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1、万科的纳税筹划万科纳税筹划分析第一部分：行业介绍及现状一、房地产发展历 程：改革开放30年以来，中国房地产市场的发展变化大致经历了初步形成、房地产过热、市场调整、培育新的经济增长点、宏观调控5 个时期。（一）初步形成时期（19781991年）：1978年之前的二十多年 中，我国几乎没有房地产市场，没有房地产业，只有建筑业。19781991年，随着住房制度改革和土地使用制度改革的启动与推进， 房屋和土地既是产品和资源，又是商品和资产的认识由浅入深，房地 产价值逐渐显化，房地产市场初步形成。（二）房地产过热时期（19921993年）1992年下半年至1993年上半 年，我国许多地区骤然掀起了房地产
2、热潮，房地产开发公司急剧增 加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒项目为主的房地产市场 异常活跃，在部分地区，主要是海南、广西北海，房地产开发出现过 热，形成了较严重的房地产泡沫。（三）市场调整时期（19941997年）1994年继续1993年下半年的宏 观调控。19951997年仍然实施适度从紧的财政政策和货币政策。但从 1996年开始，经济已由短缺转变为相对过剩，产品卖不出去，企业停 产，工人下岗；1997年又遇亚洲金融风暴。随着整个经济出现“通 货紧缩”，房地产市场进入了低潮。（四）培育新的经济增长点时期（19982002年）从1998年开始，随 着把住宅业培养成为新的经济增长点的制度
3、改革，以及各项政策措施 的出台和贯彻落实，我国房地产市场和房地产业进入了新的发展时 期。这个时期，全国城镇停止了住房实物分配，各项搞活住房二级市 场的税费减免等优惠政策纷纷出台，住房建设加快，住房金融快速发 展，住房二级市场开始活跃。（五）宏观调控时期（2003年至今）2003年以后，房地产投资快速增 长，房地产价格大幅上涨，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市 场秩序比较混乱，政府频繁出台了许多政策措施对房地产市场进行调 控。从2003年下半年开始，政府从严把土地、信贷两个闸门入手控制 房地产投资过快增长。从2005年开始，政府强调做好供需双向调节， 着力采取有关政策措施稳定房价。从2007
4、年下半年开始，宏观调控的 着重点转向大力建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住 房制度，进一步采取有关政策措施抑制房地产价格过快上涨。而近两 年政府也出台了诸多政策来抑制不合理住房需求、增加住房有效供 给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管。二、房地产行业现状项目年份经营总收入土地转让收入商品房销售 收入房屋出租收入其他收入经营税金及附加营业利润 2007233971284427920421604207338680689781939166029662436611720 2226696844846684802439411965214733131440111829196834322297
5、202 234606234249804753250783285442732105608072585489947285843 房地产行业主要涉及的税种：相对于其他行业，房地产开发企业营业额高，涉及的税种多，纳税金额也很大，税负也相对较高。房地 产业的环节主要有土地使用权出让、房地产开发、房地产转让、房地 产保有等。不同环节涉及的税收政策也不尽相同。根据国家税法和政 策规定，房地产开发企业涉及的税种主要有（按应缴纳税额的税负顺 序依次为）：营业税、土地增值税、企业所得税、城市维护建设税、 教育费附加、印花税、契税等。房地产开发企业税种税率表序号税种征税对象计税依据计算方法税率 缴税时间1契税以转移
6、土地、房屋使用权的行为为征税对象。计税依据主要是成交价格、核定价格、交换价格差额和“补缴的土地 使用权出让费用或者土地收益”等。应纳税额=计税依据某税率35%纳税义务开始日为为纳税人签订土 地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋 权属转移合同性质凭证的当天。纳税义务发生10日内缴纳。2企业所得税生产、经营所得和其他所得交纳企业所得税。计税依据为应纳税所得额应纳税额=（全部应税收入-准予扣除项目） 某适用税率。25%季后15日内3个人所得税对个人的劳务和非劳务所得征收的一种 税，房地产业所涉及最多的是“工资、薪金”所得。应纳税额=应纳税所得额某适用税率-速算扣除数。其适用5
7、%-45%的超额累进税率超额累进税率次月10日4房产税以房屋 为征税对象房屋计税价值或房产的出租收入年应纳税额=房产原值（评 估值）某（1-30%）某 1.2%o1.2%将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。其 余均从次月起缴纳。5营业税单位销售或转让其购置的房屋或受让的土地使用权，以其全部 收入减去房屋或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额为纳 税人向对方收取的全部价款和价外费用，房地产开发企业销售房屋以 营业额为计税依据营业额某适用税率0. 05次月10日6印花税房地产 开发企业销售商品房，与卖房人签订购房合同、产权转移书据、营业 帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对
8、象分为从价计税和从量计税 两种分为从价计税和从量计税两种应纳税额=计税金额某税率,应纳税 额二凭证数量某单位税额。应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花7土地增值税以土地和地上建 筑物为征税对象增值额为房地产开发企业转让房地产所取得收入减除 规定扣除项目金额后的余额应纳税额= （增值额某适用税率）四级 超率累进税率（比例税率）次月10日8城镇土地使用税以土地为征税 对象实际占用的土地面积年应纳税额= （各级土地面积某相应税额）定 额税率（每平方米）西安2. 4元/平方米以出让或转让方式有偿取得土 地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇 土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由
