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1、房地产评估操作实务房地产评估操作实务内内容容房地产基本估价方法房地产基本估价方法4房地产估价热点与风险关注点探讨房地产估价热点与风险关注点探讨5如何判读估价报告与实例点评如何判读估价报告与实例点评6房地产估价概述房地产估价概述1房地产估价流程房地产估价流程3房地产宏观调控政策房地产宏观调控政策2房地房地产产估价估价u房地产估价（房地产估价（real estate appraisal，property valuation）专业估价人员根据）专业估价人员根据估价目的估价目的，遵循，遵循估价估价原则原则，按照，按照估价程序估价程序，选用适宜的，选用适宜的估价方法估价方法，并，并在综合分析影响房地产价
2、格因素的基础上，对房在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。和判定的活动。 u房地产概念房地产概念房地房地产产估价估价规规范范u技术规范：技术规范： 中华人民共和国国家标准中华人民共和国国家标准房地产估价规范房地产估价规范GB/T50291一一1999（一九九九年六月一日起执（一九九九年六月一日起执行）行） 2006年年1月份建设部、中国人民银行、中国银月份建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布行业监督管理委员会联合颁布关于规范与银关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有
3、关问行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知题的通知 以及以及房地产抵押估价指导意见房地产抵押估价指导意见 房屋完损等级评定标准房屋完损等级评定标准房地房地产产抵押价抵押价值值含含义义u房地产抵押估价指导意见房地产抵押估价指导意见：房地产抵押价：房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款去房地产估价师知悉的法定优先受偿款 。u估价时点的市场价值而非理论价值估价时点的市场价值而非理论价值u市场价值：不能用实际成交价格判断结果的
4、准市场价值：不能用实际成交价格判断结果的准确性。确性。u法定优先受偿款法定优先受偿款: 发包人拖欠承包人的建筑工程价款 已抵押担保的债权数额之外 还包括担保法第四十七条孽息、破产法第三十四条涉及的优先于抵押权的债权和物权房地房地产产抵押相抵押相关关政策政策u1、房地产抵押：、房地产抵押：担保法担保法的规定：的规定：“抵押是指抵押人抵押是指抵押人以自己或第三人的财产以不转移占有方式向抵押权人提以自己或第三人的财产以不转移占有方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，债务人不履行债务时，抵押权供债务履行担保的行为，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处置抵押财产并优先受偿。人有权依法处置抵押财产并优先
5、受偿。” 房地产抵押，房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押的本质就是对债押权人提供债务履行担保的行为。抵押的本质就是对债权的保证，即保证抵押债权的安全、保证抵押债权的完权的保证，即保证抵押债权的安全、保证抵押债权的完全实现、保证抵押债权不受侵害。全实现、保证抵押债权不受侵害。 u2、城市房地产管理法城市房地产管理法在第四十七条在第四十七条 “依法取得的依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使
6、用权，可以设定设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押抵押”u3、房地产抵押估价指导意见房地产抵押估价指导意见3、房地产抵押的限制范畴u（1）依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的以划拨方式取得土地使用权，设定抵押权时，没有按照国务院规定报有批准权的人民政府批准的；u（2）以出让方式取得的土地使用权，不符合城市房地产管理法第三十八条规定的转让条件的； 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其它建设用地条件。u3、房地产抵押的限
7、制范畴u （3）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；u （4）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；u （5）已依法公告列入拆迁范围的房地产；u （6）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；u （7）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；u （8）权属不明的、权属有争议的或未依法登记领取权属证书的；u （9）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但担保法第三十四条第五项“抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权”u （10）“乡镇、企业土地使用权不得单独抵押，以其厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押
8、。”担保法第三十六条第三款规定u 拍卖抵押房产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的，对拍卖新增房屋所得抵押权人无权优先受偿抵押权人无权优先受偿 房地房地产产宏宏观调观调控政策控政策u2003年：121文件u2004年：8.31大限、提高开发商自有资本比例u2005年：取消住宅贷款优惠利率、提高首付比例u国八条、开征营业税u2006年：国六条、九部委十五条、限外令u2007年：市场与保障相结合、土地有偿使用费提高一倍 、工业实行招拍挂、土地增值税清算u2008年：国家三部门联合救市、十项政策扩大内需u2009年：国四条、调整固定资产投资项目资本金比例 u2010年：国十一条、新
