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1、房产中介商业方案书一、工程概述90年代以来,随着我国房地产业的迅猛开展,房地产中介服务行也随之日趋繁荣,经历从无到有、从小到大、从不标准到比较标准的开展过程,到上世纪90年代末在中国的大地上房地产中介效劳机构实实在在成为房地产市场上的特殊行业以至市场开展的一股新生力量,它们为盘活楼市,特别是在二手楼市场中起到了积极的推动作用.近年来,我国的房地产中介效劳行业中出现了一些信誉较好的公司，他们机构规模逐步扩大,从业人员专业化水平显著提高,行业理论研究水平也不断提升,他们的出现为加速传播房地产交易信息和加快房地产商品流通起了积极的作用.但在当前房地产经纪行业入行门槛低、法律法规不够完善的环境下，也有
2、一些无牌无照的中介违规经营,特别是只从事二手楼租售业务的中介,就一张桌子、一台、一本笔记本也可以开张营业.而现在房地产中介所普遍采用的经营模式和业务操作流程中存在诸多问题,如信息不对称、操作方式不公开等,给一些无良中介有了可乘之机,这严重影响了整个行业的诚信.作为一个刚刚进入发展期的行业,此时谁能出来做个诚信、效劳顾客、阳光操作的房地产中介效劳商,谁就能真正赢得顾客,赢得市场,dr房地产连锁效劳公司之商业方案就是在这种市场环境下孕育而生的.发起人在前期已经大量的调查了全国及广东深圳目前的房地产市场,认真对行业中的二一世纪不动产、美联物业、顺驰置业、我爱我家及中原地产等中介效劳机构的经营模式进行
3、了分析和比拟,研究了一套更为完善、让顾客更容易接受和采用的中介效劳经营模式.顾客选择这样的置业方式,不尽可以得到了更多的便利,而且能节约更多的时间和金钱.公司从创立伊始就将走信息网络化、技术现代化、体系规模化、效劳专业化的高端路线.即利用高效率的网络应用技术,开发一套完整、实用的楼盘信息档案并拥有全景实拍录相的数据库网络系统;通过公司直营、区域加盟、个体加盟的特许加盟经营模式有方案的组建一个遍布深圳、珠江三角洲、全国各个城市的连锁店网络体系,在这两网合一、优势互补的客户资源网络平台上开展一个以房地产业务及各种衍生业务为内容的专业连锁效劳机构.二、经营治理体制发起人介绍：公司的发起人,CW,男，
4、19921年毕业于hb江西省南昌城市建设学校,读房地产经营治理专业,网大本科在读.ad在深圳从事房地产业务工作至今已有近三年时间，曾在深圳创道地产、深圳联合纵横机构、深圳崇基地产等公司效劳过,并担任主管或交易经理职务,一直都是参加各公司的业务开发和治理工作,有丰富的实战经验.创业所有权的分配：公司最初将发行10万股普通股票,发起人将投资5万元,换取9%即9000股.本工程将吸收另6位有专长（有电子商务、营销、培训、财务、企划及法律等方面专长）的人士加盟公司，他们将和发起人一道共同组建一支团结向上、积极有创造力的治理团队,他们每人将获得1%（共6000股）的股份作为报酬如果他们决定离开,公司发起
5、人有对他们持有股份的第一优先收购权.同时,公司将吸收一位或多位投资者共出资295万,他们按出资多少共享85%的股份.三、市场分析根据国家统计局最新测算结果说明：XX年12月份，“国房景气指数为,房地产业总体景气水平在明显上扬.全年“国房景气指数明显上扬的数据特征是：1、全年全国商品房新开工面积突破5亿平方米,到达亿平方米,增长先增长幅度比上年增加个百分点.2、全国房屋竣工面积达亿平方米,增长为增长幅度比上年增加个百分点.3、全国房地产到位资金累计为万亿元,增长为增长幅度比上年增加个百分点,是1995年以来的最高增幅.其中，商品住宅完成投资为6782亿元,增长；4、全国完成土地开发面积超过2亿平
6、方米,增长先完成土地购置面积亿平方米,增长5、全国商品房平均销售价格为2379元/平方米,增长%,增幅比上年增加个百分点.6、全国商品房销售面积到达亿平方米，同比增长为增速超过商品房竣工面积.其中,销售给个人比重到达加7、全国商品房空置面积为亿平方米,增长为比上年回落个百分点.其中，空置一年以上的面积为5425万平方米.看似些眼花缭乱的数据，虽然不能直接对房地产中介行业说明什么,但是房地产中介行业作为房地产产业中的一局部,是沟通供需双方的桥梁,并贯穿于房地产开发、流通、消费各个过程之中,在促进房地产经济开展中起举足轻重的作用，全国各地房地产市场的快速开展,势必促进房地产中介效劳及相关性行业的开
