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1、新时代农村宅基地使用管理情况的调研报告习近平总书记在十九大报告中强调，实施乡村振兴战略,要按照“产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕”的总要求，深化农村土地制度改革，完善承包地“三权”分置制度。农村宅基地点多面广复杂，存在一些亟待解决的问题，加强农村宅基地监管工作刻不容缓。一、基本情况我市现辖乡镇（街道）47个、行政村797个、自然湾6858个。截至2017年底，乡村人口179.66万、51.18万户。全市农村共有宅基地53.92万宗、总面积IL05万亩，人均占地41.01平方米，其中：大冶市宅基地2L89万宗、面积4.18万亩，人均占地42.24平方米；阳新县宅基地23.74万宗
2、、面积5.47万亩，人均占地43.3平方米；开发区宅基地6.45万宗、面积L14万亩，人均占地32.14平方米；四个城区宅基地L84万宗、面积0.26万亩，人均占地30.35平方米。二、主要问题加强农村宅基地管理，是事关农村和谐稳定，农民安居乐业的一项重要工作。近年来，我市坚持问题导向，出台了加强农村宅基地使用管理的相关规定，加大了政策宣传力度,着力推进农村集体产权制度改革，对农村集体土地所有权、宅基地和集体建设用地使用权及地上房屋进行确权登记，并在大冶市、铁山区开展了先行先试，积极探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，农村宅基地管理工作初见成效。但由于多种原因，我市宅基地使用管理中还
3、存在一些问题。一是宅基地利用无序问题突出。由于长期没有规划约束,加之一些村民信迷信、讲风水，导致建房随心所欲，不少村民选择在道路两侧，在自家的自留地、承包地建房，哪里地势好、交通方便就在哪建。很多房屋横七竖八，朝向五花八门，有的贪大求洋，有的搞奇葩建筑，有的也不乏富丽堂皇，但与乡村周边的山水资源环境不协调。随着村民生活水平的不断提高，农村新房如雨后春笋。总的感觉是，不少地方一家一户看不错，一村一庄看遗憾，出现有新房无新村现象。二是村民超标建房问题凸显。现在农村建房一般讲究前院、后厨房厕所，有的虽然主体房子不大，但加上围院、厨房、厕所，就远远超过了规定面积。截至2017年底，全市农村共有宅基地5
4、3.92万宗、总面积IL05万亩，人均占地41.01平方米，平均每户至少按5人计算，户均至少占地205.05平方米，明显超过国家规定户均140平方米的标准。不少村民不按实际居住需求建房，严重脱离实际，盲目搞攀比，把生产经营和打工挣来的辛苦钱全部投入到建房上，有的还不惜巨额借债，造成土地等资源巨大浪费，给家庭带来沉重负担。三是违法建房时有发生。很多未经批准擅自圈地建房，有的只向村委会交了宅基款，拿着收据开工建设；有的隐瞒己有房屋，虚报家庭人口、变更户籍等欺骗手段骗取批准宅基地；有的不认为责任田是集体所有，在责任田上建房，田地上不是种粮，而是种房。有的通过不正当手段获取多处宅基地，将其倒手转让，从
5、中非法获取暴利。阳新县2017年卫片违法图斑统计,全县村民建房占用基本农田图斑61个。四是宅基地闲置和房屋空置严重。由于一味求新，虽然老宅摇摇欲坠，很多村民就是不愿意拆旧建新，而是另外选址重新建设。由于年久失修，往往是建了新宅，垮了老宅，导致大量的老宅基地闲置，可谓这边风景独好，那边破屋烂灶，建了一片新村，毁了一片老宅，丢了一片乡愁。随着城市化进程不断加快，大量农村人口进城，进城买房成为一种时尚，是很多年轻人婚娶的前提条件，也是让子女接受更好教育的快捷途径。村民纷纷在城镇购置住房，农村有房无人住的现象较为普遍，导致农村住房大量空置，资源浪费严重。截至2017年底，全市约有7%的自然村已逐渐演变
6、成“空心村”。五是违法建房行为查处难。当前基层国土部门工作点多面广线长，人力不足，难以适应日益复杂的村民建房监管工作。一些村干部认为“低头不见抬头见”，怕得罪人，充当“好好先生”，对村民违法建房听之任之。由于日常监管缺位乏力，很多违法建筑不能消灭在萌芽状态，国土部门将违法用地案件申请法院强制执行时形成事实，众怒难犯、尾大不掉，出现“执行难”现象，执法不到位间接助长乱占乱建，形成恶性循环。三、原因分析农村宅基地上存在的问题，既有历史的、现实的原因，也有体制机制上的原因：一是管理立法相对滞后。当前农村宅基地管理的制度规定散见于土地管理法、农村土地承包法、物权法等相关法律规范中，由于没有一个系统性的
