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1、房地产开发企业会计与纳税实务房地产开发企业的开发经营流程 设立企业设立企业获取土地阶段获取土地阶段房地产开发建设房地产开发建设转让及销售房地产转让及销售房地产持有房地产持有房地产 第一章 企业设立阶段会计账务处理一、注册资本的核算一、注册资本的核算1、投资者以货币出资、投资者以货币出资（1） 房地产开发企业收到投资人投入的货币资金，应在工商登记手续办房地产开发企业收到投资人投入的货币资金，应在工商登记手续办理完毕后，依据银行加盖受理章的现金缴款单或银行进账单回单理完毕后，依据银行加盖受理章的现金缴款单或银行进账单回单的金额分两步进行账务处理的金额分两步进行账务处理 借：银行存款借：银行存款验资
2、户验资户 贷：实收资本贷：实收资本（2）待公司成立后，开设基本存款账户，需将临时存款账户的资金转入基）待公司成立后，开设基本存款账户，需将临时存款账户的资金转入基本存款账户本存款账户 借：银行存款借：银行存款xx银行（基本户）银行（基本户） 贷：银行存款贷：银行存款xx银行（验资户）银行（验资户） 2、投资者以非货币财产出资、投资者以非货币财产出资 非货币财产评估价值的确认：非货币财产评估价值的确认： 如果是如果是企业内部使用企业内部使用，企业，企业内部技术部门内部技术部门或或资产管理部门资产管理部门就可以就可以评估评估。如。如果是果是对外投资或企业清算用对外投资或企业清算用，那要有，那要有会
3、计师事务所会计师事务所或或其它有国家认可的其它有国家认可的，有，有评评估资格的部门估资格的部门进行进行评估评估。 （1）投资者以实物资产出资（在办理财产转移手续时，按评估确认的价值或）投资者以实物资产出资（在办理财产转移手续时，按评估确认的价值或合同、协议或公司章程约定的价值）依据财产转移清单和评估确认价值证明文合同、协议或公司章程约定的价值）依据财产转移清单和评估确认价值证明文件，会计处理为：件，会计处理为： 借：固定资产借：固定资产 贷：实收资本贷：实收资本 资本公积资本公积资本溢价资本溢价 （2）投资者以土地权出资（办妥手续时，依据财产转移清单和评估确认价值）投资者以土地权出资（办妥手续
4、时，依据财产转移清单和评估确认价值证明文件）会计处理为：证明文件）会计处理为： 借：开发成本借：开发成本 贷：实收资本贷：实收资本 4、开办费的核算、开办费的核算 房地产开发企业在筹建期间内发生的开办费，包括人员工资、办公费、培房地产开发企业在筹建期间内发生的开办费，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产成本的借款费用等。训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产成本的借款费用等。 依据相关原始凭证，会计处理为：依据相关原始凭证，会计处理为： 借：管理费用借：管理费用开办费开办费 贷：银行存款贷：银行存款 5、纳税业务的会计核算、纳税业务的会计核算
5、印花税的会计处理为：（依据印花税的完税凭证）印花税的会计处理为：（依据印花税的完税凭证） 借：管理费用借：管理费用 贷：库存现金贷：库存现金 第二章 获取土地阶段 一、获取土地阶段会计处理一、获取土地阶段会计处理 1、获取土地使用权的财务处理、获取土地使用权的财务处理 （1）用于土地开发的土地使用权）用于土地开发的土地使用权 A、（支付土地出让金时，依据财政部门开具的土地使用权出让专用票据、（支付土地出让金时，依据财政部门开具的土地使用权出让专用票据和银行转款手续）会计处理为：和银行转款手续）会计处理为： 借：开发成本借：开发成本土地开发土地开发土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费 贷：银
