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1、淄博万象汇商业物业管理中心能源管理规范制度主责部门部门名称会签部门部门名称最终审批单位或审批人单位名称或审批人发文单位部门名称版本记录制度编号版本号发布日期修订内容HB-ZBWXH-GF-2017-011.0年/月/日无L编制目的为加强能源管理，降低物耗，杜绝浪费现象，提高能源利用率，根据国家能源工作方针政策和能源管理标准，结合本管理中心经营和物资消耗实际情况,特制定本制度。2 .适用范围本制度适用于华润置地淄博万象汇商业物业管理中心各部门。3 .术语/定义无O4 .工作要求4.1 管理中心应根据本手册制定适应项目的计量节能管理制度，计量管理制度应能够明确能耗的去向和设备的运行情况，以推行量化
2、管理，更好地实现节能目标。能量的计量应该包含三个方面的内容：一是分项计量。对电耗方面，可以对空调、照明、电梯、以及其他用电设备等分别计量；对用水方面，可以分别计量保洁用水、绿化用水、日常用水等等，或者分楼层计量。二是分时计量。分时计量主要是对计量频率的设定，如按天、周、月、季、年计量。每月有能耗统计与分析并形成报告；节能方案的实施应进行阶段性评估；水电表总表每月查抄，发现水电异动要有记录并及时处理,营销案场水电表必须每日抄录。4.2 一般来说，计量频率越高，对能耗分析的意义就越大，进而对改善能耗的帮助就越大，但工作量也会随之急剧加大，因此应该选择其两者间的一个平衡点加以设定。三是重点设备重点计
3、量。对于耗能较大的冷热源设备，应该进行重点的计量，计量的内容更细，计量的频率更高。4.3 物业管理中心应建立节能降耗制度，物业管理中心应根据公司制度制定年度能耗管理指标，并进行落实。4.4 物业管理中心在项目交房一年内应根据具体情况开展节能改造工作；对中央空调、热风幕等重要能源消耗设备应建立专项的节能方案并实施。4.5 空调系统节能4.6 5.1大型中央空调系统能耗组成1）主机是指集中制备空调冷热水源的设备，约占空调设备总能耗的25-30%,不同制冷方式的制冷设备能耗有一定差异，该设备耗电首先取决于建筑物的整体空调冷负荷。空调房间为了维持一定的温度和相对湿度，必须克服室内、外的干扰因素，使房间
4、保持热湿平衡。为了维持室温恒定，单位时间内向室内空气提供的冷量，即空调冷负荷。同样为了维持室温恒定，单位时间内向室内空气提供的热量，即空调采暖热负荷。主机容量是依据空调冷热负荷计算，并考虑各种热量损失等附加值后确定设备容量。由于设计中是按照各项负荷的综合最大值确定，但实际空调运行中围护结构传热、太阳辐射热及新风负荷是时时变化且大部分时间都小于最大负荷。而在设计上考虑不确定因素，在确定最大负荷后又附加系数最终确定容量，因此几乎所有中央空调系统主机选型过大是非常普遍现象，使主机运行经常处在大马拉小车的状态，而大型离心机特性决定了机组在部分负荷下运行时制冷效率降低，使主机运行能耗增加。2）主机的配套
5、设备主要是各种泵，如冷冻水泵、冷却水泵、采暖水泵、各系统补水泵以及冷却塔，能耗约占空调系统总能耗的20%o各系统的水泵与主机存在相同的选型过大问题，使泵一次投资和运行能耗增加。冷却塔选型大对降低制冷机的能耗是有利的，只是增加了一次投资。但冷却塔的运行耗能主要体现在冷却水的水处理的优劣和冷却塔维护清洗是否得当，直接影响冷却塔和冷冻机的换热效率，对于制冷系统能耗有较大影响。3）空调机组，包括新风机组，约占系统能耗的30-35%o该类设备的耗能主要体现在以下四个方面：新风负荷大小；空调机组可否依据负荷变化进行自动调节，即机组是否使用了变频装置，变频装置是否运行正常；选用的空气过滤器阻力过大或过滤器太
