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1、工程部类应急方案制度文件珠海海湾物业管理有限责任公司海湾半山管理处工程部类应急方案编号：版本：颁布日期：页数：共15页生效日期：审核人：副总经理批准人：总经理起草人：物业主任适用：适用于海湾半山管理处工程部。目的：规范公司应急事件的处理。内容:机电设备应急维修程序示意图机电设备应急维修方案物业管理公司在平时正常操作与维护保养时，作好各种机电设备/系统紧急故障的应急处理预案，当机电设备/系统发生意外故障时，妥善有效的处理，可减少财产损失与降低对客户的影响，以下是一般机电设备应急维修程序：1 .获知故隙1.1 接到故隙报告。1.2 巡视发现故障。1.3 仪器、仪表反映端报警。1.4 操作不当引起故
2、障。2赶赴现场21当班人员尽快赶到现场。22若为外判保修瞬在免费保养期间的设备/系统，应立即通知维修承包商。23在代管期内的设备/系统故障，立即通知承包商与业主。24报告上级领导。3应急处理31尽快采取有效措施，停止幡减少应故障引起的损失与客户的影响。32若需要应拍照取证，为寻找故障原因与向保险公司索赔留下证据。33若有备用设备，迅速进行切换蟠更换，恢复原有功能。3.4采取临时补救措施，满足客户需要。35摧促并配合专业维修公司采取紧急措施。36若在可能危及公众安全的公共场合，立即设置瞬是县挂警示标志、标牌与警示带。4修理更换4.1 查清故障原因，若有需要约请专业公司鉴定事故责任。4.2 在免费
3、保修期内睇维修保养合同有效期内，应督促责任单位修理。43设备维修费用较大必须报发展商/业主认可，若为保险范围应报保险公司。44修理时更换零配件应尽量与原装零配件相同。45修理时间尽量选择对客户影响较小的时间。S恢笈使用Sl修理完毕通知有关部门/客户可恢复使用。5.2 若对客户有直接影响，应向客户致歉，并说明原因。5.3 若对客户影响较大，过一周或&适当机会回访客户，征求意见。6记录报告61撰写特别事件报告。62记录故障发生的时间、日期、地点及原因。63记录修理的单位、方法，是否达到原来性能？64报告直接损失情况与间接损失估计,65记录客户投述情况与处理结果。消防灭火应急方案1.火警应变措施1）
4、切勿急躁，保持镇定。2）在可能情况下，以灭火设备扑灭火源，但切勿把自己置身于危险之中。3）如火势不能操纵，应使用最近之消防楼梯走到一楼空地，并将火场内情况及时报告消防队，清牢记不要使用电梯。4）逃生时使用底姿势沿地板爬行；如务必通过火焰时，应将所穿衣服用水浸湿或者毛毯等浸湿后裹住身体迅速逃出。5）留守岗位封锁现场，直到有关方面到现场处理为止。6）各个出口、火警警钟、灭火器、灭火喉之位置与灭火器的使用务必要熟悉与掌握。7）务必熟悉各要紧通道及走火线。8）保持走火通道通畅无阻，确保消防设备处于正常状态，留意其保养期限。9）烟的上升速度，远比人上楼梯来的快，故火警时应尽速向地面逃出。10）为防止在危
5、急中迷失方向及镇定情绪，管理员一定要事先学会如何在危急中应变。11）就事件发生情况，尽快向主管提交报告。2.消防警钟鸣号当消防警钟鸣号时，立即往地下之消防操纵查下列各操纵板：D消防喉辘，火警钟玻璃按手系统。如属消防喉辘、火警钟玻璃按手警钟，会使消防显示板显示所属该层之按手擎固定消防开动，立即到该层查察是否有火警。如属意外打破火警钟玻璃按手，则到消防操纵室把操纵钥匙插上，使警钟停止，再到消防泵房关上电掣电源，另通知工程部更换损坏之玻璃。（如消防系统不直通消防操纵中心，消防车不可能到场）。2）感应烟雾头如属感应烟雾头警钟，须立即到现场查看是否发生火警，如发生火警，则报告当班同事火警地点、位置，当班
6、同事需在大厅等待消防车抵达，带领消防员到发生火警现场。如属感应烟雾头因其它原因引起误鸣的，须即通知警钟操纵中心，（可能消防车已经出车）及时将警钟停止，但千万不要还原灯号，要留待消防车到场检查收队后才能还原，若灯号不能还原，需更换时，须致电警种操纵中心挂牌，待换妥还原后才能除牌。3）消防花洒水流做法与感应烟雾头相同。图表说明文字说明:1、工程部收报后，立即关闭有关水闸，切断电源，进行抢修。2、（如切断水源而引起住户断水）管理处接报后，立即通知住户，或者在大堂张贴通知。3、组织人员利用沙包阻止水势蔓延到其它地方。4、假如漏水地区的电梯未进水，将电梯升高并暂停使用；假如已进水，则将电梯电源关闭，禁止
7、进入,待现场清理后再检修电梯。5、通知清洁部处理积水，清理现场。注：撰写特别事件报告时，全面说明破坏程度、涉及面积。一、计划停水图表说明:1显眼处张贴通告文字说明:1、如遇维修，清洁或者其它原因停水，务必提早张贴通告通知住户，并可口头提醒住户注意事项。二、食水中断一）个别单位图表说明:文字说明:1、先到该单位内检查有关水喉闸制掣是否被关上？2、然后到水表房检查该单位的水表闸门是否关上及邻近单元水表数码有否转动？3、再检查加压泵操作有否正常？4、倘上述各项正常的话，则通知该用户致电自来水公司派员检查水表是否淤塞。二）整座小区图表说明:文字说明:1、立即通知当值巡逻管理员前往事发现场熟悉情况。（很
