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1、2023-2-181第七章第七章 投资性房地产投资性房地产v1.1.投资性房地产的特征投资性房地产的特征v2.2.投资性房地产的范围投资性房地产的范围 v3.3.投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产的确认和初始计量 v4.4.投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量 v5.5.投资性房地产的转换投资性房地产的转换v6.6.投资性房地产的处置投资性房地产的处置投资性房地产投资性房地产投资性房地产企业为了投资目的、而非自用目的持有的土地及建筑物。特点：市场价值变化大；金额大；期限长；流动性和变现能力差投资性房地产投资性房地产准则出台背景按照历史成本确认按照历史成本确认的固定资产和无形资的固
2、定资产和无形资产的账面价值能否反产的账面价值能否反映其真实的市场价值？映其真实的市场价值？下沙宝龙城市广场钱江新城武林壹号投资性房地产投资性房地产准则出台背景按照历史成本确认按照历史成本确认的固定资产和无形资的固定资产和无形资产的账面价值能否反产的账面价值能否反映其真实的市场价值？映其真实的市场价值？违反会计信息质量要求中的相关性和可靠性违反会计信息质量要求中的相关性和可靠性投资性房地产投资性房地产准则出台背景国际上：英国、香港、国际会计准则委员会已制定投资性房地产准则美国、加拿大无投资性房地产投资性房地产新准则以成本模式作为投资以成本模式作为投资性房地产后续计量的基性房地产后续计量的基准模式
3、，适当引入公允准模式，适当引入公允价值模式。价值模式。实践中的计价：以固定资产净值列示？实践中的计价：以固定资产净值列示？公公允价值计价允价值计价？投资性房地产投资性房地产准则出台意义单独核算和反映投资性房地产适当引入公允价值计量模式对上市公司影响较大第一节第一节 投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的概念和范围一、投资性房地产的概念和范围投资性房地产投资性房地产 是指为是指为v赚取租金赚取租金v或资本增值，或资本增值，v或两者兼有而持有的房地产。或两者兼有而持有的房地产。v强调：强调：投资性房地产应当能够单独计量和投资性房地产应当能够单独计量和出售。出售。
4、(一一) 属于投资性房产的项目属于投资性房产的项目v1 1、已出租的土地使用权、已出租的土地使用权v2 2、持有并准备增值后转让的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权v3 3、已出租的建筑物、已出租的建筑物（二）不属于投资性房地产的项目：（二）不属于投资性房地产的项目：v1 1、自用房地产，即为生产商品、提供劳务、自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，包括自用建或者经营管理而持有的房地产，包括自用建筑物（固定资产）和自用土地作用权（无形筑物（固定资产）和自用土地作用权（无形资产）。资产）。出租给本企业职工居住的宿舍出租给本企业职工居住的宿舍v2 2、作为存货的房
5、地产，通常指房地产开发、作为存货的房地产，通常指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。在开发的商品房和土地。（二）不属于投资性房地产的项目：（二）不属于投资性房地产的项目：v3 3、空置建筑物。、空置建筑物。董事会或股东大会作出决议以后用于出租的。董事会或股东大会作出决议以后用于出租的。v4 4、闲置土地。、闲置土地。规定在一定期限内要开发。规定在一定期限内要开发。（三）下列房地产，是否属于投资性房地产，（三）下列房地产，是否属于投资性房地产，要根据具体情况判断：要根据具体情况判断：v1.1.一项房地产，部分用于赚取租金或资
6、本增一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够分别计量和出售的，可以确认为投资性能够分别计量和出售的，可以确认为投资性房地产，否则不可。房地产，否则不可。（三）下列房地产，是否属于投资性房地产，要根据（三）下列房地产，是否属于投资性房地产，要根据具体情况判断：具体情况判断：v2.2.关联企业之间租赁房地产，出租方应将出租的房关联企业之间租赁房地产，出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。但在编制合并报表时，地产确定为投资性房地产。但在编制合并报
7、表时，应将其作为企业集团的自用房地产。应将其作为企业集团的自用房地产。v如，母公司以经营租赁出租给子公司的房地产，应如，母公司以经营租赁出租给子公司的房地产，应当作为母公司的投资性房地产，但在编制合并报表当作为母公司的投资性房地产，但在编制合并报表时，作为企业集团的自用房地产。时，作为企业集团的自用房地产。v 例例11甲企业与乙企业签订了一项经营租赁合甲企业与乙企业签订了一项经营租赁合同，乙企业将其持有产权的两间门面房出租同，乙企业将其持有产权的两间门面房出租给甲企业，为期给甲企业，为期5 5年。甲企业一开始将这两间年。甲企业一开始将这两间门面房用于自行经营餐馆。门面房用于自行经营餐馆。2 2
8、年后，由于连续年后，由于连续亏损，甲企业将餐馆转租给丙公司，以赚取亏损，甲企业将餐馆转租给丙公司，以赚取租金差价。租金差价。v本例中，对于甲企业而言，这两间门面房产本例中，对于甲企业而言，这两间门面房产权不能予以确认，也不属于其投资性房地产权不能予以确认，也不属于其投资性房地产。对于乙企业而言，则属于其投资性房地产。对于乙企业而言，则属于其投资性房地产。v 例例22甲企业在中关村购买了一栋写字楼，共甲企业在中关村购买了一栋写字楼，共1212层。其中层。其中5 5层经营出租给乙公司，层经营出租给乙公司，6 6层经营层经营给丙公司，底层经常出租给某家大型超市。给丙公司，底层经常出租给某家大型超市。
