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1、房地产投资经济分析第三章 房地产投资收益分析第一节 概述 房地产投资收益分类 现金流量：租金收入减去各种支出后的余额 避税收入：提取折旧而降低纳税基数带来的收益销售收益：销售收入减去开发经营成本无形收益：心理享受，知名度 房地产投资收益组合四项收益的组合 房地产投资收益的合理组合货币的时间价值：储蓄与投资的比较投资收益的构成管理报酬：投资者付出劳动的应得报酬风险报酬：比储蓄风险大银行利息：失去存入银行赚取利息的权利第二节 拥有房地产时的现金流量分析 现金流量的决定因素 现金流量=租金收入-总营运费用-偿还到期贷款 广义的现金流量的概念 现金流量：系统中所有资金的运动；收入-现金流入；支出-现金
2、流出。 净现金流量=现金流入-现金流出 现金流量图 租金收入分析租金收入=出租价格出租面积出租率几个关系与地段的关系与管理服务水平的关系：写字楼、商场、住宅、工业厂房、停车厂要求不同的管理服务水平与租户信誉的关系与房地产质量的关系与物业类型的关系:商场康乐中心写字楼公寓； 租金方案 等额租金方案 定期修订租金方案 固定增额租金方案 固定比例递增租金方案 其他方式: 如按通货膨胀率修订 增加租金方案 进行房地产改建 总营运费用分析维护费：大修：逐年分摊；中小修：随时发生，随时计入成本。管理费：人员工资、办公费用等税金：房产税、营业税、城市建设维护费、所得税等保险：财产险、火险、电梯保险等。服务费
3、：供热、空调、电梯、清洁等几个关系：与房地产质量有关与维修用材料有关有管理水平有关 计算资金时间价值的有关公式 符号 I利息 i利率 n计息周期 P现值 F终值 A年金 单利计息法:不考虑利息的时间价值 I=P i n F=P(1+i n) 例 复利计息法:考虑利息的时间价值 一次支付系列的复利终值公式 等额支付系列的复利资金回收公式 等额支付系列的年金终值公式 一次支付系列的复利终值公式 等额支付系列的复利资金回收公式 等额支付系列的年金终值公式niPF1111nniiiPAiiAFn11 偿还抵押贷款分析 抵押贷款：开发商，消费者个人。 房地产抵押贷款的偿还方式 抵押贷款(资金回收、贷款还
4、贷）系数: (A/P,i,n) 例：某公司向银行贷款1200万，要求三年内定期等额偿还，年利率12%，试分别计算按年等额偿还和按月等额偿还的还本付息额。 结余贷款额：每期还贷后余下的贷款额。 结余贷款额=结余贷款占原始贷款之比原始贷款额 结余贷款占原始贷款之比=原始贷款还贷系数/结余贷款还贷系数 例：公司以一物业向银行抵押贷款1500万，要求10年内按月等额偿还，年利率12%，若5年后该物业转让时，尚欠贷款为多少？ 等额还款方式债务分布例：求上例的贷款1至5年债务本息分布年末结余贷款=贷款总额结余贷款占原始贷款之比年还贷本息=年偿付利息=年还贷本息-年偿还本金年偿付本金=上年结余贷款额-当年结
5、余贷款额年年结余贷款占原结余贷款占原始贷款之比始贷款之比年末结余贷年末结余贷款款年还贷本息年还贷本息年偿付本年偿付本金金年偿付利息年偿付利息012345合计合计1.00000.94490.88270.81270.73390.64491500.001417.351324.051219.051100.85967.35258.246258.246258.246258.246258.2461291.2382.6593.30105.00118.20133.50532.65175.596164.946153.246140.046124.746758.53 固定还本方式债务分布例：求上例的贷款固定还本方式还
