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1、2023-4-101 1土地增值税清算案例土地增值税清算案例 一、要求一、要求 以下给出的是永安房地产开发有限公司（以以下给出的是永安房地产开发有限公司（以下简称永安公司）下简称永安公司）2008-20102008-2010年度年度“永辉花园永辉花园”小区项目与土地增值税有关的账簿、凭证、资料小区项目与土地增值税有关的账簿、凭证、资料和情况说明，请你就给定资料和相关信息，对该和情况说明，请你就给定资料和相关信息，对该项目进行土地增值税清算。项目进行土地增值税清算。 2023-4-102 2 二、相关资料二、相关资料 永安房地产开发有限公司基本情况：永安房地产开发有限公司基本情况： 永安公司座落
2、于市桥西区钢铁路永安公司座落于市桥西区钢铁路6767号，成立时间为号，成立时间为20042004年年1111月，纳税人税务登记号为月，纳税人税务登记号为1305000004527813050000045278，法，法定代表人为高永安，财务负责人为李华。职工人数定代表人为高永安，财务负责人为李华。职工人数3535人。人。核定的资质等级为二级，注册资本核定的资质等级为二级，注册资本80008000万元。开户银行万元。开户银行为建设银行天河支行，帐号为建设银行天河支行，帐号2220003264522200032645。永安公司自永安公司自20082008年年-2010-2010年只开发了年只开发了“
3、永辉花园小区永辉花园小区”项目，无其他项目，无其他开发项目开发项目。2023-4-103 3（一）征地情况（一）征地情况 20082008年年1 1月月1010日，永安公司与当地国土资源日，永安公司与当地国土资源局签定局签定国有土地使用权出让合同国有土地使用权出让合同，以，以“招拍招拍挂挂”方式受让位于一宗土地方式受让位于一宗土地5000050000平方米，土地平方米，土地使用权出让金总额为使用权出让金总额为75007500万元，并负责该宗土地万元，并负责该宗土地上两户居民的拆迁安置工作及费用。上两户居民的拆迁安置工作及费用。 20082008年年2 2月月永安公司与两户居民签订拆迁补偿协议，
4、永安公司与两户居民签订拆迁补偿协议，并于当并于当月完成拆迁工作。由于该项目为招商引资项目，月完成拆迁工作。由于该项目为招商引资项目，当地当地区政府于区政府于20082008年年3 3月月2020日以补贴方式返还该日以补贴方式返还该宗土地出让金宗土地出让金500500万元。万元。2023-4-104 4 （二）项目立项、规划情况（二）项目立项、规划情况 根据根据20082008年年1 1月月2020日取得发改委日取得发改委关于基关于基本建设项目的批复本建设项目的批复，该宗地开发项目为，该宗地开发项目为“永永辉花园小区辉花园小区”项目，全部为商品房开发。项目项目，全部为商品房开发。项目占地面积占地
5、面积5000050000平米。平米。2023-4-105 5 一期一期: : 开发四栋普通标准多层住宅楼（结构、规模相同）。开发四栋普通标准多层住宅楼（结构、规模相同）。开发三栋非普通标准多层住宅楼（结构、规模相同）。根开发三栋非普通标准多层住宅楼（结构、规模相同）。根据政府规划要求，据政府规划要求，在三栋非普通标准住宅楼下建设地下人在三栋非普通标准住宅楼下建设地下人防工程防工程20002000平方米平方米。容积率。容积率1.91.9。二期二期: :开发两栋高层开发两栋高层普通普通住宅楼住宅楼（结构、规模相同，层高（结构、规模相同，层高3 3米），各米），各2424层。开发一栋商住综合楼，共层
6、。开发一栋商住综合楼，共2626层，其中层，其中1-21-2层层为商场为商场（层高层高5.45.4米），米），3-263-26层为普通住宅层为普通住宅（层高层高3 3米）。米）。建造会所一栋建造会所一栋（永辉花园小区公共配套设施），容积率（永辉花园小区公共配套设施），容积率2.02.02023-4-106 6 许可证取得情况如下：许可证取得情况如下： 1 1、20082008年年2 2月月1 1日取得建设局出具的建设用地规划许可日取得建设局出具的建设用地规划许可证。证。 2 2、20082008年年3 3月月2 2日取得建设局出具的建设工程规划许可日取得建设局出具的建设工程规划许可证。（一期）
7、证。（一期） 3 3、20082008年年3 3月月1616日取得建设局出具的建筑工程施工许日取得建设局出具的建筑工程施工许可证。（一期）可证。（一期） 4 4、20082008年年1010月月3030日取得建设局出具的建设工程规划许日取得建设局出具的建设工程规划许可证（二期）可证（二期） 5 5、20082008年年1212月月3131日取得建设局出具建筑工程施工许可日取得建设局出具建筑工程施工许可证。（二期）证。（二期） ？12023-4-107 7房屋类别房屋类别 占地面积占地面积 （平方米）（平方米） 建筑面积（平方米）建筑面积（平方米） 一期四栋普通标准住宅一期四栋普通标准住宅 10
8、000 10000 20000 20000 一期三栋非普通住宅一期三栋非普通住宅 10000 10000 16000 16000 整个小区地下人防工程整个小区地下人防工程三栋非普通住宅地下三栋非普通住宅地下20002000一期小计一期小计 20000200003800038000二期两栋高层住宅二期两栋高层住宅 16000160003200032000商住综合楼商住综合楼3-263-26层住宅层住宅 13000130001700017000商住综合楼商住综合楼1-21-2层商场层商场 50005000小区会所在二期建造小区会所在二期建造 1000100020002000二期小计二期小计 300
9、00300005600056000一二期总合计一二期总合计 500005000094000940002023-4-108 8确定确定“永辉花园永辉花园”小区的清算对象：共四个小区的清算对象：共四个一期四栋普通标准住宅楼一期四栋普通标准住宅楼一期三栋非普通住宅楼一期三栋非普通住宅楼二期两栋高层住宅楼和二期两栋高层住宅楼和3-263-26层商住综合楼住宅层商住综合楼住宅二期一栋商住综合楼二期一栋商住综合楼1-21-2层商场层商场2023-4-109 9开发情况开发情况： 1 1、“永辉花园小区永辉花园小区” ” 一期工程建设情况：一期工程建设情况： 一期四栋普通标准住宅楼一期四栋普通标准住宅楼承包