6、脏造成设备阻力增加；机组内表冷器和内壁的清洁度降低会使系统阻力增大能耗增加。4）排水设备在运行管理中在非必要时间段运行带来的能源浪费。是否考虑了热能回收装置来加热或冷却新风，降低新风负荷减少主机的能耗。5）空调风道及末端设备空调管道、设备的清洁与否影响风机阻力和设备换热效率导致能源的浪费。6）电动调节阀等自控设备这些控制元件本身的耗电相比其他空调设备可以忽略不计，但其状态直接影响自控系统是否按照运行控制要求实现自动调节，从而间接影响节能效果。4.7 5.2节能技术1）空调系统热能回收技术风系统：利用排风热能与新风进行热交换，降低新风冷热负荷；水系统：回收冷却水中的热能提供生活热水的热源。2）变
7、频技术应用较为广泛，主要是用于根据负荷变化调整电机频率实现节能目的。3）智能化系统利用专业控制软件选择最佳的冷冻水、冷却水供回水温差，使冷冻机、冷却塔、冷冻泵、冷却泵综合能耗最低。这种功能实现需要满足冷冻机的性能参数要求、满足空调换热要求和水系统的末端阻力要求。4）选用高效节能设备如能耗比低的主机，换热效率高的热交换设备5）水源热泵设备的选用充分利用温度相对恒定的水源制备空调所需要的冷热源。6）选用保温隔热性能优良的保温材料降低热能损耗4.8 5.3空调节能手段1）经常优化各种用能设备的运行时间和参数2）说明：其实并不是每个用能设备都是上班就开，下班才关的，有些设备每天连续运行8小时甚至24小
8、时，而其有效使用的时间只有几个小时，因此需要仔细研究各用能设备，何时必须使用，何时可以降低负荷使用或者关掉。操作要点：用能设备的运行时间和参数可能会随着季节或使用要求的变化而变化，要根据季节或其它条件的变化及时进行调整。3）非高温季节，尽量使夏季室内外温差控制在79。C内说明：从人体健康舒适和节能等综合情况考虑，夏季室内外温差控制在79。C内。提倡室外气温高于35。C时，室内环境温度一般应控制在26。C以上。据测算,室内环境温度每升高1,冷负荷可下降10%左右，运行费用可降低约8%o操作要点：市政府对室内温度设定已有专门文件说明，在向用户宣传的过程中，还要告诉他们如何控制温度。多数楼宇每个房间
9、都有温度调节器，要经常检查其是否正常工作。对损坏的温度调节器应及时修复。经常巡视室内环境温、湿度，发现问题及时进行调整。利用夜间自然冷风或者凌晨谷（平）电预冷房间说明：北方地区夏季日夜间的温差大约10-15。C左右，可以充分利用这个温差，在夜间最低温度较低的情况下，预先进行通风换气，利用建筑物自身的结构蓄冷。也可以利用凌晨的谷（平）电进行空调预冷，此方法除了减少能耗外，还可以保持室内良好的空气质量。操作要点：在利用自然风时系统新风口和排风口风门要开到最大，回风混合风门要关闭；到进入制冷运行工况时，风门要及时恢复原来位置。利用谷（平）电预冷时，要掌握合适的空调预冷运行时间。4）过渡季节靠新风制冷
10、，使用“免费空调”说明：大多数商务写字楼由于内部的热源（如：人、计算机、照明等），在过渡季节亦需要进行冷却，可利用较冷的室外空气来满足全部或部分制冷需要，从而减少系统制冷所需的能源。这种冷却方法亦称作“免费空调”。操作要点：1、验证新风系统的通风能力，清洗挡风板及过滤器（网），必要时调整挡风板角度。2、如新风能力不够，可考虑增设新风送风机及排风机。5）清洗空调通风系统的表冷器和过滤器，清洁新风口百叶窗说明：清除制热/制冷盘管上的灰尘和污渍，可以提高热（冷）传递的效率。当风量明显减少或前后压差增大时，就要尽快进行清洗，如果是在市区内，每月一次定期进行清洁也不过分。操作要点：清洗表冷器时，首先采用
11、高压水枪进行反冲，确保水柱能够冲到对面，过滤器要拆下来清洗，抛弃型过滤器要及时更换。如果选择药水要确保药水无腐蚀性。请清洗公司清洗要加强过程中的检查和最终验收。表冷器、过滤器清洗效果检验除了目测外，要求能够对清洗前后风量、风压的变化进行测量并同设计时的参数对比。6）清洁空调水系统说明：水系统清洗目的是为了保证冷冻水和冷却水的换热效率能够保持设计状态，当冷冻水和冷却水的进回水温差偏离设计值时（通常为5）,就要考虑水质是否存在问题。操作要点：在系统清洗之后、系统各部件投入使用之前，应对清洗效果进行检验。采用压力和水温度曲线法检验，清洗后，空调连续运行2个小时，看压力和水温度曲线是否符合空调正常运行
