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1、第七章 房地产信托 第一节 房地产信托概述 第二节 房地产资金信托和其他受托业务 第三节 房地产代理、征信、咨询和担保第一节 房地产信托概述 一、信托的产生及其发展 信托是指资财的所有人(自然人或法人)按照自己的目的或利益，将其所拥有的资财委托给他人或信托机构代为管理或处理的一种经济行为。 2001年10月开始实施的信托法，2002年6月修订实施的信托投资公司管理办法和2002年7月实施的信托投资公司资金信托管理暂行办法等，2007年3月在信托投资公司管理办法、信托投资公司资金信托管理暂行办法和其他相关规定的基础上，出台实施了信托公司管理办法和信托公司集合资金信托计划管理办法 银监办发2005
2、212号 关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知 信托投资公司房地产业务有部分项目显露较大风险。截至5月末，已有部分信托项目到期未能按时清算，其中，股票投资业务占比11，房地产类业务占比61%。 有些信托投资公司对无法按时清算的信托项目用展期、固有资金垫付、关联交易购买、发新的信托计划置换等方式将风险后置。 个别地方在办理财产权信托时，以信托财产受益权转让等方式向社会变相违规筹集资金，将风险向社会扩散，其严重性必须加以高度重视。 二、信托原理和信托种类 (一)信托原理 信托体现多边的经济关系，是一种包括委托人、受托人和受益人在内的多边经济关系。 设
3、立信托必须有合法的信托目的、确定的信托财产以及符合规定要求的书面表现形式。 信托关系是围绕信托财产而存在的。 二、信托原理和信托种类（续） (二)信托种类 按信托关系建立的方式不同，分为任意信托和法定信托； 按委托人或受托人的性质不同，分为法人信托和个人信托； 按受益对象的不同，分为自益信托和他益信托； 按信托的目的不同，分为公益信托和私益信托； 二、信托原理和信托种类（续1） 按信托事项的性质不同，分为商事信托和民事信托； 按信托资产的不同，分为资金信托、动产信托、不动产信托和其他财产信托。 广义上的信托来说还包括了代理。 我国信托机构的信托业务 受托业务。这是指财产的所有人或有支配权的人为
4、了自己或其指定的他人的利益，将资财委托给信托机构，要求按照一定的目的进行营运或处置的业务。 代理业务。这是指信托机构根据单位和个人的授权，代办收付，代理催收欠款和其他客户委托代理事项的业务。 征信、咨询和担保业务。这是指信托机构为客户进行资信调查、提供各种经济信息咨询和经济担保的业务。 中介业务，这是指信托机构经营企业资产的重组、购并及项目融资、公司理财、财务顾问等中介业务。 三、房地产信托的内容与作用 房地产信托是指房地产信托机构受委托人的委托，为了受益人的利益，代为管理、营运或处理委托人托管的房地产及相关资财的一种信托行为。 房地产信托作用 利用房地产信托的社会理财的职能，促进房地产业的发
5、展 利用房地产信托的金融职能，促进房地产资金的融通 利用房地产信托的金融服务职能，对房地产业提供相关服务 四、房地产信托的设立和生效 房地产信托的设立，应当采取书面形式。书面形式一般包括房地产信托合同、遗嘱或者法律法规规定的其他书面文件等。 房地产信托受托人因承诺信托而取得房地产信托财产在办理登记手续后，房地产信托才生效。 第二节 房地产资金信托和其他受托业务 一、房地产资金信托 房地产资金信托是指委托人基于对房地产信托机构的信任，将自己合法拥有的资金委托给房地产信托机构，由房地产信托机构按照委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的在房地产领域管理、运用和处分的行为。 房地产信托业
6、务的办理 房地产信托机构办理房地产资金信托业务可以根据信托文件的约定，按照委托人的意愿，单独或者集合管理、运用、处分信托资金。 房地产信托机构单独或者集合管理、运用、处分房地产信托资金可以采取房地产贷款、房地产投资等方式进行。 二、房地产其他受托业务 （一） 房地产实物财产信托 房地产实物财产信托是指房地产信托机构以信托方式接受委托人委托的房地产实物，按照委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的管理、运用和处分的行为。 （二）房地产债权信托 房地产债权信托是指房地产债权人将其所拥有的房地产债权委托给房地产信托机构，由房地产信托机构以受托人的身份发给受益权证书，然后由委托人通过将受益