7、制度规范，导致现实执行中制约性、可操作性不强，难以有效控制农民违法建房。二是宏观调控政策宽严失衡。国家将土地作为宏观调控的总闸门，严控用地计划指标投放规模，严格用地审批程序。但对农村建房却采取相对宽松的管理方式，用地报批手续相对简单，用地计划单列予以保障，过去农民建房违法用地不纳入卫片执法检查问责范围。宽松的管理政策导向，不利于农民建房的严格管理。三是经济制约手段乏力。过去申请宅基地要跑很多腿,盖很多章，缴很多费，从制度设计上抑制了村民的建房行为。2002年实行减负政策以后，农民宅基地有偿使用机制取消，不论占用何种土地一律只交5元工本费，从而使农村宅基地管理失去了经济制约的手段，面对违法占用耕
8、地建房行为基层国土部门很无奈，也无权采取经济处罚措施。四是村庄建设规划缺位。当前，缺乏科学的村庄建设规划引导农村建房，很多地方尚未编制村庄规划，少数编制了村庄规划的地方，主要是为了完成任务，村庄规划的前瞻性、指导性、可操作性不强，编制水平不高。由于村庄规划不到位，对村民建房缺乏有效的引导和约束，导致农民建房随意性强，既浪费土地，又不符合美丽乡村建设要求。五是村民法律意识淡薄。村民认为，土地是国家分给我的，我想怎么修就怎么修，别人无权干涉。有的村民认为，宅基地可以祖祖辈辈继承下来，是一种私有财产，自己不使用，也不准别人使用，即使闲置抛荒，别人也无权过问。还有的村民封建迷信思想严重，讲风水、看地脉
9、，我行我素、任性妄为，甚至不惜损害村庄整体布局和他人利益，认为别人也无可奈何。四、对策建议加强农村宅基地使用管理，要坚持节约集约原则，立足乡村实际，加强规划引领，建立完善机制，强化日常监管，促进农村宅基地使用管理工作逐步走向科学化、法制化和规范化轨道。一是强力推进村庄规划建设。要学习借鉴浙江“千万工程”经验，充分尊重村民意愿，加大财政投入，因地制宜抓紧编制村庄布局规划，按照先规划后建设的原则，统筹考虑土地利用、产业发展、居民点建设、人居环境整治、生态保护、配套设施和历史文化传承，注重保持乡土风貌，编制多规合一的实用性村庄规划。同时要建立健全保障规划实施铁的措施，确保一张蓝图绘到底。二是着力完善
10、齐抓共管机制。成立由自然资源和规划、农业农村、住建、民政、公安、城管等职能部门参与的领导小组，建立健全联合执法和案件移送机制，强化供电、供水、市政等部门协调配合，配齐配强乡镇综合执法队伍，加强财政保障，加大目标考核，真正形成齐抓共管、保障有力的工作新格局。要切实落实县级党委政府的领导责任、乡镇党委政府的主体责任“两个责任”，充分发挥村组的自治作用、村民的参与作用“两个作用”，建立完善乡镇、村、组三级巡查制度、土地违法行为举报有奖制度“两个制度”，确保村民建房的日常巡查和违法行为能得到及时上报查处。三是严格规范审批行为。要加强农村建房许可管理，严把建房对象审查关，严格落实农村宅基地审批程序、申请
11、条件、审批结果、建房名单“四个公开”制度，严格执行“三不准”：不准违反规划建房，否则不予办理审批手续；不准非法占用耕地建房，新建住房应尽可能利用老宅地、空闲地、荒坡地、废弃地，鼓励在原址拆旧房建新房；不准超面积建房，新建住房确需占用农用地，经批准每户宅基地面积不得超过140平方米，占用非农用地每户宅基地面积不得超过200平方米。凡村内有空闲地、老宅基地未利用的，不得批准占用耕地。提倡建设双拼式、联排式住宅，鼓励有条件的地方建设公寓式住宅。四是妥善处理历史遗留问题。结合乡村振兴战略实施，按照分类处理原则，采取完善手续一批、缴费办证一批、集中打击处理一批等“三个一批”的办法，逐步整治历史遗留问题。
12、即：对符合规定条件的农户，依法办理一批；对轻微违法的农户，经村集体经济组织收取有偿使用费后，特许办理一批；对严重违反规划、占用永久基本农田的，集中打击处理一批，始终保持宅基地违法打击高压态势。五是切实盘活闲置宅基地。探索建立农民宅基地使用权与房屋财产权流转交易市场，允许合法取得的宅基地连同地上建筑物，转让给县（市）区范围内农村集体经济组织成员，持有宅基地使用权证和房屋所有权证的农户，可以抵押担保方式申请贷款。因地制宜建立农村宅基地退出补偿机制，按照宜耕则耕、宜林则林、宜建则建的要求，实施土地综合整治，盘活存量宅基地，切实增加土地占补平衡指标。据了解，2017年全省交易的指标价格峰值曾达到60万元一亩。这项工作潜力很大，前景也很广阔。六是加大宣传教育力度。要结合各类主题活动，采取喜闻乐见的形式，利用广播、电视、报纸、新媒体、宣传栏、宣传车等各种载体，切实加强对乡镇、村干部和广大村民的学习宣传教育，广泛学习宣传土地相关法律法规，告知国家关于村民建房的相关政策，公开村民建房的相关程序，警示村民建房违法行为案例，切实提高乡镇、村干部的法治意识和法治方式，增强依法行政能力，切实增强村民的法律知识和守法意识，着力营造农村宅基地使用管理良好的法治环境。
