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1、第六章第六章 土地法和房地产法土地法和房地产法第一节第一节 土地法土地法第二节第二节 房地产管理法房地产管理法第三节第三节 房地产权属登记制度房地产权属登记制度第一节第一节 土地法土地法一、土地所有权一、土地所有权1、国家土地所有权、国家土地所有权（1 1）城市市区的土地；）城市市区的土地；（2 2）农村和城市郊区被国家依法没收、征收、征购的）农村和城市郊区被国家依法没收、征收、征购的土地；土地；（3 3）国家依法征用的集体所有的土地；）国家依法征用的集体所有的土地；（4 4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；及其他土地；（5 5
2、）农村集体经济组织成员转为城镇居民的，原属于）农村集体经济组织成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；其成员集体所有的土地；（6 6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制的集体迁移后，不再使用的原属于迁移农民集体所有的集体迁移后，不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。的土地。2、农民集体土地所有权、农民集体土地所有权（1 1）农村、城市郊区的土地，除由法律规定属于国）农村、城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于家所有的以外，属于农民集体农民集体所有；所有；（2 2）宅基地和自留地、自留山属于）宅基地和自留地、自留山属于农
3、民集体农民集体所有所有。“农民集体”概念w 宪法第10条：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；”w 民法通则第74条：“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经属于乡（镇）农民集体经济组织所有的，可以属于乡（镇）农民集体所有。”w 农村土地承包法（2003）第12条：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。”w 土地管理法（2004）第10条：“农民集
4、体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或村民小组经营、管理；已经” 属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织经营、管理。w 物权法（2007）第60条：“对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或村民小组代表集体行使所有权；（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。” （1 1）不能直接用
5、于房地产开发；）不能直接用于房地产开发； （2 2）不得出让、转让、出租于非农业建设；）不得出让、转让、出租于非农业建设； （3 3）不得擅自改变土地用途，向他人提供土地使）不得擅自改变土地用途，向他人提供土地使用权，须经人民政府批准；用权，须经人民政府批准； （4 4） 对集体土地的重大处分，应当依法经农村对集体土地的重大处分，应当依法经农村集体经济组织成员表决同意。集体经济组织成员表决同意。二、土地使用权二、土地使用权1、国有土地使用权、国有土地使用权出让；出让；划拨。划拨。 土地使用者向国有土地所有者代表支付出让金，而土地使用者向国有土地所有者代表支付出让金，而取得有期限限制的国有土地使
6、用权。取得有期限限制的国有土地使用权。出让主体：出让主体：境内外法人、非法人组织和公民个人可依法取得出境内外法人、非法人组织和公民个人可依法取得出让土地使用权。让土地使用权。但是，但是，外商投资开发经营成片土地外商投资开发经营成片土地，应依法设立中，应依法设立中外合资经营企业、中外合作经营企业、外商独资企外合资经营企业、中外合作经营企业、外商独资企业，享有该项权利。业，享有该项权利。 w 以出让方式取得土地使用权，分为拍卖、招以出让方式取得土地使用权，分为拍卖、招标、协议三种具体方式。标、协议三种具体方式。w 商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，应当采，应当采取拍卖、
7、招标方式出让土地使用权。没有条取拍卖、招标方式出让土地使用权。没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取协议方式出让土地使用权。采取协议方式出协议方式出让土地使用权。采取协议方式出让土地使用权的，出让金不得低于按国家规让土地使用权的，出让金不得低于按国家规定所确定的定所确定的最低价最低价。 w 国家可将出让土地使用权作价出资或人股作国家可将出让土地使用权作价出资或人股作为对企业的投资，国家对企业享有相应的为对企业的投资，国家对企业享有相应的投投资者权益（股权），资者权益（股权），企业享有出让土地使用企业享有出让土地使用权。权。 w 居住用地居住用地70年
8、；年；w 工业用地工业用地50年；年；w 教育、科技、文化、卫生、体育用地教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；年；w 商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地40年；年；w 综合或其他用途综合或其他用途50年。年。w 开发国有荒山、荒地、荒滩从事广义的开发国有荒山、荒地、荒滩从事广义的农业生产的，农业生产的，50年。年。 土地使用者经县级以上人民政府批准，在交纳补偿、土地使用者经县级以上人民政府批准，在交纳补偿、安置等费用后所取得或者补偿取得的没有使用期限安置等费用后所取得或者补偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。限制的国有土地使用权。（1 1）国家机关用地和军事用地；）国家机关用地