7、权证书转让给第三者等方式收回资金，从而使原已固定的债权转为流动化的资金的行为。(三)动拆迁信托 在城市旧区开发建设时，房地产信托机构可以受托承担旧区原有单位、居民动迁和原有房屋拆除工作，方便房地产施工单位施工。(四)委托代建信托 这是建房单位委托房地产信托机构代理建房。 (五)房地产开发经营企业托管 房地产开发经营企业托管是指房地产开发经营企业的资产所有者将房地产开发经营企业全部或部分资产的法人财产权以契约形式委托给房地产信托机构，由房地产信托机构在一定条件和期限内，使所委托的资产实现保值与增值的一种信托形式。 (六)房地产投资基金业务 房地产信托机构可以作为投资基金或者基金管理公司的发起人从
8、事房地产投资基金业务，房地产信托机构利用其专业理财能力，管理和运用投资基金于房地产领域，包括房地产证券市场和房地产实业市场，甚至可以考虑进入基金持有人无法直接进入的市场寻求投资增值机会。 第三节 房地产代理、征信、咨询和担保 一、房地产代理 房地产代理是指房地产信托机构受托代为客户办理有关房地产事项的广义信托业务。 代理房地产证券业务 代理仓库业务 房地产业权代理 二、征信、咨询和担保 (一)征信 (二)咨询 (三)担保 (四)中介 房地产公益信托 集集合合资资金金信信托托运运作作方方式式 资金交付 资金运用 增值财产 投 资 者 深圳国际信托投资有限责任公司 （含收益） （委托人） （信托财
9、产） （受托人） （受益人） 扣除信托费用后返还 深国投稳健深国投稳健水榭花都项目水榭花都项目集合资金信托集合资金信托 贷款期限为二年，贷款年利率为5.49%。 贷款到期日一次偿还 ，深圳华龙房地产开发有限公司于每季度第三个月的第20日支付贷款利息。由深圳信托房地产开发有限公司进行保证担保。 贷款利息收入在年度信托收益分配前将分配前的贷款利息通过存放银行、同业拆放、国债投资或新股配售运作，获取稳定收益 。深国投稳健深国投稳健水榭花都项目水榭花都项目集合资金信托集合资金信托（续）（续） 本集合资金信托规模为人民币2.5亿元。 单个信托合同标的金额：最低金额人民币贰拾万元整，不设最高限，但必须按壹
10、拾万元的整数倍增加。 信托合同总份额：200份*。 信托及本信托当事人依据国家有关规定依法纳税。 信托财产以现金方式在信托终止时进行分配。 借款人背景借款人背景 深圳华龙房地产开发有限公司是一家中港合资的房地产项目开发企业，成立于1998年11月，注册资本为人民币5000万元，开发范围是从事限定地块的房地产开发经营业务。该公司第一大股东深圳信托房地产开发有限公司由深圳国际信托投资有限责任公司投资控股。 信托费用信托费用 信托费用的种类信托费用的种类 1、信托报酬； 2、银行手续费、服务费、证券交易手续费、审计费用和律师费用等； 3、文件或账册制作、印刷费用； 4、信息披露费用； 5、按照国家有
11、关规定可以列入的其他费用。 信托报酬计提方法、计提标准和支付方式信托报酬计提方法、计提标准和支付方式 1、受托人每年按受托管理的信托资金的1.5从信托财产中预提信托报酬，信托终止时按照本条第二款规定的计算方法进行一次性调整。 信托报酬计提方法、计提标准和支付方式信托报酬计提方法、计提标准和支付方式 （续） 2、信托报酬计算方法： （1）若信托资金的年平均收益率为3.5%以下（包括本数），受托人的年信托报酬=信托资金X 0%； （2）若信托资金的年平均收益率为3.5%（不包括本数）至4.1%（包括本数）之间，受托人的年信托报酬=信托资金 X （信托资金的年平均收益率-3.5%）X 50%； （3
12、）若信托资金的年平均收益率在4.1%（不包括本数）以上，受托人的年信托报酬=信托资金 X （信托资金的年平均收益率-4.1%）X 100%+0.3%。 信托收益信托收益 （一）信托收益的构成（一）信托收益的构成 1、信托贷款所得的利息收入； 2、贷款利息收入在年度信托收益分配前进行稳健型投资所得收益。 （二）信托净收益（二）信托净收益 信托净收益为信托收益扣除信托费用及按照国家有关规定可以在信托收益中扣除的其他费用后的余额。 (三三)信托收益分配信托收益分配 信托收益每年分配一次。分配的时间是信托成立后每满一年后的20个工作日内。 信托转让信托转让 受益人可通过转让信托合同转让信托受益权，但不
13、得分割转让。 受益人转让信托受益权，应持信托合同和信托受益权转让申请书与受让人共同到受托人处办理转让登记手续，未到受托人处办理转让登记手续的，转让无效。 受益人转让信托受益权，应当将本信托项下委托人与受益人的权利和义务全部转让给受让人。 受益人转让信托受益权，出让人和受让人应当按照信托资金的0.1%分别向受托人缴纳转让手续费。 *集合资金信托计划委托人为合格投资者 符合下列条件之一，能够识别、判断和承担信托计划相应风险的人为合格投资者 ： （一）投资一个信托计划的最低金额不少于100万元人民币的自然人、法人或者依法成立的其他组织； （二）个人或家庭金融资产总计在其认购时超过100万元人民币，且能提供相关财产证明的自然人； （三）个人收入在最近三年内每年收入超过20万元人民币或者夫妻双方合计收入在最近三年内每年收入超过30万元人民币，且能提供相关收入证明的自然人。
