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1、 房地产经济测算财务基础房地产经济测算财务基础目目 录录21现金流量资金的时间价值43经济评价指标敏感性分析现金流量现金流量一、现金流量（Cash Flow)的概念在一定时期内，各时点上实际发生的资金流出或流入。 现金流入(Cash Income) 现金流出(Cash Output) 净现金流量(Net Cash Flow) = 现金流入 - 现金流出现金流量的时间单位：计息期二、现金流量图（Cash Flow Diagram) 现金流量图的构成要素：现金流量的大小、现金流量的流向（纵轴）、时间轴（横轴）、时刻点。 箭头的长短与现金流量的大小本应成比例。现金流量的方向与现金流量的性质有关，箭头
2、向上表示现金流入 ，箭头向下表示现金流出 。资金的时间价值资金的时间价值引入问题：今年的100元是否等于明年的100元呢？资金的时间价值（Time Value of Fund)概念把货币作为社会生产资金投入到生产或流通领域就会得到资金的增值，资金随时间推移而增值的这部分资金就是原有资金的时间价值。或不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。niPFn1inPInnniPF111nniPI资金的时间价值资金的时间价值1、单利计算2、复利计算（利滚利）计息期计息期期初金额（期初金额（1）本期利息额（本期利息额（2）期末本利和期末本利和Ft=（1）+（2）1PP*iF1=P+P*i=P
3、（1+i）2P（1+i）P（1+i）*iF2=P（1+i）+ P（1+i）*i= P（1+i）2nP（1+i）n-1P（1+i）n-1*iFn= P（1+i）n-1+P（1+i）n-1*i= P（1+i）n资金的时间价值资金的时间价值例：李晓同学向银行贷款20000元，约定4年后一次归还，银行贷款年利率为5%。问：（1）如果银行按单利计算，李晓4年后应还银行多少钱？还款中利息是多少?（2）如果银行按复利计算，李晓4年后应还银行多少钱？还款中利息是多少? 解：（1）单利的本利和 = 20000 （1+4 5% ) =24000(元) 其中利息= 20000 4 5% = 4000(元)（2）复利
4、的本利和 = 20000 （1+ 5%）4 = 24310.125(元) 其中利息= 24310.125 20000= 4310.125 (元)两种利息的比较：两种利息的比较：在资金的本金、利率和时间相等的情况下，复利大于单利。资金的时间价值资金的时间价值3、名义利率和实际利率引言： 计算利息的时间单位和利率的时间单位不相同时,会是什么情况呢?名义利率（Nominal Interest ）是指利率的表现形式，是指计息周期利率i乘以一个利率周期内的计息周期数m所得的利率周期利率，即r=i*m实际利率(Real Interest )是指实际计算利息的利率。 在名义利率的时间单位里，计息期越长，计息
5、次数就越少；计息期越短，计息次数就越多。当计息期非常短，难以用时间来计量时，计息次数就趋于无穷大。 设 r 为名义利率，i 为实际利率，m 为名义利率时间单位内的计息次数，那么一个计息期的利率应为r/m ，则一个利率时间单位末的本利和为：mmrPF)1 ( PmrPPFIm)1 (1)1 ()1 (mmmrPPmrPPIi资金的时间价值资金的时间价值例：假定李某现在向银行借款10000元，约定10年后归还。银行规定：年利率为6%，但要求按月计算利息。试问：此人10年后应归还银行多少钱？ 解: 由题意可知，年名义利率r = 6%，每年计息次数m = 12，则年实际利率为：%168. 61)12%
6、61 (1)1 (12mmri每年按实际利率计算利息，则10年后10000元的未来值为： F = P (1+i)n = 10000 (1+ 6.168% )10 = 18194.34 (元)即，此人10年后应归还银行18194.34元。资金的时间价值资金的时间价值1、现值现值（Present Value, 记为P）：发生在时间序列起点、年初或计息期初的资金。求现值的过程称为折现。规定在期初。2、终值终值（Future Value, 记为F）：发生在年末、终点或计息期末的资金。规定在期末。3、年值年值（Annual Value,记为A）：指各年等额等额支出或等额收入的资金。规定在期末。资金时间价
7、值计算的基本公式资金时间价值计算的基本公式 一次支付终值 一次支付型 一次支付现值资金支付形式 等额序列支付终值 等额序列支付现值 多次支付型 等额序列储存基金 等额序列资本回收 等差序列现金流量 等比序列现金流量 以上各种形式如无特殊说明，均采用复利计算。资金的时间价值资金的时间价值1、一次支付终系数是指无论现金量是流出还是流入都在一个点上发生。如下图F = P（1 + i)n = P（F/P, i ,n)（F/P, i ,n)-一次支付终值系数。例1：某企业向银行借款50000元，借款时间为10年，借款年利率为10%，问10年后该企业应还银行多少钱？ 解： F = P（1 + i)n =
8、50000（1+10%）10 = 129687.123（元）资金的时间价值资金的时间价值2、一次支付现值系数（P/F, i ,n) -一次支付现值系数例2：某人打算5年后从银行取出50000元，银行存款年利率为3%，问此人现在应存入银行多少钱？（按复利计算） 解：现金流量图略， P = 50000/（1+3%）5 = 43130.44 (元）一次支付终值系数和一次支付现值系数互为倒数一次支付终值系数和一次支付现值系数互为倒数),/(*11)1 (niFPFFiFPinn资金的时间价值资金的时间价值例3：某人每年存入银行30000元，存5年准备买房用，存款年利率为3%。问：5年后此人能从银行取出