6、行存款贷：银行存款 B、应缴纳的契税（依据契税完税凭证和付款证明）会计处理为：、应缴纳的契税（依据契税完税凭证和付款证明）会计处理为： 借：开发成本借：开发成本土地开发土地开发土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费 贷：银行存款贷：银行存款 C、应缴纳的耕地占用税（依据耕地占用税完税凭证和付款证明）会计处、应缴纳的耕地占用税（依据耕地占用税完税凭证和付款证明）会计处理为：理为： 借：开发成本借：开发成本土地开发土地开发 贷：银行存款贷：银行存款 D、签订土地使用权出让合同，应缴纳的印花税（万分之五贴花）（依据、签订土地使用权出让合同，应缴纳的印花税（万分之五贴花）（依据印花税完税凭证和付款证
7、明）会计处理为：印花税完税凭证和付款证明）会计处理为： 借：管理费用借：管理费用印花税印花税 贷：银行存款贷：银行存款 （2）用于商品房开发的土地使用权）用于商品房开发的土地使用权 A、（支付土地出让金时，依据财政部门开具的土地使用权出让专用票据、（支付土地出让金时，依据财政部门开具的土地使用权出让专用票据和银行转款手续）会计处理为：和银行转款手续）会计处理为： 借：开发成本借：开发成本房屋开发房屋开发土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费 贷：银行存款贷：银行存款 B、应缴纳的契税（依据契税完税凭证和付款证明）会计处理为：、应缴纳的契税（依据契税完税凭证和付款证明）会计处理为： 借：开发成
8、本借：开发成本房屋开发房屋开发土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费 贷：银行存款贷：银行存款 C、应缴纳的耕地占用税（依据耕地占用税完税凭证和付款证明）会计处理为：、应缴纳的耕地占用税（依据耕地占用税完税凭证和付款证明）会计处理为： 借：开发成本借：开发成本土地开发土地开发 贷：银行存款贷：银行存款 D、签订土地使用权出让合同，应缴纳的印花税（依据印花税完税凭证和、签订土地使用权出让合同，应缴纳的印花税（依据印花税完税凭证和付款证明）会计处理为：付款证明）会计处理为： 借：管理费用借：管理费用印花税印花税 贷：银行存款贷：银行存款 （3）自建用房的土地使用权）自建用房的土地使用权 A、（支
9、付土地出让金时，依据财政部门开具的土地使用权出让专用票据、（支付土地出让金时，依据财政部门开具的土地使用权出让专用票据和银行转款手续）会计处理为：和银行转款手续）会计处理为： 借：无形资产借：无形资产土地使用权土地使用权 贷：银行存款贷：银行存款 B、应缴纳的契税（依据契税完税凭证和付款证明）会计处理为：、应缴纳的契税（依据契税完税凭证和付款证明）会计处理为： 借：无形资产借：无形资产土地使用权土地使用权 贷：银行存款贷：银行存款 C、签订土地使用权出让合同，应缴纳的印花税（依据印花税完税凭证和、签订土地使用权出让合同，应缴纳的印花税（依据印花税完税凭证和付款证明）会计处理为：付款证明）会计处
10、理为： 借：管理费用借：管理费用印花税印花税 贷：银行存款贷：银行存款 D、在土地上自行建造办公楼，发生建造费用时，依据付款凭证、税务部、在土地上自行建造办公楼，发生建造费用时，依据付款凭证、税务部门监制的发票或财政部门监制的收据，会计处理为：门监制的发票或财政部门监制的收据，会计处理为： 借：在建工程借：在建工程 贷：应付账款等贷：应付账款等 E、办公楼达到预定可使用状态，会计处理为：、办公楼达到预定可使用状态，会计处理为： 借：固定资产借：固定资产办公楼办公楼 贷：在建工程贷：在建工程 F、每年分摊土地使用权和对办公楼计提折旧，会计处理为、每年分摊土地使用权和对办公楼计提折旧，会计处理为
11、借：管理费用借：管理费用 贷：累计折旧贷：累计折旧 累计摊销累计摊销 二、获取土地阶段纳税会计处理二、获取土地阶段纳税会计处理 土地使用税的会计处理土地使用税的会计处理 （1）计算土地使用税时）计算土地使用税时(海口地区共有六类，海口地区共有六类，12；9；6；4.5；3；1.5)按每平方按每平方米计算米计算,一般按年计算，分配到每季度缴纳。一般按年计算，分配到每季度缴纳。 借：管理费用借：管理费用土地使用税土地使用税 贷：应交税费贷：应交税费应交土地使用税应交土地使用税 （2）上交土地使用税时）上交土地使用税时 借：应交税费借：应交税费应交土地使用税应交土地使用税 贷：银行存款贷：银行存款