12、的要求。7）调整气压平衡，使房间保持微正压，避免大量冷、热空气散失说明：如果建筑物处于负压运转状态，会导致室外空气通过大门、窗户以及其他开放处进入楼内，从而使舒适度降低；并且，由于需要对这些空气进行调节而增加了能源消耗。为了防止此现象的发生，应调整楼内空气的排出以及新鲜空气的吸入，使楼内气压保持略微正压状态。操作要点：如果发觉在微风或无风时节，室外空气还大量通过门窗进入室内，说明室内气压极不平衡，特别是塔楼式建筑，易于出现这类问题。应当对风道阀门、风机入口导叶片或者风机转速等进行调整，如还不能解决问题应进行设备改造。避免厨房排风机、咖啡厅排风机等常开，减少冷、热空气的散失说明：许多楼宇内的小厨
13、房及咖啡厅等没有独立的通风系统，工作时靠脱排风机排出烹饪时的热空气，但非工作时间，这些排风机也常处于运行状态，这时大量的冷空气也被排出，造成冷能损失。操作要点：制定制度要求有关工作人员非工作时间关闭排风，或在排风机上安装定时器。8）根据季节变化，重新设定冷冻水给水温度说明：冷冻水给水温度的设计值一般是7,而楼宇内的制冷负载在一年之内、甚至在一天之内都是在变动的。在空调负荷较小的情况下，可适当提高冷冻水的给水温度以降低制冷设备的能耗。操作要点：当制冷设备的负载降低时（负荷降低的一个重要标志就是冷冻水给回水温差变小）,此时，可尝试将冷冻水给水温度提高几度，同时密切监测系统对建筑内部的冷却能力。一旦
14、掌握了何时提高温度才能既保持室内温度又节省制冷设备对能源的使用，就可以对楼宇控制系统进行编程，使之根据室外气温条件、每日时段、季节以及楼内系统负载的变化，自动对上述温度进行重新设定。9）制冷机负荷合理均匀分配说明：楼宇空调系统一般都有数台制冷机，理想的配置是在空调负荷发生变化时制冷机始终在高效区运行，这就要求制冷机的容量应大小搭配合理。然而一些楼宇的每台制冷机的容量都是一样的，因此大多数场合总是会出现有一台或多台在较高负荷运行，而总有一台制冷机在较低负荷下运行，这样容易造成这台制冷机在低效区运行。因此要尽量合理搭配负荷，适当提高作为调节负荷用的较低负荷制冷机的负荷，避免其在低效区运行。操作要点
15、：要充分了解制冷设备的运行特点和其特性曲线。10）优化车库通风机的开机时间，避免24小时常开说明：商业场所都有很大的地下车库，为了保持车库空气质量，都装有很多换气风机，许多物业管理中心只是机械地长时间维持风机运转，有的可能上班时开，下班时关。这些都不是科学的管理方法，由于车库每天不同时段进出车辆的数量是不均匀的，应该研究各个时段车辆的进出规律，从而找出风机运行时间以及开机数量的最优控制方法。操作要点：在研究规律时，最好使用CO和C02浓度测量仪，以便获得较科学的依据。11）冬季需要制冷的区域采用冷却水作为冷源说明：有的楼宇的特殊房间,如发热设备多的IT机房和人员密集的商场，在春秋季甚至冬季也需
16、要供冷开制冷机组。由于此时室外温度都在20。C左右或以下，当开启全新风系统仍无法满足需求的情况下可以用冷却水进行制冷，这样可以减少全年冷冻机开启时间达到节能的目的。操作要点：可采用板式高效换热器将冷却水的冷量传递给冷冻水用于空调制冷。由于这个时段负荷波动非常大，选择合适的循环水泵流量和扬程是个关键。冬季防冻也是不能忽视的问题。12）采用能量回收装置，利用排风预冷（预热）新风说明：在高温和寒冷季节，新风和排风的温差高达10左右，采用能量回收装置，从排风中直接回收能量以降低新风负荷，如果在排风中设置热交换器（如转轮式全热交换器）最多可节约7080%的新风耗能量，相当于节约10右的新风冷负荷。操作要求：搞清楚楼宇排风换气的形式，收集排风温湿度的变化，确定采用回收装置的形式。使用过