10、给承包给A A建筑公司，合同金额建筑公司，合同金额15601560万元，万元，采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工结算的办法采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工结算的办法, , 已结清所有工程款项。工程已办理竣工结算手续，竣工决算金已结清所有工程款项。工程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为额为16001600万元，单位成本万元，单位成本800800元元/ /平方米。平方米。 一期三栋非普通标准住宅楼一期三栋非普通标准住宅楼承包给承包给B B建筑公司，合同金额建筑公司，合同金额21702170万万元，采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工结算的元，采取出包方式建造，工程价款
11、实行分期预付、完工结算的办法办法, , 已结清所有工程款项。工程已办理竣工结算手续，竣工已结清所有工程款项。工程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为决算金额为21602160万元，单位成本万元，单位成本12001200元元/ /平方米。平方米。 2023-4-101010 2 2、“永辉花园小区永辉花园小区”二期工程建设情况：二期工程建设情况： 二期两栋高层住宅楼二期两栋高层住宅楼承包给承包给C C建筑公司，合同总金额建筑公司，合同总金额41004100万元，万元，采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工结算的办法。采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工结算的办法。到到20102010
12、年年1212月底尚未办理竣工结算手续。月底尚未办理竣工结算手续。 二期一栋商住综合楼二期一栋商住综合楼承包给承包给C C建筑公司，合同金额建筑公司，合同金额27502750万元，工万元，工程所需钢材全部由永安公司提供，其他材料及施工由程所需钢材全部由永安公司提供，其他材料及施工由C C公司承包。工公司承包。工程价款实行分期预付、完工结算的办法。工程已办理竣工结算手续，程价款实行分期预付、完工结算的办法。工程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为竣工决算金额为38003800万元（万元（含含甲方供应甲方供应钢材价款钢材价款10001000万元），单位万元），单位成本成本17271727元元/ /平方
13、米。平方米。 2023-4-101111 二期会所二期会所工程承包给工程承包给C C建筑公司，合同金额建筑公司，合同金额242242万元，采取出包方式建造，工程价款实行分万元，采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工结算的办法期预付、完工结算的办法, , 已结清所有工程款项。已结清所有工程款项。工程已办理竣工结算手续，工程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为竣工决算金额为240240万万元，单位成本元，单位成本12001200元元/ /平方米。平方米。2023-4-101212 销售情况：销售情况： 一期：一期： 20082008年年8 8月月4 4日取得房管局商品房预售许可证，项日取得房管
14、局商品房预售许可证，项目名称：永辉花园一期，施工编号：目名称：永辉花园一期，施工编号：1#1#、2#2#、3#3#、4#4#、5#5#、6#6#、7#7#。均为住宅楼，小区容积率。均为住宅楼，小区容积率1.91.9. 二期：2008年12月25日取得房管局商品房预售许可证，项取得房管局商品房预售许可证，项目名称：目名称：永辉花园永辉花园二二期期，施工编号：，施工编号：1#1#、2#2#，住宅楼，住宅楼4900049000平方米，商业平方米，商业50005000平方米，小区容积率平方米，小区容积率2.02.0.截止截止20102010年年1212月底所开发商品房销售情况如下：月底所开发商品房销售
15、情况如下：2023-4-101313永辉花园一期销售情况永辉花园一期销售情况 ( (已办理房产证）已办理房产证）房屋类别房屋类别 可售面积可售面积（测绘）（测绘） 已售面积已售面积 普通标准住宅普通标准住宅 20000200002000020000非普通住宅非普通住宅 1550015500（减少（减少500500） 1550015500合计合计 355003550035500355002023-4-101414永辉花园二期销售情况永辉花园二期销售情况 ( (已办理房产证）已办理房产证）房屋类别房屋类别 可售面积可售面积（测绘）（测绘） 已售面积已售面积 住宅住宅 490004900046000
16、46000商业商业 5000500050005000合计合计540005400051000510002023-4-101515该单位该单位2008-20102008-2010年部分各类收入情况汇总如下：年部分各类收入情况汇总如下：发票收入统计表发票收入统计表 填表填表房屋类别房屋类别 20082008年年 20092009年年 20102010年年合计合计一期普通标准住一期普通标准住宅宅 2500000025000000100000001000000023000000230000005800000058000000一期非普通住宅一期非普通住宅 50000005000000320000003200000027000000270000006400000064000000一期非普通差价一期非普通差价-2000000-2000000-2000000-2000000一期人防一期人防 3000000300000030000003000000二期住宅二期住宅5000000050000000155800000155800000205800000205800000二期二期1-21-2层商场层商场 440
