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1、业主大会与业主委员会指导规则（2023版）第一章总则第一条为规范业主大会、业主委员会的活动，加强党建示范引领作用，维护业主的合法权益，根据国家、省物业管理法律法规、物业管理条例以及关于加强和完善新时代城乡社区治理的实施意见（、关于全面加强新时代城市基层党建工作的实施意见文件精神，结合实际，制定本规则。第二条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会代表物业管理区域内全体业主行使在物业管理活动中的合法权利，依法履行相应义务。第三条业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。第四条业主大会或者业主委员会的决定，对业主
2、具有法律约束力。业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。第五条业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。第六条根据中华人民共和国宪法和中国共产党章程，业主大会和业主委员会应当在党的领导下开展物业管理活动，建立健全社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制。引导和支持业主中的党员通过法定程序成为业主代表、业主委员会成员，发挥先锋模范作用
3、，依法履行职责。第七条市物业主管部门负责本市业主大会成立、业主委员会选举及其日常活动的政策指导及相关示范文本的拟定等工作。各县（市、区）物业主管部门负责指导和协助本辖区内业主大会的设立和业主委员会的选举，会同街道办事处、乡（镇）人民政府负责业主大会和业主委员会的备案工作。街道办事处、乡（镇）人民政府负责指导、监督本辖区业主大会、业主委员会的组建和日常运行，明确职能科室,配备管理人员调解处理物业管理活动中的投诉、纠纷。社区居民委员会应当指导和协助业主大会设立和业主委员会选举，加强对业主委员会的指导和监督，协助政府有关部门、街道办事处、乡（镇）人民政府做好物业管理的相关工作。第八条业主大会、业主委
4、员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会议事规则予以约定。第二章业主大会第九条业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域内只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第十条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（S）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他
5、管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（A）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。第十一条物业管理区域具备下列条件之一的，物业主管部门应当会同街道办事处、乡（镇
6、）人民政府、社区居民委员会，指导和协助业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议：（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的；（二）首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的；（三）属于一个物业管理区域但分期开发的建设项目，先期开发部分符合前两项规定条件之一的。一个物业管理区域分期开发的建设项目，先期开发区域具备业主大会成立条件的，可以先行召开业主大会会议并选举产生业主委员会，负责已开发区域的物业管理。业主委员会组成人数应当按照分期开发建设的物业建筑面积比例，在业主大会议事规则中予以约定。当后期开发区域房屋出
7、售并交付使用后，街道办事处、乡（镇）人民政府应当指导业主委员会按照业主大会议事规则的约定，增补业主委员会成员。第十二条符合首次业主大会成立条件的，建设单位或者十名以上业主可以联名向街道办事处、乡（镇）人民政府提出申请并告知物业所在地物业主管部门、社区居民委员会。街道办事处、乡（镇）人民政府应当会同物业所在地物业主管部门、社区居民委员会组织审查，对符合首次业主大会召开条件的，应当自收到申请后四十日内成立指导小组，指导成立筹备组；对不符合条件的，应当书面告知并说明理由。第十三条筹备组由业主和建设单位、街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会的人员组成。筹备组人数一般为五人至十五人的单数，其中业
8、主代表的人数不低于筹备组人数的百分之五十。筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府或其委托的社区居民委员会代表担任。筹备组中的业主代表由街道办事处、乡（镇）人民政府组织业主推荐产生，其是否参选业主委员会成员，由街道办事处、乡（镇）人民政府决定。筹备组成立后，街道办事处、乡（镇）人民政府应当将筹备组成员名单在物业管理区域内公告，业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡（镇）人民政府协调解决并确定最终名单。建设单位和前期物业服务企业应当配合筹备组开展工作。首次业主大会筹备组成立后，应当及时通知建设单位,建设单位应当在收到通知之日起五个工作日内向业主大会筹备组报送下列文件资料：（一）房屋及建筑物面
9、积清册；（二）业主名册（包括房号、姓名、联系方式等）；（S）建筑竣工总平面图；（四）共用设施设备清单；（五）物业管理用房配置资料；（六）其他有关的文件资料。第十四条筹备组应对参选业主委员会成员的人选进行资格审核，按照业主委员会成员候选人产生办法，提出候选人名单；其中党员候选人应不少于总人数的三分之一，并提请街道（乡镇）和社区党组织审核批准。经审核的候选人名单在物业管理区域内进行不少于五日的公示后，提交业主大会进行选举。第十五条筹备组应当自成立之日起六十日内召开首次业主大会会议。筹备组在首次业主大会会议召开前应做好以下工作：（一）成立筹备组秘书处，负责起草业主大会各项文件;（二）确认业主身份；（
10、S）确定业主的投票权数；（四）确定召开业主大会的形式、时间、地点，并于业主大会召开十五日前向全体业主公告；（五）征集业主提案并汇总、整理、答复；（六）征求全体业主对文件（草案）的意见；（七）根据业主推荐、自荐的情况，推选业主委员会成员候选人并向全体业主公示；（A）审定各审议事项投票表决单、业主委员会成员候选人选票。上述事项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当书面记录并作出答复。第十六条业主大会按照下列方式确认参加会议的业主：（一）业主到会并在会议签到表上确认；（二）业主在表决票上或者表决票发放表上确认；（S）业主大会议事规则以及法律法
11、规规定的其他方式。业主可以书面委托代理人出席业主大会会议。物业服务企业工作人员不得以业主代理人身份出席。第十七条业主身份的认定以不动产权证记载的权利人为准。房屋已出售并交付使用但尚未领取不动产权证的，房屋销（预）售合同中的购房人可以视为业主。不动产权证记载的权利人或房屋销（预）售合同中的购房人超过一人的，应当推选一人参加业主大会会议。第十八条业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一业主拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）业主总人数，按照前项的统计总
12、和计算。第十九条业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。第二十条业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位、储藏室等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。第二十一条业主大会会议可以采用集体讨论的形式
13、,也可以采用书面征求意见的形式；但应当有专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参加。在确保业主意思表示真实、有效的前提下，集体讨论、书面征求意见可以运用电子信息技术方式进行。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人或其委托代理人签名。采用集体讨论形式召开会议的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另行推选业主代表参加。业主推选代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议三日前，就大会拟讨论的事项
14、书面征求所代表的业主意见。凡需业主大会会议投票表决的事项，业主赞同、反对或者弃权的表决票经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。第二十二条业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托事项、权限、期限在授权委托书中明确。第二十三条管理规约应当对下列主要事项作出规定:（一）物业的使用、维护、管理；（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；（三）物业共用部分的经营与收益分配；（四）业主共同利益的维护；（五）业主共同管理权的行使；（六）业主应尽的义务；（七）违反管理规约应当承担的责任；（A）其他应当列入管理
15、规约的事项。第二十四条业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；（二）业主委员会的职责；（S）业主委员会议事规则；（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；（五）业主投票权数的确定方法；（六）业主代表的产生方式；（七）业主大会会议的表决程序；（A）业主委员会成员的资格、人数和任期等；（九）业主委员会换届程序、补选办法等；（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理；（十二）业主大会选聘物业服务企业的具体办法；（十三）经营性收益使用和分配的具体办法；（十四）其他应当列入业主大会议事规则的事项。第二十五条业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制，但不得与法律法规规定相抵触。第二十六条首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。筹备经费应当专户储存，专款专用。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况公示，接受业主监督。筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。第三章业主委员会第二十七条业主委员会由业主大会会议选举产生，由五至十一人单数组成，设主任一名，副主任若干名。主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。业主委员会成