9、多少钱？ 解：现金流量图略， =159274.07(元)3、等额序列支付终值系数F = A+A(1+i)+A(1+i)2+A(1+i)3+A（1+i)n-1进行数学变换后得： (F/A,i,n)称为等额序列支付终值系数。= F(F/ A, i, n)%31%)31(*300005F资金的时间价值资金的时间价值4、等额序列支付储存基金系数进行数学变换后得： (A/F,i,n)称为等额序列支付储存基金系数。= F(A/ F, i, n)例4：某人想在5年后从银行提出20万元用于购买住房。若银行年存款利率为5%，那么此人现在应每年存入银行多少钱？ 解：)(96.361941%)51 (%520000
10、05元A资金的时间价值资金的时间价值5、等额序列支付现值系数 (P/A,i,n)称为等额序列支付现值系数。nnniiAiiiAP111111= P(P/ A, i, n)niFP11例5 ：某人为其小孩上大学准备了一笔资金，打算让小孩在今后的4年中，每月从银行取出500元作为生活费。现在银行存款月利率为0.3%，那么此人现在应存入银行多少钱？解：现金流量图略 计息期 n= 412= 48（月）)(93.22320%)3 . 01%(3 . 01%)3 . 01 (5004848元P资金的时间价值资金的时间价值6、等额序列支付的资金回收系数（A/P， i, n) 称为等额序列资金回收系数。例6：
11、某施工企业现在购买一台推土机，价值15万元。希望在8年内等额回收全部投资。若资金的折现率为3%，试求该企业每年回收的投资额。 解： 11111nnniPiPiiiiPA= P(A/ P, i, n)(46.213681%)31 (%)31%(315000088元A资金的时间价值资金的时间价值7、等差序列的现值系数和年费用系数+A1+(n1)GA1 (n-1)GPG12n12G32Gn推导思路： F=G(F/A,I,n-1)+G(F/A,I,n-2)+G(F/A,I,1)= = A=A1+A2A21)1(niiiGn),/(1)1(1niGAGiniGnniFPP111nnniiAiiiAP11
12、1111资金的时间价值资金的时间价值例7：王明同学2000年7月参加工作，为了买房，从当年8月1日开始每月存入银行500元，以后每月递增存款20元，连续存5年。若存款月利率为2%，问：（1）王明同学2005年8月1日可以从银行取出多少钱？（2）他每月平均存入银行多少钱？（3）所有这些存款相当于王明2000年8月1日一次性存入银行多少钱？解：我们把2000年8月1日看做是第一个计息期末，那么5年内的计息期为:n = 125 = 60, 每月等差额G =20元，等差序列的固定基数A1 = 500元。2000年7月1日就是第0月，即时间轴的0点。因此，现金流量图为：资金的时间价值资金的时间价值8、等
13、比序列的现值系数和终值系数11(1)ttAAj123n 0.1A (1+j )A (1+j )1A (1+j )11A 2n-1等 比 系 列 现 金 流 量111111(1)(1)(1)(1)1(1)tnnnttttttttAjPAiAjiji111(1) (1)1nnnAjPjiAjiijij111(1)(1)(1)nnnnAjFjiAjiijij(1)nFPi资金的时间价值资金的时间价值运用复利计算公式应注意的问题: 1. 本期末即等于下期初。0点就是第一期初，也叫零期；第一期末即等于第二期初；余类推。 2. P是在第一计息期开始时（0期）发生； 3. F是在第n年年末发生；4. A是发
14、生在各期期末。5.当问题包括P和A时，系列的第一个A是在P发生一年后的年末发生；当问题包括F和A时，系列的最后一个A是和F同时发生；资金的时间价值资金的时间价值小结：复利系数之间的关系小结：复利系数之间的关系 与 互为倒数 与 互为倒数 与 互为倒数 ),/(niPF),/(niFP),/(niAF),/(niFA),/(niAP),/(niPAiniFAniPA),/(),/(推导iniFAiiiiiiiiiiiniPAnnnnn),/(1)1 (1)1 ()1 (1)1 ()1 (),/(PF A0 1 2 3 4 5 6 7 n资金的时间价值资金的时间价值例：写出下图的复利现值和复利终值
15、，若年利率为例：写出下图的复利现值和复利终值，若年利率为ii 。0123n-1nA0123n-1nA=A（1+ i ）解：11111111,/nnnniiiAiiiiAniAPAP，111111,/1iiAiiiAniAFAFnn，经济评价指标经济评价指标经济评价指标经济评价指标动态指标1、财务净现值（FNPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。FNPV说明：如果FNPV大于或等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果FNPV小于0，则不可以接受经济评价指标经济评价指标动态指
16、标2、财务内部收益率（FIRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，反应实际投资的收益水平，是评估项目盈利性的基本指标。FNPV财务内部收益率的经济含义：在项目寿命期内始终存在未能收回的投资，只有到了寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。（im与in距离越大，误差越大，一般不宜超过1%-2%）经济评价指标经济评价指标静态指标1、成本利润率（RPC）概念：开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性分析的一个经济评价指标。开发利润(DP)：对开发商所承担的开发风险的回报，等于项目总开发价值减项目总开发成本。项目总开发价值(GDV)：全部销售，等于总销售收入扣除销售税费后的净销售收入；用于出租，整个持有期内净经营收入和净转售收入的现值累计之和。%100%100 xTDCDPxTDCTDCGDVRPC经济评价指标经济评价指标静态指标2、销售利润率：销售利润占销售收入的比率，是衡量房地产开发项目单位销售收入盈利水平的指标。销售收入：销售开发产品过程中取得的全部价款；销售利润：开发项目销售如扣除总开发成本和销售税费。销售利润率=销售利润/销售收入X