6、款，1至5年债务本息分布月付本金=1500万/120月=12.5万月付利息=期初余额x月利率 =1500 x1%=15万每月付款=月付本金+月付利息 =12.5+15=27.5万期末余额=期初余额-月付本金 =1500-12.5=1487.5万 抵押贷款与所得税 例：投资185000元，年折旧6000元，所得税率33%，租金收入46000元，营运费用22000元，计算现金流量及投资回报率。 例：抵押贷款：148000元，年偿债额14388元，其中13266元为第一年的利息。 收入所得税使投资者产生了借贷动机 操纵现金流量：降低或延缓营运费用、延缓偿还到期贷款等使短期现金流量显示较高。第三节 避
7、税收入分析 房地产折旧与所得税折旧：有形资产的有形损耗和无形损耗企业所得税企业所得税=应纳税所得额所得税税率（33%或15%）应纳税所得额=收入总额-工商统一税-（经营成本+折旧+摊销+应偿还的借款利息）折旧费不交纳所得税是房地产投资的一种好处 房地产投资避税收入原理分析 定义应提折 旧的房地产 土地和私人住所：不计提折旧 占有待售的房地产：不计提折旧 占有拟交易、经营用房地产：应计提折旧 占有拟投资用房地产：应计提折旧 占有拟创造所得房地产：应计提折旧 房地产折旧与避税收入例: 某房地产总投资1500万，折旧年限为5年，年租金收入700万，工商统一税率5%，年经营成本50万，年摊销费用10万
8、，偿还借款利息15万，所得税率30%，不计残值。直线折旧法级数折旧法(加速折旧法) 加速折旧，使所得税缴纳时间延期，获得资金的时间价值。 房地产投资避税收入的源泉不是逃税，而是延期纳税的好处。控制开始获利年度：外商投资企业的所得税，纳税年度以开始获利之年起算 提高避税收入的途径 扩大房地产投资的规模 争取加速折旧 操纵应纳税所得额 控制开始获利年度第四节 销售收益分析 房地产销售收益与销售方式异地销售：外销房，购房入户等适合那些人们规律性移动的房地产满足外地用户需要为目的房地产预售减轻资金压力减少贷款，节约利息避免价格下跌的风险 分期付款销售 首期20-30%，余款分期 银行抵押贷款 房地产公
9、司垫资 房地产销售收益与出售时机 出售时机 即时销售 滞后销售 提前销售 滞后销售价格与利润变化 假设：成本不变，售价为A；T时间后，价值为A，售价为B；r为银行利率; f为价格变化速率。 销售收益增加=B-A= B-(A+Ar) =B-A-Ar 若：B-AAr，滞后销售收益增加 滞后销售的条件：B-A=Af, AfAr, 即 fr 提前销售价格与利润变化 在时间0时，房地产价格已有下降趋势 若以价格A预售，成本为C，则收益为A-C 在T时，以价格B出售，成本为C，则收益为B-C 因AB, CC, 所以A-C远远大于B-C 几种房地产的销售收益分析 花园公寓销售 关键因素：销售时机 地段（名誉
10、、声望）、管理水平，租金高低，拥有物业的时间长短 写字楼销售 关键因素：地段（繁华区及交通便利） 规模大小，专业化及周围同行情况 商店销售 关键因素：商店现实和预期销售额 商圈，楼层，朝向，临街状态 住宅销售 住宅本身因素：价格的确定 配套服务水平：学校、医院、商场、环境、交通等 旅游酒店销售 关键因素：地段（环境、交通） 收益来源：客房和公共厅堂 两种房地产投资方案的销售收益分析 销售收益的影响因素：单价，销售量，税率，单位成本，品种结构。 分析目的：测量各因素变动对利润总额的影响程度，找出主要矛盾，反映潜在问题，为决策者提供依据。 例：某房地产投资项目有甲、乙两种方案，其利润估算如表所示。
11、试据此进行经营利润分析，查找两个方案各因素变动对其利润总额的影响程度。 销售数量因素分析 销售数量 利润 利润增加额=（甲方案的销售收入-甲方案的成本）销售数量增长率 销售数量增长率=（乙方案销售数量甲方案的单价/ 甲方案销售收入-1） 100% 销售数量 税金 税金增长额=甲方案的销售税金销售数量增长率 销售单价因素分析 销售单价 利润 利润增加额= 乙方案销售数量（乙方案的销售单价-甲方案的单价） 销售单价 税金 税金增加额= 乙方案销售数量（乙方案的销售单价-甲方案的单价）甲方案的税率 成本因素分析 成本 利润 利润减少额= 乙方案销售数量（甲方案的单位成本-乙方案的单位成本） 税率因素