9、和军事用地；（2 2）城市基础设施用地和公益事业用地；）城市基础设施用地和公益事业用地；（3 3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4 4）法律法规规定的其他用地。）法律法规规定的其他用地。（1 1）为公共利益需要使用土地的，收回时应对土地使）为公共利益需要使用土地的，收回时应对土地使用权人给予适当补偿；用权人给予适当补偿；（2 2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，收回时应对土地使用权人给予适当补偿；土地的，收回时应对土地使用权人给予适当补偿；（3 3）土地出让等有偿使用合同约定
10、的使用期限届满，）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请而未获批准的；土地使用者未申请续期或者申请而未获批准的；（4 4）因单位撤销、迁移等原因停止使用原划拨的国有）因单位撤销、迁移等原因停止使用原划拨的国有土地的；土地的；（5 5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。2、集体土地使用权、集体土地使用权（1 1）农用地使用权）农用地使用权（2 2）宅基地使用权）宅基地使用权（3 3）非农经营用地使用权）非农经营用地使用权 （4 4）非农公益用地使用权）非农公益用地使用权特点：特点：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让
11、农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规或者出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。致使土地使用权依法发生转移的除外。 w 集体土地使用权的确认 w （1）土地承包经营权。农村土地承包法规定：县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。 w （2）非农用地使用权。土地管理法规定：农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使
12、用权。 （1）农用地使用权）农用地使用权土地承包经营权土地承包经营权 土地承包经营权是农村集体经济组织成员或者其土地承包经营权是农村集体经济组织成员或者其他单位、个人依法以家庭承包或者其他方式承包取得他单位、个人依法以家庭承包或者其他方式承包取得的，用于农、林、牧、渔等生产经营活动的有期限限的，用于农、林、牧、渔等生产经营活动的有期限限制的集体土地使用权。制的集体土地使用权。 耕地的承包期限为30年，草地的承包期限为3050年，林地的承包期限为3070年。 w 承包土地的调整方案必须经村民委员会承包土地的调整方案必须经村民委员会会议会议23以上成员或者以上成员或者23以上村民代表通以上村民代表
13、通过，并经乡、镇人民政府和县级人民政过，并经乡、镇人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。府农业行政主管部门批准。承包农用地使承包农用地使用权，必须经村民委员会会议用权，必须经村民委员会会议23以上成以上成员或者员或者23以上村民代表通过，并报乡、以上村民代表通过，并报乡、镇人民政府批准。镇人民政府批准。（2）宅基地使用权：）宅基地使用权： 农村集体经济组织内部成员符合建房申请宅基地农村集体经济组织内部成员符合建房申请宅基地条件的，依法享有宅基地使用权。条件的，依法享有宅基地使用权。 宅基地使用权人对宅基地享有宅基地使用权人对宅基地享有占有权、使用权、占有权、使用权、收益权和有限制的处分权
14、。收益权和有限制的处分权。 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 取得宅基地使用权。取得宅基地使用权。w 经过审批后，农村集体经济组织向宅基经过审批后，农村集体经济组织向宅基地申请者地申请者宅基地使用权。宅基地使用权。w 宅基地使用权人宅基地使用权人后，再后，再申请宅基地的，不予批准。申请宅基地的，不予批准。（3）非农经营用地使用权：）非农经营用地使用权： 该使用权的主体是该使用权的主体是和和，依法可取得非农经营用地使用，依法可取得非农经营用地使用权。权。非上述农
15、村集体组织投资设立的企业，不得申请取得非上述农村集体组织投资设立的企业，不得申请取得或者继受取得非农经营用地使用权。或者继受取得非农经营用地使用权。（4）非农公益用地使用权：）非农公益用地使用权： 依法经审批由农村集体经济组织或其依法设立的公依法经审批由农村集体经济组织或其依法设立的公益性组织对用于集体经济组织益性组织对用于集体经济组织的非农的非农用地所享有的集体土地使用权，包括其内部公益性用地所享有的集体土地使用权，包括其内部公益性活动和依法设立学校等公益组织。活动和依法设立学校等公益组织。非农公益用地使用权人非农公益用地使用权人三、建设用地管理三、建设用地管理1、国家建设用地、国家建设用地
16、（1 1）征用农民集体所有的土）征用农民集体所有的土地；（地；（2 2）使用国有荒山荒地；（）使用国有荒山荒地；（3 3）收回他人土地使用）收回他人土地使用权的国有土地。权的国有土地。由国务院或省、自治区、直辖由国务院或省、自治区、直辖市人民政府行使。市人民政府行使。征用农民集体土地有下列情形之一的，由征用农民集体土地有下列情形之一的，由（1 1）基本农田；（基本农田；（2 2）基本农田以外的耕地超过）基本农田以外的耕地超过3535公顷公顷的；（的；（3 3）其他土地超过）其他土地超过7070公顷的。公顷的。国家建设用地征地程序w 依照法定程序经有审批权的人民政府审批； w 再由县级以上地方人民政府土地管理部门确定征地补偿安置方案，并由同级人民政府予以公告后，听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见并组织实施。 w 被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。 w 对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调，协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。上述争议的解决不影响征收土地方案的实施。 征地补偿安置标准w
