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1、北京三里屯village商业空间调研报告三里屯简介 追本溯源，三里屯的前身是“三里坟”。1900年，八国联军侵华，此地是通往东直门的进京必经之地，后来成为八国联军的俄军驻地，当时称为屯兵，故更名三里屯。 1959年，北京的使馆区由东交民巷的第一使馆区迁往三里屯，区位上毗邻外交部，由此，三里屯使馆区成为当时北京最代表现代化水准的区域。其中工体东路路边一座9层的“外交公寓”成为标志性的建筑，为当时使馆人员和家属、外国记者特许居住地。这一转变迈出了日后三里屯区域国际化关键性的一步 1988年三里屯利用其得天独厚的使馆区效应，针对其汽车聚集地以及外贸服饰需求量大的优势逐渐形成了著名的汽配一条街和专营外
2、贸服饰的秀水街 从20世纪80年代初三里屯第一家酒吧“捷捷”出现，到1998年，三里屯酒吧街经营达到了高峰。粗略统计，当时三里屯酒吧街内共分布有80多家酒吧，云集了北京60%以上的酒吧。 酒吧街的形成与成熟，是三里屯区域成为北京“名片”的又一次重要转折什刹海、朝阳公园西门等新生酒吧区的相继开发，北京酒吧街的格局悄然发生了变化，三里屯的先发优势已不明显，单一业态的尴尬让三里屯区域面临着严峻的升级、改造问题。 2008年，三里屯在规划蓝图中，将成为北京“国际化商务核心”和“24小时娱乐中心”。 周围环境北京东二环和东三环之间，西连环线地铁的“东四十条站”，东接十号线地铁的“亮马桥”，北与东直门的机
3、场快速路相邻，地面公共交通更多达十余条线路，加之这一地区众多新商业项目规划中的地下停车设施，交通十分便利。 三里屯Village是一个开放式购物区，由19栋低密度的建筑组成。这里有四栋钻石型建筑，s810就包含在内。由于建筑风格、外观、建筑材料的特殊运用，使得一线品牌在拥有自己独立品牌大楼的同时，也能以三维建筑去宣示品牌形象，这是一些Shopping Mall很难提供的。而世界一线品牌购物终端的发展史，大多都经历了从只重视店铺内的设计，到重视整体建筑艺术风格的演变过程。而这些风格有所相同又有所不同的各个建筑组合到一起，也更能体现设计师“这是一个小型城市，并非仅仅是一个MALL”的理念。这里不单
4、是购物空间，也有餐饮、艺术文化等享受项目，让人们在周末即使不买任何东西，也有兴趣去逛一逛，坐一坐。设计时间：2003年竣工时间：2008年设计师隈研吾KengoKuma1954 出生于日本神奈川县横滨市1979 获东京大学工学部建筑学硕士学位1985-86 任美国哥伦比亚大学美国亚洲文化协会客座研究员1987 成立空间研究所1990 成立隈研吾建筑都市设计事务所1994 于纽约哥伦比亚大学建筑都市学院授课1998-99 任庆应义塾大学环境情报学部客座教授2001-09 任庆应义塾大学理工学部教授2008 成立隈研吾建筑都市设计事务所欧洲分公司2008 任芝加哥伊利诺斯大学教授2009 任东京大
5、学建筑学科教授 “我更喜欢老北京的风情，胡同、街道、小巷，这些因素串成了我印象中的北京，而不是如今的高楼林立。因此，我想在三里屯VILLAGE这样的中心城区里，保留一些老北京的原汁原味，而不是建成千篇一律的大商场。我为整个项目定下了一个整体基调让经典脱胎，重生于当代。” 隈研吾 隈研吾致力于为三里屯VILLAGE打造的第一印象是极具实验性的几何美感。通过不规则的几何外型和大胆饱满的建筑用色，赋予每幢建筑独特的外观和个性。独特的用材也成为三里屯VILLAGE的一大特色，尝试性的大量采用玻璃及塑料管材，打造一种更具实验性的外观。此外，自然材料运用，是典型的隈研吾建筑风格。木头、石头和竹子都是这里的
6、主要建材或装饰性材料。建筑外部的色彩是鲜艳的但又保持某种低调，把一些较暗的色调广泛的运用其中。多重色调回应了商业性，也回应了人们对三里屯的期望。视觉环境几乎所有店面都采用了透明玻璃橱窗来突出其中的商品，其中大多数商铺内部都采用明亮的灯光和醒目的招牌。每个商铺根据其所出售物品类型的不同来设计内部装修，它们或动感或时尚或艳丽等等。商业 分割面积：80-10700平方米 装修状况：公共部分精装修 层数：B1-F4 层高：B1 5.2米（局部7.2米）；F1 3.6-5米；F2-F3 3.6-5.1米；F4 3.6米 设施：扶梯、垂直电梯；全空气系统中央空调（公共空间、餐厅、主力店），空气水系统中央空
7、调（除公共空间、餐厅、主力店的其他区域）、煤气管道、上下水。 产品设计特色：外部连廊、上层商铺外廊、单体全玻璃幕墙设计 分割方式：纵向结合横向分割环球店和旗舰店拉动效应明显环球店和旗舰店拉动效应明显三里屯Village121家商户总营业面积38550平方米（见下表）。其中，营业面积超过1000平方米的8家单位共计16310平方米，占总营业面积的42.3%，2008年全年销售总额实现1.3亿元，占三里屯Village所有商户总销售额的67.8%，2009年上半年销售总额1.7亿元，占总销售额的59.9%。 由此看出，营业面积1000平米以上的环球店和旗舰店拉动了全行业零售额增长。三里屯Villa