12、第三章 开发建设阶段 一、成本费用核算一、成本费用核算 1 1、土地开发成本核算、土地开发成本核算 企业开发的土地，因其设计要求不同，开发的层次、程度和内容都不相同，有企业开发的土地，因其设计要求不同，开发的层次、程度和内容都不相同，有的只是进行场地的的只是进行场地的清理平整清理平整，如，如原有建筑物原有建筑物、障碍物障碍物的拆除和土地的平整；有的拆除和土地的平整；有的除了场地平整外，还要进行地下各种的除了场地平整外，还要进行地下各种管线的铺设管线的铺设、地面道路的建设地面道路的建设等。因此，等。因此，就各个具体的土地开发项目来说，它的开发支出内容是不完全相同的。对于会就各个具体的土地开发项目
13、来说，它的开发支出内容是不完全相同的。对于会计制度规定的、企业没有发生支出内容的成本项目，如计制度规定的、企业没有发生支出内容的成本项目，如建筑安装工程费建筑安装工程费，配套配套设施费设施费，可不必设置。，可不必设置。 根据土地开发支出的一般情况，可设置如下几个成本项目：根据土地开发支出的一般情况，可设置如下几个成本项目： （1 1）土地征用及拆迁补偿费或土地批租费；）土地征用及拆迁补偿费或土地批租费； （2 2）前期工程费；）前期工程费； （3 3）基础设施费；）基础设施费； （4 4）开发间接费。）开发间接费。 土地征用及拆迁补偿费是指按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地征用及拆迁
14、补偿费是指按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地土地征用费征用费、耕地占用税耕地占用税、劳动力安置费劳动力安置费，及有关，及有关地上、地下物拆迁补偿费地上、地下物拆迁补偿费等等 （1）支付土地出让金，依据土地发票和银行转账凭据，会计处理为：）支付土地出让金，依据土地发票和银行转账凭据，会计处理为： 借：开发成本借：开发成本土地开发土地开发土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费 贷：银行存款贷：银行存款 （2）支付拆迁补偿费时，依据有关部门规划（拆迁）批准文件，凭借双方签）支付拆迁补偿费时，依据有关部门规划（拆迁）批准文件，凭借双方签订的拆迁补偿合同和个人提供的收据及银行付款凭据，会计处
15、理为：订的拆迁补偿合同和个人提供的收据及银行付款凭据，会计处理为： 借：开发成本借：开发成本土地开发土地开发土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费 贷：银行存款贷：银行存款 前期工程费是指土地开发项目前期工程发生的费用，包括前期工程费是指土地开发项目前期工程发生的费用，包括规划规划、设计费设计费，项目项目可行性研究费可行性研究费，水文水文、地质勘察地质勘察、测绘费测绘费，三通一平三通一平（水通、电通、路通、场（水通、电通、路通、场地平整费）地平整费）等。等。 （3）支付勘察设计费时，依据设计单位出具的设计发票和银行付款凭据，会）支付勘察设计费时，依据设计单位出具的设计发票和银行付款凭据，会计
16、处理为：计处理为： 借：开发成本借：开发成本土地开发土地开发前期工程费前期工程费 贷：银行存款贷：银行存款 基础设施费是指土地开发过程中发生的各种基础设施费，包括基础设施费是指土地开发过程中发生的各种基础设施费，包括道路道路、供水供水、供电供电、供气供气、排污排污、排洪排洪、通讯通讯等设施费用。等设施费用。 （4）某施工企业承包的地下管道安装工程已竣工，依据双方认可的工程结算单和）某施工企业承包的地下管道安装工程已竣工，依据双方认可的工程结算单和施工单位提供的建筑发票，会计处理为：施工单位提供的建筑发票，会计处理为： 借：开发成本借：开发成本土地开发土地开发基础设施费基础设施费 贷：应付账款贷：应付账款某施工企业某施工企业 （5）若）若A地土地开发工程完工，其中自用的一部分土地尚未投入使用，其余的一部地土地开发工程完工，其中自用的一部分土地尚未投入使用，其余的一部分全部转让，月终结转本块土地的开发成本。依据土地开发成本归集分配表，会计分全部转让，月终结转本块土地的开发成本。依据土地开发成本归集分配表，会计处理为：处理为： 借：开发产品借：开发产品自用土地自用土地 商品性土地商品性土地