9、受让方从合同签订的 次月起缴纳城镇土地使用税。9城市维护建设税城市维护建设税随营业税征收计税依据为纳税人实际 缴纳的营业税营业税额某适用税率依所在地区分别适用7%、5%、1%征 城市建设维护税，西安7%次月10日10教育费附加教育费附加随营业 税征收以营业税等流转税为计税依据营业税额某适用税率0. 03次月10 日1.购置房地产要缴纳的税费：L契税；2.印花税；3.交易手续 费。2 .持有房地产要缴纳的税费：1.房产税；2 .城镇土地使用税；3. 营业税；4.城市维护建设税和教育费附加；5.印花税；6.企业 所得税；7.个人所得税。3 .出售房地产应缴纳的税费：1.营业税；2 .城市维护建设税
10、和教育 费附加；3. 土地增值税；4.印花税；5.企业所得税；6.个人 所得税；7.交易手续费。第二部分：公司情况介绍一、公司基本情况万科企业股份有限公司， 简称万科或万科集团，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住 宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至 2022年，已在20多个城市设立分公司。2022年公司完成新开工面积 523.3万平方米，竣工面积529. 4万平方米，实现销售金额478. 7亿元，结算收入404. 9亿元，净利润40.3亿元。2022年实现营业收入 486亿，营业利润142亿，毛利率29.2%,实现净利润52. 8亿。在企 业领导人王石的带领下
11、，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部 完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科 化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋； 三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。而税负变化较大，特别是2022年以前，多项税种都显示为负值。其原 因主要在于2022年以前万科采取预缴税费的方式进行纳税。（怎么解 释？ ？）第三部分：公司主要税种纳税筹划分析一、公司营业税的分 析（一）营业税纳税范围及税收优惠政策：1、纳税范围： 房地产 企业交纳营业税的范围主要有销售不动产，自营建筑、修缮、装饰工 程作业和对外出租自行开发的商品房等业务。其中，销售不动产的税 率为5乐自营建筑、修缮、
12、装饰工程作业的税率为3%,对外出租自行 开发的商品房业务税率为5%。2、税优惠政策（1）对于企业以不动产投资入股，参与接受投资方利 润分配，共同承担投资风险的行为不征营业税（2）将土地使用权转让 给农业生产者，用于农业生产的行为免征营业税（3）房地产企业自建 自用建筑物免征营业税（二）房地产开发企业营业税的纳税筹划具体 来说，房地产开发企业营业税的税收筹划主要有以下几方面内容：1、公司涉税行为之一:销售商品房（1）适用税收法律法 规： 税法规定：外购的无形资产（土地使用税）和不动产，对外销售 时，按售价扣除买价后的差额，计算缴纳营业税。（2）筹划方案设计企业有许多的销售方式，如:一次性付款，银
13、行按 揭、分期付款等，这在所得税上有明确规定，方式的不同收入确定的 时间也不同。如果企业采取先出租后出售的方式销售房地产，出租的 收入相当于获得资金的利息收入，然后再对出租者出售房屋，这样会 推迟收入的确认，进而推迟税金的缴纳。最大的好处在于对经济实力 较弱的购房者，无疑是绝佳的购房渠道，当然首先要求购房者缴纳定 金，现在北京已有这种销售方式。相对于其他方式，此种方式在竞争 力、税负上具有一定优势。此项不仅能推迟营业税的缴纳，而且也能 推迟企业所得税的缴纳时间。2、公司涉税行为之二：转让土地使用权或房产（1）适用税收法律、 法规:税法规定，以不动产、无形资产对外投资，投资时不征营业税, 转让该
14、项股权时，也不再征收营业税。（2）公司筹划分析：以2022年为例，从财务报表可得出信息，万科A2022年不动产（酒店、房屋及建筑物）减少约12858. 1万元（如 图），若该减少的不动产是以投资的形式对外转让，则能够节省的营 业税额为：12858.1某5%=642.91万元3、公司涉税行为之三:代收各 种水、电、煤气、安装费用等（1）适用税收法律、法规:税法规定： 房产开发经营公司从购房户取得的代收款项，如有线电视安装费、管 道费、煤气费、水电安装费、代市政府收取的市政费等价外费用，应 当并入营业额征收营业税。物业管理公司代有关部门收取有线电视安 装费、管道费、煤气费、水电安装费，属于代收款项
15、，不征营业税， 仅对其收取的手续费计算缴纳营业税。(2)具体筹划方案:房地产公司单独成立物业公司，由物业公司代收 这部分费用，从而免去这部分营业税。下面同样以2022年万科A的财务数据为例： 从上表可以看出，万科 在2022年的物业管理营业收入为43058. 74万元，若公司没有单独成 立的物业公司，则会将此部分利润纳入营业额一并增收营业税，且假 设手续费按代收费的5%计算，则此部分需要缴纳的营业税为43058. 74 某(1+5%)某5%=2260. 58万元而若是单独成立物业管理公司，就只对 收取的手续费计算缴纳营业税。即需要缴纳的营业税为：43058. 74某 5%某 5%=107. 6
16、5 万元由此,可以节税 2260. 58-107. 65=2152. 93 万元 1. 减少营业税应税项目的流转(转让)次数我国税法规定，房地产等不动 产的转让属于营业税的纳税范畴，而营业税是按次重复征收的。现以 一案例来说明因增加营业税应税项目的转让次数而导致的重复纳税情 况。万科的筹划方法：万科曾为建筑房屋向保利地产借入2亿元人民币， 约定借款到期后，万科以开发的部分房屋充抵借款。最终，万科用300 套住宅抵顶借款，依据税法规定应纳营业税IOOO万元、城市维护税70 万元及教育费附加30万元(不考虑印花税和契税),以上二项税合计 IIoo万元。而保利接受这300套住宅是为了收回万科以前的欠款，而 非自用，所以保利拿到这些房子以后还要销售出去。因此，也要支付 相关税IlOO万元，保利实际收回的欠款为1. 89亿元（2亿元 0. 11亿 元）。300套住房被销售了两次，所以交纳了两次营业税。若保利帮助 万科