9、甲企业同时为整栋楼提供保安、清洁、维修甲企业同时为整栋楼提供保安、清洁、维修等日常辅助服务。等日常辅助服务。v本例中，甲企业将写字楼出租，同时提供的本例中，甲企业将写字楼出租，同时提供的辅助服务不重大。对于甲企业而言，这栋写辅助服务不重大。对于甲企业而言，这栋写字楼属于甲企业的投资性房地产。字楼属于甲企业的投资性房地产。v 例例33企业拥有并自行经营的旅馆饭店，属于企业拥有并自行经营的旅馆饭店，属于投资性房地产投资性房地产? ?v将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可确认为投资
10、性房地产。分可确认为投资性房地产。2023-2-18201.1.投资性房地产的特征投资性房地产的特征v房地产房地产: :土地和房屋及其权属的总称。土地和房屋及其权属的总称。v在我国，在我国，土地土地指土地使用权，指土地使用权，房屋房屋指土地上的房屋指土地上的房屋等建筑物及构筑物。等建筑物及构筑物。v投资性房地产投资性房地产: :指为赚取租金或资本增值，或两者指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。兼有而持有的房地产。v投资性房地产的投资性房地产的特征特征: :投资性房地产是一种投资性房地产是一种经营性活动经营性活动投资性房地产在投资性房地产在用途、状态、目的用途、状态、目的等方面区别
11、于作为生等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产产经营场所的房地产和用于销售的房地产投资性房地产有投资性房地产有两种后续计量模式两种后续计量模式：成本模式和公允价：成本模式和公允价值模式值模式投资性房地产能够投资性房地产能够单独计量和出售单独计量和出售 2023-2-18212.2.投资性房地产的范围投资性房地产的范围v投资性房地产的范围包括：投资性房地产的范围包括：已出租的土地使用权已出租的土地使用权长期持有并准备增值后转让的土地使用权长期持有并准备增值后转让的土地使用权企业拥有并已出租的建筑物企业拥有并已出租的建筑物v不属于投资性房地产的房地产不属于投资性房地产的房地产：自用
12、房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产管理而持有的房地产作为存货的房地产作为存货的房地产2023-2-18223.3.投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产的确认和初始计量v3.1 3.1 投资性房地产确认的条件和原则投资性房地产确认的条件和原则v3.2 3.2 投资性房地产初始计量的基本原则投资性房地产初始计量的基本原则v3.3 3.3 外购投资性房地产的确认和初始计量外购投资性房地产的确认和初始计量 v3.4 3.4 自行建造投资性房地产的确认和初始计量自行建造投资性房地产的确认和初始计量 v3.5 3.5 非投资性房地产转换为
13、投资性房地产的确认和非投资性房地产转换为投资性房地产的确认和初始计量初始计量 v3.6 3.6 与投资性房地产有关的后续支出与投资性房地产有关的后续支出 2023-2-18233.1 3.1 投资性房地产确认的条件和原则投资性房地产确认的条件和原则v基本条件基本条件： 投资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件投资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认：的，才能予以确认： （1 1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业； （2 2）该投资性房地产的成本能够可靠计量。）该投资性房地产的成本能够可靠计量。v
14、基本原则基本原则： （1 1）对已出租的土地使用权、已出租的建筑物对已出租的土地使用权、已出租的建筑物，其作为投，其作为投资性房地产的确认时点为资性房地产的确认时点为租赁期开始日租赁期开始日，即土地使用权、建，即土地使用权、建筑物进入出租状态、开始赚取租金的日期。筑物进入出租状态、开始赚取租金的日期。 （2 2）对于持有并准备增值后转让的土地使用权对于持有并准备增值后转让的土地使用权，其作为投，其作为投资性房地产的确认时点为企业资性房地产的确认时点为企业将自用土地使用权停止自用，将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期准备增值后转让的日期。2023-2-18243.2 3.2 投资性房地
15、产初始计量的基本原则投资性房地产初始计量的基本原则v应按照应按照取得时的成本取得时的成本进行初始计量。进行初始计量。v原则：原则：只有在只有在购入的同时开始出租购入的同时开始出租，才能作，才能作为投资性房地产加以确认；其为投资性房地产加以确认；其成本包括成本包括购买购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。他支出。2023-2-18253.3 3.3 外购投资性房地产的确认和初始计量外购投资性房地产的确认和初始计量v账务处理账务处理:成本模式成本模式公允价值模式公允价值模式借：投资性房地产借：投资性房地产 贷：银行存款等贷：银行存款等借：其他业务成
16、本借：其他业务成本 贷：投资性房地贷：投资性房地产累计折旧（累计摊产累计折旧（累计摊销）销）借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 贷：银行存款等贷：银行存款等此外，还应在此外，还应在“投资性房地产投资性房地产”科目科目下设置下设置“公允价值变动公允价值变动”明细科目，明细科目，核算投资性房地产因公允价值变动所核算投资性房地产因公允价值变动所产生的其与账面余额的差异。产生的其与账面余额的差异。2023-2-18263.3 3.3 外购投资性房地产的确认和初始计量外购投资性房地产的确认和初始计量v例例7 71 1：20122012年年5 5月月1010日，日，A A公司计划购入一栋写字楼用于对外公司计划购入一栋写字楼用于对外出租。出租。5 5月月2020日，日，A A公司与公司与B B公司签订了经营租赁合同，约定自公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买之日起就出租给写字楼购买之日起就出租给B B公司使用，为期公司使用，为期3 3年。年。6 6月月1 1日，日，A A公司购入写字楼，其实际成本为公司购入写字楼，其实际成本为500500万元，全部用银行存款支万元，全部用银行存款支付。假定
