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1、房地产工程与物业介入房地产工程与物业介入一、房地产项目的定位与规划一、房地产项目的定位与规划1、房地产项目定位、房地产项目定位 房地产项目定位是指经过研究市场、技术和资金投入状况等一系列与房地产产品生产有关的前提条件，利用科学方法，构思出房地产产品方案，从而在产品市场和目标客户中确定其与众不同的价值地位的过程。房地产项目定位房地产项目定位-产品定位产品定位l研究房地产市场环境，确定市场需求的种类、形式、大小和趋势，为产品定位提供市场基础；l研究产品构成要素和目标客户消费使用过程，确定房地产项目形成过程中的外部和内部条件，分析产品方案构成的主要因素，形成市场差异化产品。 房地产项目定位房地产项目
2、定位-客户定位客户定位l客户定位是确定房地产项目的目标消费群体和他们的特征。研究消费者消费行为、消费动机以及消费方式，同时研究消费者自身的人格、观念、所处的阶层、环境，文化的背景，喜好偏向和生活方式，回答的问题是房地产项目针对哪些不同的消费群体？产品的差异对消费行为的影响程度和影响方式？消费者对房地产项目的消费习惯？ 房地产项目定位房地产项目定位-形象定位形象定位l找到本楼盘的竞争者，能够通过广告表达并能为目标客户所接受而产生共鸣的特征；l如何让消费者理解产品的内核；l如何对产品的特点进行描述和提升；l如何让消费者对项目产生认同感而发生购买行为。 房地产项目定位房地产项目定位-定位原则定位原则
3、l受众导向原则：市定位必须符合消费者的需要，而且必须为消费者接受信息的思维方式和心理需求所牵引；l差异化原则：建筑风格、平面布置、垂直交通能及对外交通、价格、物业管理、环境、质量、装饰、升值潜力等的差别。 2、房地产项目规划、房地产项目规划房地产项目规划一房地产项目规划一l规划设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。 这应该是最高原则。楼盘建成是让人住的，要住七十年，你必须对住户的七十年（几乎是一辈子！）负责。许多规划设计在简单潦草仓促完成的同时，给住户留下的是长期的隐患。“规划方案无小事”，一个细节留下麻烦，住户会抱怨一辈子。 房地产项目规划二房地产项目规划二l规划设计必须符合项目定位，
4、不要偏离定位去追求不切合实际的东西。 项目定位是一个项目的根本大纲，框定了规划设计的方向，背离定位就会做出完全不能用的方案。房地产项目规划三房地产项目规划三 规划设计应该充分考虑将来物业管理的方便。 现在物业管理已经成为楼盘项目成败的一个重要方面，“买不买房看环境，掏不掏钱看户型，满不满意看管理。”房地产项目规划四房地产项目规划四 规划设计要考虑项目营销。 营销在规划设计上有两个基本要求，一个是卖点，一个是卖相。 许多项目在楼房建好之前，先做好环境景观园林，目的都是为了营销的需要。只有完成销售才能实现利润，因此不得不要求设计规划工作也为营销服务。 房地产项目规划五房地产项目规划五规划设计中的一
5、些专业术语： 用地面积、建筑占地面积、容积率、建筑密度、绿化率二、工程质量通病二、工程质量通病工程质量通病工程质量通病-裂缝裂缝l裂裂 缝缝 裂缝的表现和危害 1、窗台下墙体从窗台一角向楼板沿450方向形成裂缝，该裂缝绝大部分出现在底层和顶层，尤其是顶层窗外墙体。 2、在现浇钢筋砼楼板南北外墙角根部有450裂缝，绝大部分表现为顶层和房屋东西山墙端头单元楼板。 3、在浇注钢筋砼楼板时，因各种原因留设的施工缝，由于没有按规范要求处理好，当业主入住全部荷载形成后，出现的垂直于短边在跨中1/3范围内，和施工缝重合的位置出现裂缝。裂缝的防治 1、对于上述第一种裂缝的防止措施，我们要求砌体工程的顶层和底层
6、设置通长现浇钢筋砼窗台梁，其高度为120mm，纵筋为410，箍筋6200,该纵筋直接与构造柱或剪力墙锚固连接(植筋或与预留钢筋连接).其它楼层在窗台标高处设置通长现浇钢筋砼板带，板带高度不小于60mm,纵筋不小于38,板带嵌入墙体不小于120mm. 2、对于上述第二种裂缝防治措施，我们要求建筑物两端单元现浇板设置双层双向钢筋，钢筋间距不大于100mm，直径不小于8mm。所有楼板受力转角处设置放射形钢筋，钢筋的数量不小于710，长度大于板跨的1/3，且不小于1.5m。 3、对于楼板施工缝处理不当造成的裂缝，我们防治要求为： 同一层受力楼板（除伸缩缝和沉降缝外），施工过程中严禁留设施工缝。若由于现
