要包括：股权融资主要包括：IPO、买壳上市、上市再融资、私募、买壳上市、上市再融资、私募、REITS、项目合作、项目合作、房地产企业兼并等方式房地产企业兼并等方式债权融资主要包括：企业债券、银行贷款、委托贷款、信托贷款等债权融资主要包括：企业债券、银行贷款、委托贷款、信托贷款等其他融资主要包括：房地产预售、融资租赁、建筑企业垫资等其他融资主要包括
4、：房地产预售、融资租赁、建筑企业垫资等1 1、房地产企业商业信用、房地产企业商业信用 房地产企业之间在土地转让和房屋买房地产企业之间在土地转让和房屋买卖的交易中采用的赊销、预售定金（订卖的交易中采用的赊销、预售定金（订金）、商业票据等形式。金）、商业票据等形式。（1 1）房地产企业预收定金）房地产企业预收定金（2 2）商业票据）商业票据（3 3）卖方融资）卖方融资（一）一般形式（一）一般形式2、房地产企业贷款、房地产企业贷款 银行机构为满足房地产企业因开发、经营银行机构为满足房地产企业因开发、经营房地产等活动所需要的资金而提供的贷款。主房地产等活动所需要的资金而提供的贷款。主要是住房开发贷款、
5、房地产经营贷款、商业用要是住房开发贷款、房地产经营贷款、商业用房开发贷款、土地开发贷款、房地产开发企业房开发贷款、土地开发贷款、房地产开发企业流动资金贷款。流动资金贷款。3、房地产企业债券、房地产企业债券 房地产企业为筹措资金而向债券购买者房地产企业为筹措资金而向债券购买者出具的承诺按一定利率支付利息并到期偿还出具的承诺按一定利率支付利息并到期偿还本金的债权债务凭证，是一种重要的信用工本金的债权债务凭证，是一种重要的信用工具。具。1、概念区分、概念区分房地产贷款与房地产企业贷款房地产贷款与房地产企业贷款（1）房地产贷款）房地产贷款（2）房地产企业贷款）房地产企业贷款（二）房地产企业贷款（二）房
6、地产企业贷款（1 1）地产开发贷款：银行支持城镇综合开）地产开发贷款：银行支持城镇综合开发和经济开发区建设的贷款，是融通地产资发和经济开发区建设的贷款，是融通地产资金的重要形式。金的重要形式。（2 2）房地产开发企业流动资金贷款：）房地产开发企业流动资金贷款：（3 3）商品房建设贷款：分为住房开发贷款、）商品房建设贷款：分为住房开发贷款、商业用房开发贷款商业用房开发贷款2、房地产企业贷款的种类、房地产企业贷款的种类（4）房产经营贷款）房产经营贷款：对从事房屋租赁、房产交易、：对从事房屋租赁、房产交易、房屋维修和装饰以及其他服务性活动的独立经营、自房屋维修和装饰以及其他服务性活动的独立经营、自负
7、盈亏的房产经营企业发放的经营性贷款。负盈亏的房产经营企业发放的经营性贷款。（5）建筑贷款）建筑贷款（6）商品房建筑材料、设备补偿贸易贷款）商品房建筑材料、设备补偿贸易贷款（7）房地产贴息贷款：）房地产贴息贷款：国家下达规定贷款额度，由国家下达规定贷款额度，由银行来发放，但其利息由国家财政补贴的房地产贷款银行来发放，但其利息由国家财政补贴的房地产贷款支付。一般贷款期限支付。一般贷款期限1-3年，分为全贴息和半贴息年，分为全贴息和半贴息3、房地产企业贷款的特点、房地产企业贷款的特点l（1）贷款数额大，贷款周期长）贷款数额大，贷款周期长l（2）贷款情况收经济周期影响大）贷款情况收经济周期影响大l（3
8、）一般要以不动产作为抵押以抵）一般要以不动产作为抵押以抵御贷款风险御贷款风险l（4）银行会慎重挑选贷款申请者）银行会慎重挑选贷款申请者l（5）地域限制风险大）地域限制风险大14( (三三) )房地产企业债融资房地产企业债融资债券的基础知识债券的基础知识2 2、我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况3 3、房地产债券融资的操作流程房地产债券融资的操作流程151 1、债券的基础知识债券的基础知识（1 1）债券的概念债券的概念（2 2）债券的分类债券的分类（3 3）债券的特点债券的特点（4 4）债券与股票的异同债券与股票的异同16（1 1）债券的概念债券的概念 债券是发行人债券是发行人(
9、(政府、企业、金融机构政府、企业、金融机构) )直接向社会借债筹直接向社会借债筹措资金时，向投资者发行，承诺按一定利率支付利息并按约措资金时，向投资者发行，承诺按一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。定条件偿还本金的债权债务凭证。 理解债券的概念还需要把握以下几点：理解债券的概念还需要把握以下几点：债券的本质是债的证明债券的本质是债的证明 债券购买者与发行者之间是一种债权债务关系债券购买者与发行者之间是一种债权债务关系债券是一种有价证券债券是一种有价证券 债券一般具有一定格式的票面形式债券一般具有一定格式的票面形式 债券的基础知识债券的基础知识17债券的基础知识债券的基础知识18
10、（2 2）债券的分类债券的分类按照发行主体划分按照发行主体划分政府债券政府债券 政府债券又为政府债券又为中央政府债券中央政府债券和和地方政府债券地方政府债券。 中央政府债券称为中央政府债券称为国债国债或或国库券国库券，是目前债券市场，是目前债券市场上流动性最好、风险最低的债券。我国曾于上流动性最好、风险最低的债券。我国曾于8080年代末至年代末至9090年代初发行过地方政府债券，年代初发行过地方政府债券，19931993年被禁止。年被禁止。20092009年，年，为应对金融危机，恢复发行地方政府债券。为应对金融危机，恢复发行地方政府债券。 / / 债券的基础知识债券的基础知识19债券的基础知识