12、分析 税率 利润 利润减少额=乙方案销售数量（乙方案的税率-甲方案的税率） 品种结构影响因素分析 品种结构变动引起利润的变动 利润变动额=乙方案销售数量（甲方案的单价-乙方案的单位成本）- 销售总量变化率（甲方案销售总收入-甲方案总成本） 销售总量变化率=（乙方案销售数量甲方案的单价）/（甲方案销售数量甲方案的单价） 100% 品种结构变动引起税金的变动 税金变动额=（乙方案销售数量甲方案的单价 甲方案税率）-甲方案销售总收入 销售总量变化率 利润分析汇总表序序号号因因 素素影影响响金金额额百百分分比比1 12 23 34 45 5销销售售数数量量 其其中中：利利润润 税税金金销销售售单单价价
13、 其其中中：利利润润 税税金金成成本本税税率率品品种种结结构构 其其中中：利利润润 税税金金2 21 14 4. .9 92 22 22 25 58 8. .9 95 57 7- -4 44 4. .0 03 35 51 13 33 37 7. .7 78 81 13 38 82 2. .0 00 0- -4 44 4. .2 22 2- -1 13 32 24 4. .0 00 0- -3 31 1. .0 04 44 43 3. .9 91 18 84 47 7. .0 04 43 3- -3 3. .1 12 25 58 88 8. .9 97 71 10 07 7. .1 19 9-
14、-1 18 8. .2 22 25 55 53 3. .7 76 65 57 72 2. .0 04 4- -1 18 8. .3 31 1- -5 54 48 8. .0 06 6- -1 12 2. .8 85 51 18 8. .1 18 81 19 9. .4 47 7- -1 1. .2 29 9合合计计2 24 41 1. .5 53 31 10 00 0第五节 无形收益分析 无形收益的成因分析 无形收益：难以用定量数字计量，反映心理享受的收益。 不同人追求的目标差异：经济人，社会人，自动人，复杂人。 无形收益对有形收益的影响 无形收益的主要表现第六节 房地产投资经济效益评价 净现
15、值法（NPV法）基准贴现率期贴现系数项目经济寿命期期现金流出额期现金流入额期净现金流量001)1 (1 itiantLtStFLSFaFNPVttttttttnttt 几个问题 项目经济效益的评价准则 NPV0，项目可取 NPV0，可行 NPV乙=-90.63IRR, NPV0, 亏损 i00, 盈利 IRR的计算 上式无解析解，用迭代法求解ntttIRRFNPV1)1()( (4)3;, 0 ;, 0)2;,) 11221111122121212111iiNPVNPVNPViIRRiIRRNPVNPVNPViiNPVNPViiNPVNPVi为低贴现率）令）插值法求符号不同；与重复，使计算给若
16、计算给若计算给初始IRR的评价IRR与贷款利率i比较，反映项目的盈亏状况。IRRi, 盈利IRR=i, 盈亏平衡IRRi0, 盈利超出社会平均水平IRR=i0, 盈利相当于社会平均水平IRRIRR0, 盈利超出同类项目平均水平 IRR=IRR0, 盈利相当于同类项目平均水平 IRRIRR0, 盈利低于同类项目平均水平 不同方案的IRR比较，选大者为优 例2：设贷款利率8%,基准贴现率10%使用内部收益率法对例1所示项目的甲、乙方案进行盈利水平评价和方案比较。 求解%28. 9)08. 01 . 0(63.9083.15983.15908. 0%57.12)12. 015. 0(77.35846.8346.8312. 0 乙甲IRRIRR 现值成本比较法 将项目建设和使用期内各年支出按基准贴现率贴现为现值进行比较分析的方法。 算式项目的残值，维护成本等）年经营成本（使用成本项目初期投资现值总支出现值LAPPWniFPLniAPAPPW),/(),/(00例3：某项目甲、乙两方案投资额及经营成本如表，项目经济寿命为10年，基准贴现率12%，使用现值成本法进行方案比较。 项项 目目甲甲 方方