7、有条件限制，不可避免留设施工缝时，必须上报监理和工程部批准，对留设位置、形状进行严格控制，并要求在粉刷前对施工缝板底进行碳纤维粘贴加固，再进行粉刷。 工程质量通病工程质量通病-渗渗 漏漏 l渗漏的表现和危害渗漏的表现和危害 1、外飘窗的下部、侧部窗与砼板墙体连接处，在雨后有渗漏现象。 2、厨房、卫生间的烟道、管道井根部，穿楼面管和地漏部位，以及屋面、阳台地漏部位有渗漏。 3、外墙脚手洞、外脚手架与墙体连接铁丝等外墙部位渗漏。 l渗漏的防治渗漏的防治 1、窗与主体结构连接按规范要求应用聚胺脂现场发泡柔性连接，但现场施工由于窗与主体缝隙过大；发泡剂施工不连续和不饱满；发泡剂填塞超过窗框人为切割；发
8、泡剂质量不合格等因素影响，造成填缝施工偏差较大，使窗与主体连接部位渗水，特别是外飘窗的下口与主体连结处渗漏是比较多的。通过对原因的分析和维护方法的总结，我们对外飘窗与主体连结工艺进行如下要求： 窗框与墙体之间的空隙必须在10mm15mm之间，超出此范围的窗框不得安装； 窗的下框与墙体连结部位（外飘窗还包括侧框与墙体部位），用微膨胀水泥分二次填实； 窗框外侧四周粉刷层与窗框连结部位留设8mm凹槽，用黑色硅酮胶填补，硅酮胶应限品牌，注重质量； 待外飘窗窗扇安装之后，每个飘窗都进行4小时淋水试验，淋水后检查窗框内侧无水迹方能通过验收； 2、厨房、卫生间烟道、管道根部渗水已经是老问题，好的施工工艺方法
9、很多，我们在此就不一一列举，关键在于施工单位的管理和操作者的责任心。 3、从我们项目入住维修项目来看，屋面渗漏维修较少，关键还是严格检查和认真试验、整改的结果。 4、对于外墙防渗漏，除脚手洞，支模对拉螺栓洞严格按规范填塞，专人负责及时办理专项隐蔽验收外，我们还注意以下三个方面要求： 外墙面刮糙用不低于1：3的防水砂浆，刮糙层数不得少于两遍，逐层粉刷。下一层施工前应把上一层的质量缺陷（空壳、裂缝、漏刮等）消除，待监理、甲方人员确认后，方可进行下一层刮糙。 在刮糙完毕之后，面层施工前必须在窗台和栏杆、阳台处对脚手架进行加固，把用于脚手架固定的连墙管和铁丝全部除去，断绝一切渗水路线。 两遍底刮施工结
10、束后对外墙，特别是山墙进行淋水试验，每个淋水面持续时间不少于12小时，没有发现漏水并得到监理、甲方人员确认后，才能嵌分格条进行外粉面层粉刷施工。 工程质量通病工程质量通病-室内几何尺寸偏差室内几何尺寸偏差 l室内几何尺寸偏差的表现和危害 天棚平整度和水平度大于2cm，业主在天棚装修时发现。 室内房屋净尺寸有大小头，特别是有内走廊的房间，其走廊两侧墙距有大小头。 l室内几何尺寸偏差的防治 1、室内几何尺寸偏差的防治关键在于勤检查，认真检查，在主体结构施工时，每个轴线标高都要认真检查和记录，及时发现问题并及时处理。特别在房屋室内粉刷阶段和粉刷成型完成后阶段，室内几何尺寸偏差的检查力度更要加大，在完
11、成全部工作量之后，需有针对性的制定了检查表格，组织了专业人员，每间房屋室内逐间检查几何尺寸。我们在排施工进度计划时，就明确规定在房屋具备竣工验收条件后，留有一个月时间进行分户验收，逐间进行质量通病检查和整改工作，全部整改完成后再进行竣工验收和物业办理交接手续。 2 、室内天棚粉刷为节省净空高度和防止水泥砂浆粉刷层起壳脱落，现都采用水泥批嵌法施工，但天棚平整度和水平度偏差出现的问题也较多起来。我们对天棚几何尺寸偏差的防治方法为： 为避免楼层净空高度出现负误差，我们要求施工单位按设计要求层高+15mm 20mm为标准进行施工。 对楼板模板在绑扎钢筋之前用水平仪、靠尺检查其水平度和平整度，并认真检查
12、模板刚度，对不合格的模板坚决整改。 天棚楼板成型后，在主体验收准备阶段，应在墙上弹出水平线，每间房逐个检查水平度和平整度，发现超过2cm的不合格点马上进行修整，在主体验收之前处理完毕，严禁把缺陷带入粉刷阶段。 在天棚批嵌施工前对模板拼缝处砼进行打磨处理，对天棚平整度和水平度做控制性标高点（灰饼），对缺陷较大部位应先局部处理。 3、室内房屋和走廊两墙净尺寸大小头超标，其主要原因是粉刷的控制标高点（灰饼）制作方法不当和没有引起足够重视所致，我们认为制作粉刷灰饼的正确方法是： 根据墙体轴线和粉刷内净尺寸要求，在地坪上沿墙体根部弹出，满足粉刷要求的内净尺寸控制线，此控制线应与垂直方向墙体内净控制线成方