8、多于2名员工）2、立即通知管理处，上报主管。3、通知公司。4一8、视情况通知各方至现场采取救急措施。注：前往、到达事发现场须知1）调查人员关闭随身一切电器（如：手机、BP机等），如需电筒照明应在到达现场前先打开，且调查时严禁吸烟或者点火。2）如需乘电梯应将电梯停在距现场两层的位置，然后步行前往现场。3）到达现场后，将现场及邻近的门、窗立即尽量打开，并疏散在现场人士。如需进房内检查，不可按门铃，只可用手敲门。4）到达现场后，不可开关任何电器设备（如电灯、电视机等），应先打开门窗。5） 在安全及可能情况下，将煤气灶具及总闸关上。6） 若发现有人昏迷，不可在现场使用电话或者对讲机联络，直至安全处方可
9、使用。7） 调查人员切不可修理或者协助住户修理可能漏气的煤气装置。8） 调查人员因故及自身安全，若在调查过程中吸入气体而感不适，应立即离开现场并求助。9） 若未发现任何气味，应立即通知主管与管理处进行核实。10） 若未能进入现场而不能确定是否有气体泄漏，应立即能知管理处采取相应救急措施。若未能进入现场而能确定气体泄漏，应立即向警方求助，并疏散邻近的住户。消防设备人为损坏处理-）消防碎玻璃:图表说明：文字说明：1楼层手动报警玻璃被击碎后，消防中心立即有报警回音。2、接警后立即通知当值SBA。3、SBA派员工至现场检查。4、至现场后，及时将检查情况反馈监控中心：1）在确认是人为损坏时，消防中心应将
10、其复原并通知工程部进行维修。2）如发现确为火警，则按火警应急处理程序办理。（如消防系统设为自动系统，应注意消防泵是否开关，以免误报报警而发生连锁动作）注：如发现肇事者，应对其进行消防法规教育并按规定予以处罚，并赔偿维修费用，记录备案。二）喷淋头被打碎图表说明：文字说明:1、小区任何喷淋装置在自爆（受热）或者人为击打破碎情况下，因由水流在管道中流淌，而触发水流指示器报警。2、接报后，立即通知当值SBA。3、当值SBA派员工至现场检查确认原因，立即关掉有关楼层喷淋管道水阀门。（如管道有去水开关，亦应打开排除管内积水，以免容器盛积。4、如喷射之水流将影响电梯时，务必通知工程部将电梯升至较高楼层，并暂
11、停使用；检查水流经途对小区设施的破坏情况，并采取应急措施。5、通知清洁部清除地表积水。6、监控中心人员在同意报警时（如系统为自动状态设置），应注意消防与喷淋泵因误报而连动的情况，适当时候调至手动状态。注：记录时间通过，并拍摄照片；查出肇事者，保留移交警方。文字说明:1、a）若有乘客被困在电梯内，如有闭路电视及电梯对讲机，则须把镜头至被困人的电梯观察电梯内的情况，并全面询问被困人有关情形及通知管理处报告电梯的正确位置保持联系。b）被困者内如有小孩、老人、孕妇或者人多空气不足的，须特别留意。若有身体不适须立即离开的、而保养公司仍未有人在场，应立即与保养公司维修点说明原因，并立即通知警方与消防人员协
12、助。2、立即致电所属保养公司的24小时紧急维修点，派人前来释放被困者及修理电梯致电时务必询问对方姓名及告知有人被困。注：1、被困者救出后，须与他们联络及询问其身体状况，并记录被困者姓名、地址、电话及到本小区的原因。如被困者不愿合作自行离去则记录下来作为根据。2、记录事件由始至终的时间及全面情形及维修人员、消防员、警方、救护人员到达与离开的时间，消防车、警车、救护车等车辆号码。3、记录被困者的救出时间或者伤者离开时间及查询伤者送何处医院，以便查询。发生停电及电力故障应急处理程序一）计划停电:文字说明:1、管理处在收到供电部门发予之停电通知后，应在停电日前三天在显眼处张贴通告，通知小区住户。（通知
13、全面写明：停电日期、恢复供电日期、是否暂停电梯及时间，通知各住户停电期间将所有电器关闭）2、通知工程部准备突发故障及配合进行设备养护。3、安排员工在停电前将电梯升上后关闭，以免停电时困人。4、准备备用物资如电筒、切勿点燃蜡烛。（在停电口前检修通道应急照明灯完好）注：停电期间加强小区保安，以免匪徒有机可乘；电力恢复时，检查小区各设备是否正常运作；停电时应将所有电器插座拔掉。（若电梯困人，按该预案处理。）二）住户投诉其单元停电图表说明:文字说明:1、接报后至现场察看，向业主解释其单元停电并非在小区供电出现问题。2、通知工程部至现场检查故障原因，排除通常问题。3、若原因杂难，工程部不能修理，应立即可
14、聘用专业水电公司处理，尽力为住户解决问题。）电力突然中断图表说明:文字说明:1、接报后立即至电供电公司查询，是否供电局出问题，如是则应按预案（1）处理。2、通知当值巡逻管理员，到停电现场察看正确位置，及时反馈监控中心。3、通知工程部察看停电区域停电原因及进行抢修；在电力恢复后，到场检查受影响的公共电器、设备是否则恢复正常操作，同时全面巡楼一次，确保各项设备已恢复正常。4、接报后在显眼处张贴停电通知，告知住户，以安定住户。5、接报后，加强保安：1）检查客货升降机是否有人被困；2）派管理员前往停电现场巡逻及察看各项公共电器有否受停电影响，避免住户及房客受惊恐及发生意外，同时避免不法之徒乘虚而入，招致小区住户/业主之财物受损。注：事后查明有关停电原因，以书面报告公司。