8、ge目前已吸引了逾百家国际知名品牌签约入驻，全球最大、面积达3300平方米的Adidas环球店，Moiselle和Puma的亚洲最大店，户外装备Columbia及周生生的中国旗舰店、国际著名品牌Montblanc和Sephora全国最大专营店纷纷在此落户。Adidas、Esprit、Uniqlo、Izzue、中关美嘉欢乐影城、苹果、顺电、白领服装等营业面积排在前8位的单位2009年上半年商品销售总额1.7亿元，占总销售额的59.9%，对总销售额的增长贡献率为43.4%，这些品牌不仅能够吸引更多的消费群体，而且还能带动其他品牌的发展，为三里屯Village发展注入了活力。行业类型以零售业、餐饮业
9、为行业类型以零售业、餐饮业为主从行业类型来看（见图2），排在第一位的是零售业单位共99家，占三里屯Village所有行业单位总数的81.8%；其次是餐饮业单位共19家，占所有行业单位总数的15.7%。零售和餐饮业占三里屯Village单位总数的97.5%。 零售业单位中，主要以服装零售业为主，共计47家，占零售业单位总数的47%，占三里屯Village商户总数的38.6%；其次是鞋帽零售业，共计11家，占零售业单位总数的11%，占三里屯Village商户总数的9%。餐饮业单位中，主要以正餐和快餐经营方式为主，正餐和快餐服务单位分别7家，分别占餐饮业单位总数的36.8%。 零售业单位经营业态以专
10、卖店为主，如Adidas、Nike、Esprit、Swatch、苹果等广受欢迎的专卖店共计90家，占零售业单位总数的91%，占三里屯Village商户总数的74.4%，专卖店2009年上半年实现商品销售总额2.2亿元，比2008年全年增加4670.4万元，增长26.5%。餐饮业中经营正餐和快餐的单位2009年实现营业额2845.9万元，比2008年全年增加1957.9万元，增长68.8%。店内陈设全新开张的阿迪达斯品牌中心以为消费者提供前所未有的消费体验为宗旨，消费者不仅能在这里获得更为齐全的产品选择，而且一系列拥有创新理念和尖端科技的互动区域更为人们提供了许多超出购物本身的体验和乐趣。在阿迪
11、达斯品牌中心，消费者可以在“mi Coach”定制专业的运动训练方案；在“mi adidas”和 “mi Originals”制作个人专属球鞋；在“Urban创意空间”里体验品牌与艺术、音乐、文化的融合；在“礼宾问讯处”获得产品递送、阿迪达斯专属造型等特殊服务；还可在“果汁吧”休息，甚至到“屋顶篮球场”打场球。 瑜舍酒店 瑜舍最别致的就是酒店翡翠绿玻璃外墙。酒店的英文名称是 The Opposite House意指中国四合院内的正房对面，通常是向南的那一座让尊贵的宾客留宿的建筑物，更同时反映酒店位处“三里屯Village”购物中心的南部位置。“三里屯 Village”采用庭园式设计，这座全新的
12、零售和娱乐综合设施，将提高北京国际奢华品牌购物享受的水准，成为市内时尚饮食新焦点。酒店名称同时展现三里屯结合新旧交融、东西荟萃、优闲与时尚合一的多样化和对立性。 项目名称:The Opposite House （瑜舍酒店）主要设计:Kengo Kuma & Associates建筑地点：北京，中国 建成时间：2008年7月 建筑面积：14,328 sqm 建筑用途：商业，酒店项目说明及项目特色： The Opposite House：目前，世界上城市发展的主流建筑是超级摩天大楼与广场的结合。但是这个项目，我们试图利用中型建材在城市里重现以“人为尺度”的迷样的空间。本项目分为南区和北区。南区的规
13、划，设计概念来自于中国式街道胡同。街道有些弯曲和旋转，营造出迷宫的感觉。而北区的规划，则源自于中国式庭院四合院。在室内和室外分别建了两个围栏，并在中间设计了中庭花园，院子里栽种了茂密的植物。为了使以“人为尺度”的空间能在胡同和四合院里实现。不采用巨大且平坦的表面来做建筑的皮肤而是将其分为若干个马赛克的平面。我们意图让每个单独的平面，将随着光线的不同而产生变化，如同生物的皮肤一般。通过利用多种颜色的丝网印技术，呈现中国古代的格画样式。第二空间：瑜舍的大堂叫Living Room是个让人更放松，类似家里会客厅的地方。这里的中药柜是众多时尚杂志眼中的新宠，足够大气。而来自很多艺术家的艺术品成列则让整
14、个大厅显得意味深长。“中国之梦”鱼线和PVC的裁剪，马蹄袖、云纹，追溯的是一袭中国旧梦；石膏材质的羽毛、精巧的鸟笼看似随意却有深意的猜想，像可以消遣整个午后时光的设计馆。 内部餐饮空间设计瑜舍半数以上的房间都超过70平方米；其中更包括九间舒适宽敞的套房。房内的装修随处可见简约的时尚感，同时也在细梢末节处委以中华古典意蕴。细节关怀：每个房间的迷你酒吧、电视、 音响、DVD都是隐藏设计，如果不需要，它们就会自然地退到属于该有的位置上，还你以简约。而如果你需要消遣，只需拉开隐形门，另一个小世界就呈现在你眼前了。某一扇隐形门内，还有为你专设的密码箱，可存放包括笔记本电脑在内的各种贵重物品。一切都显得整饬而有序。 平面分析图THE ENDTHANKS