13、，并没有大小头。 根据墙根均净尺寸控制线、墙体粉刷垂直度和平整度要求，制作墙体粉刷控制标高点（灰饼）。 工程质量通病工程质量通病-铝合金门窗质量通病铝合金门窗质量通病 l铝合金门窗质量通病主要表现与危害 1、铝合金平开门扇、窗扇下沉，造成门窗关不上。 2、推拉门开启不顺畅、不灵活。 l铝合金门窗质量通病的防治 1、 在门窗型状设计时，应尽量多推拉，少平开，平开窗扇尺寸不宜大于6001400mm，平开门扇尺寸不宜大于9002000mm，如果窗扇、门扇过大，下沉在所难免。 2、 为防止平开窗扇、门扇下沉变形，平开窗扇滑撑铰链选用优等品，平开门铰链必须在3个以上，采用4链杆传动锁，窗扇、门扇均加提升
14、块。 推拉门开启不顺畅、不灵活，我们经过对实物分析，得出以下防治结论： 推拉门为防止重量过大，建议设计尺寸不宜大于10002000mm； 推拉门的滑轨应采用优质实腹铝轨，空腹铝轨严禁使用； 推拉门的滑轮要使用加强轮； 三、物业如何在房屋品质和质量上起到监三、物业如何在房屋品质和质量上起到监督的作用督的作用l关注使用功能；l关注施工过程使用功能切入点使用功能切入点1-安保布局安保布局l便于安保管理区域分割，消除管理死角。 l便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点。l人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理。l安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。l安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信
15、息汇总通畅，反应快速使用功能切入点使用功能切入点2-消防布局消防布局l消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠。l消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。l消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范。l消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。使用功能切入点使用功能切入点3-交通布局交通布局 l各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。l主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及汇车余地。l机动车位配置充分（套型面积大于130平米的每户2个，90平米1个）。l非机动车位配置充
16、分（一般住宅不少于户数1：1.5），便于停放。使用功能切入点使用功能切入点4-生活配置生活配置l根据小区周边（1公里范围）市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。 一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能；l如住宅区设置商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件，应尽量避免产生干扰。如利用住宅层设置营业场所，出入口或楼梯须与住宅分开；l如住宅区设置会所，宜独立设计。会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、档次、经营方式合理配置。例如：一般10万平方米以上的住宅小区宜设置项目：健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等；面积在400平方米左右，住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米。使用功能切入点使用功能切入点5-设备配套设备配套l水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要，并留有适当扩展余地。l配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。l沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。l公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适，宜采用节能装置。