11、债券的基础知识金融债券金融债券 金融债券的发行主体为金融债券的发行主体为银行和非银行金融银行和非银行金融机构机构，目的是筹集长期资金，利息高于同期银，目的是筹集长期资金，利息高于同期银行存款利息。行存款利息。 我国的金融债券主要由国家开发银行、中我国的金融债券主要由国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行等国进出口银行、中国农业发展银行等政策性银政策性银行行发行。发行。20 相关概念相关概念政策性银行政策性银行 政策性银行是指由政府创立，政策性银行是指由政府创立，不以营利为目的不以营利为目的，为，为贯彻和配合政府社会与经济政策，在特定领域内直接或贯彻和配合政府社会与经济政策，在特定领域内
12、直接或间接地从事政策性融资活动，充当政府发展经济、促进间接地从事政策性融资活动，充当政府发展经济、促进社会进步、进行宏观经济管理工具的金融机构。社会进步、进行宏观经济管理工具的金融机构。 政策性银行经营时主要考虑国家和社会的整体利益。政策性银行经营时主要考虑国家和社会的整体利益。资金来源主要依靠政府财政拨付、发行金融债券或向中资金来源主要依靠政府财政拨付、发行金融债券或向中央银行举债等，一般不面向公众吸收存款。央银行举债等，一般不面向公众吸收存款。 我国于我国于19941994年相继建立了年相继建立了国家开发银行、中国农业国家开发银行、中国农业发展银行、中国进出口银行等三家政策性银行。发展银行
13、、中国进出口银行等三家政策性银行。21债券的基础知识债券的基础知识企业债券企业债券 根据发行企业的性质不同，企业债券根据发行企业的性质不同，企业债券( (广义广义) )可分可分为为企业债券企业债券( (狭义狭义) )和和公司债券公司债券两类。两类。 企业债券是由一切具有法人资格的企业发行企业债券是由一切具有法人资格的企业发行；公公司债券是由司债券是由股份有限公司和有限责任公司股份有限公司和有限责任公司发行。发行。 除发行主体不同外，两者的发行条件、审批机关、除发行主体不同外，两者的发行条件、审批机关、申报文件、适用法律等均有所不同。但公司债券是企申报文件、适用法律等均有所不同。但公司债券是企业
14、债券的组成部分，业债券的组成部分，本章以下所指均为公司债券本章以下所指均为公司债券。/22按照是否提供担保划分按照是否提供担保划分信用债券信用债券 信用债券是指不提供任何担保财产，仅以发信用债券是指不提供任何担保财产，仅以发行人的信誉为担保发行的债券。行人的信誉为担保发行的债券。政府债券和金政府债券和金融债券多为信用债券融债券多为信用债券，但规模较大、信用等级，但规模较大、信用等级高的企业也可发行。高的企业也可发行。 企业采用信用担保可以降低发债成本，提高企业采用信用担保可以降低发债成本，提高市场机制对公司的约束，增强投资者的风险意市场机制对公司的约束，增强投资者的风险意识，促进成熟投资者群体
15、的形成。识，促进成熟投资者群体的形成。 / /债券的基础知识债券的基础知识23债券的基础知识债券的基础知识担保债券担保债券 担保债券是指发行人以担保债券是指发行人以抵押抵押、质押质押和和保证保证等等方式发行的债券。方式发行的债券。 担保可增加债券投资的安全性，提高债券吸担保可增加债券投资的安全性，提高债券吸引力。引力。 担保债券又可分为担保债券又可分为封闭式封闭式和和开放式开放式两种两种 。封闭式债券的发行的规模取决于担保资产的价封闭式债券的发行的规模取决于担保资产的价值。值。 2007 2007年年1010月，中国银监会关于有效防范企月，中国银监会关于有效防范企业债担保风险的意见限制商业银行
16、对企业债业债担保风险的意见限制商业银行对企业债进行担保。进行担保。24按照能否转换成股票划分按照能否转换成股票划分可转换债券可转换债券 可转换债券是指债权人可以在特定的时期，按规定可转换债券是指债权人可以在特定的时期，按规定的条件将其的条件将其债券转换为公司普通股债券转换为公司普通股的企业债券。的企业债券。 企业发行可转换债券应企业发行可转换债券应同时具备发行公司债券和发同时具备发行公司债券和发行股票的条件，行股票的条件，并应得到国务院证券管理部门批准。并应得到国务院证券管理部门批准。 不可转换债券不可转换债券 不可转换债券是指不能转换为普通股的债券，又称不可转换债券是指不能转换为普通股的债券，又称为普通债券，其利率一般高于可转换债券。为普通债券，其利率一般高于可转换债券。 / /债券的基础知识债券的基础知识25债券的基础知识债券的基础知识按照利率是否固定划分按照利率是否固定划分 固定利率债券固定利率债券 是指利率不随市场利率的变化而调整的债权是指利率不随市场利率的变化而调整的债权( (直接将利率印在直接将利率印在债券票面上债券票面上) )，是最常见的债券类型。，是最常见的债券类型。浮