9、国四条 年年贷贷款利率款利率变变化一化一览览表表江江苏苏省等省等别调别调整整房地房地产产估价流程估价流程u l、明确估价基本项u 2、拟定估价作业方案u 3、搜集估价所需资料u 4、实地查勘估价对象u 5、选定估价方法计算u 6、确定估价结果u 7、撰写估价报告u 8、估价资料归档房地房地产产估价方法估价方法u房地产估价基本方法房地产估价基本方法 市场比较法市场比较法 收益法收益法 成本法成本法 假设开发法假设开发法 基准地价修正法基准地价修正法如何如何选择选择估价方法估价方法估价技估价技术术路路线线u对同一估价对象对同一估价对象宜宜选用两种以上的估价方法进行估价。选用两种以上的估价方法进行估
10、价。u有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。为主要的估价方法。u收益性收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。估价方法。u在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。成本法作为主要的估价方法。 u具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中
11、的一种估价方法。假设开发法作为其中的一种估价方法。基本估价方法基本估价方法市市场场比比较较法法 市场比较法即在求取估价对象的价格时，根市场比较法即在求取估价对象的价格时，根据市场中的替代原理，将估价对象与具有替代性据市场中的替代原理，将估价对象与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似房地产的，且在估价期日近期市场上交易的类似房地产进行比较，并对类似房地产的成交价格作适当修进行比较，并对类似房地产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。正，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。u应用前提应用前提 需要一个充分发育活跃的市场需要一个充分发育活跃的市场 市场竞争应比较充分
12、市场竞争应比较充分 阶段时期内价格走势基本平稳阶段时期内价格走势基本平稳注意注意问题问题u1、搜集交易实例；、搜集交易实例；u2、选取可比实例；、选取可比实例； 取三个以上的可比实例。选取的可比实例应符合下列要求：取三个以上的可比实例。选取的可比实例应符合下列要求： 是估价对象的类似房地产；是估价对象的类似房地产； 成交日期与估价时点相近，不超过一年；成交日期与估价时点相近，不超过一年； 成交价格为正常价格或可修正为正常价格。成交价格为正常价格或可修正为正常价格。u3、建立价格可比基础；、建立价格可比基础；u4、进行交易情况修正；、进行交易情况修正；u5、进行交易日期修正；、进行交易日期修正；
13、u6、进行区域因素修正；、进行区域因素修正；u7、进行个别因素修正；、进行个别因素修正；u8、求出比准价格。、求出比准价格。 基本估价方法基本估价方法收益法收益法u收益法是基于预期收益原则和最有效使用原则，收益法是基于预期收益原则和最有效使用原则，以还原利率将估价对象未来若干年的每年正常纯以还原利率将估价对象未来若干年的每年正常纯收益还原为估价时日总收益的一种估价方法。收益还原为估价时日总收益的一种估价方法。u计算公式：一般公式：计算公式：一般公式：u收益变化有限年公式：收益变化有限年公式：u主要适用于有收益房地产的估价，而对于没有收主要适用于有收益房地产的估价，而对于没有收益的房地产，如机关
14、、学校等估价多不适用。益的房地产，如机关、学校等估价多不适用。u思考：未出租的餐馆？农地？未开发的土地？思考：未出租的餐馆？农地？未开发的土地？收益法步收益法步骤与骤与注意注意问题问题u1、搜集有关收入和费用的资料、搜集有关收入和费用的资料u2、估算潜在毛收入、估算潜在毛收入 客观收益客观收益 租约期内采用租约收益，租约期外采用客观收益租约期内采用租约收益，租约期外采用客观收益u3、估算有效毛收入、估算有效毛收入u4、估算运营费用、估算运营费用u5、估算净收益、估算净收益u6、确定资本化率（报酬率）、确定资本化率（报酬率）u7、确定收益价格、确定收益价格u租赁房地产的收益测算方法：租赁房地产的
15、收益测算方法：uV = V = （租金（租金- -物业费物业费- -相关费用）相关费用）* *（1-1-空置率）空置率）/a/a基本估价方法基本估价方法成本法成本法u成本法基本步骤：成本法基本步骤： 1搜集有关成本、税费、开发利润等资料；搜集有关成本、税费、开发利润等资料； 2估算重置价格或重建价格；估算重置价格或重建价格； 3估算折旧；估算折旧； 房屋现值房屋现值 = 房屋重置价房屋重置价*成新度成新度 4求出积算价格。求出积算价格。u应用注意问题：应用注意问题： 成本不等于价格；成本不等于价格； 对商业及住宅多不适用对商业及住宅多不适用 新开发土地和房地产一般不应扣除折旧。新开发土地和房地
16、产一般不应扣除折旧。基本估价方法基本估价方法假设开发法假设开发法u 它是将估价对象房地产预期开发后的价值，扣除其预期的正常开发它是将估价对象房地产预期开发后的价值，扣除其预期的正常开发费用、销售费用、税金及开发利润后的余额来确定估价对象价格的费用、销售费用、税金及开发利润后的余额来确定估价对象价格的一种方法。一种方法。 1、调查待开发房地产的基本情况；、调查待开发房地产的基本情况； 2、选择最佳的开发利用方式；、选择最佳的开发利用方式； 3、估计开发建设期；、估计开发建设期； 4、预测开发完成后的房地产价值；、预测开发完成后的房地产价值； 5、估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费。投资者购买待开发房地产应负担的税费。u 注意问题：注意问题：对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的估价对象，通常不适合采用假设开条件尚未正式明确的估价对象，通常不适合采用假设开发法估价发法估价。基本估价方法基本估价方法基准地价系基准地价系数数修正