7、展,它开展的潜力是可以想象的.在深圳,这几年随着各项促进存量市场开展政策的实施,根据市规划与国土资源局网上备案预售合同资料显示,XX年深圳市商品房销售面积为万平方米,其中二手楼成交面积已经到达万平方米,二手楼市场日趋活泼,成交面积逐年上升（见以下图1）.XX年一季度商品房销售面积为万平方米,仅二手房交易面积到达万平方米，已经接近1999年全年的成交量.据估计,二手楼市场中有近80%的成交是通过房地产中介牵线说合促成的,而且这个比例在逐年上升.据上海市工商局有关负责人介绍,XX年上海存量房交易达1790万平方米,呈现大幅增长的态势,其中住宅占75%.上海约50%的新建商品房销售和90%的二手房买
8、卖是通过房地产经纪实现的.可见,房地产中介的作用日益显现,在整个二手楼市场是一支不可或缺的力量.图11999年以来深圳二手房市场交易面积示意图（万m2）蓬勃开展的房地产中介效劳行业,对房地产业的健康开展具有重要作用.首先传播房地产经济信息,促成买卖双方的交易；其次可以推动房地产二、三级市场的联动,使一些消费者卖旧换新,有利于房地产市场需求的增长；其三,有利于市场的标准完善,促进整个房地产市场的健康、稳定开展,保证房地产经济的平稳运行.不难看出，在市场需求日益增加和相关政策不断完善下,这个行业还将得到新一轮的开展,对我们而言,这是一种难得的机遇！四、竞争分析中国参加08后，除外乡房地产中介机构外
9、,还有很多国外品牌都已瞄准了中国这个商机无限的房地产中介市场，到底在这场剧烈的市场搏击中谁能最终笑傲江湖,我们还不得而知,但无论结果怎样,企业间的竞争其最终受益者都是广阔的消费者,无论谁能成为中国房地产中介业的霸主,有一点可以肯定,它提供给消费者的一定是更加专业、高效、诚信、优质的效劳.下面我们来看看目前在中国房地产中介效劳行业中创立较早、势力较强的竞争对手：21世纪不动产是目前全球最大的房地产效劳提供商，1971年在美国加州创立,它以特许经营的商业模式,通过33年的开展，现已经在全球44个国家和地区,拥有6000多家加盟店和IlXX万名专业、诚信的经纪人.21世纪不动产母公司CendantC
10、orPOration,纽约股票交易所（nyse）上市公司，股票代码为cd,目前市值180亿美元,是世界上首席的效劳业销售公司，世界财富500强之一,业务范围涉及不动产、度假、租车、金融、旅行五大效劳领域,拥有30多个世界著名品牌.XX年3月，21世纪不动产进入中国大陆，以中国房地产市场成熟的沿海城市为先导,开展第一批区域加盟商，目前已成立了北京、厦门、郑州、温州、上海、广州、深圳（深圳北新房地产经纪于XX年11月正式签约加盟21世纪不动产体系,成立了深圳区域分部）、大连、宁波、杭州、青岛、天津、成都13个区域分部,拥有140家加盟店和IOoo多名经纪人,它的下一步目标是在中国成立30个区域分部
11、,培养14000名经纪人（在的深圳是开展80家加盟店,培养IOoo多名经纪人）.21世纪不动产经营范围：新楼盘筹划、包装与销售、房屋租赁、涉外房屋租售、写字楼租售、二手房买卖、调差安家、不动产价格评估与咨询、衍生事业的开展（代办房地产交易手续、搬家效劳、房屋装饰）美联物业成立于1973年,一直为本港居民提供住宅及工商铺之物业代理效劳，多年来积极扩展,分行遍布港、九、新界,美联物业于一九九五年六月八日在香港联合交易所挂牌上市，是香港首间及唯一物业代理上市公司（香港联交所编号：1200）.在1997年全港的分行网络已经超过了300家,XX年4月集团收购香港置业,拥有全港地产代理业务最大市场占有率.
12、另外,长江实业透过附属公司入股集团互联网业务,开展网上地产及电子商贸.美联物业的主要业务范围：香港住宅、写字楼、工商铺，以及中国大陆房地产代理；同时提供估价、拍卖、投标及按揭等多元化效劳.另外,集团1997年引入内联网系统,并积极开展互联网一美联数码网,提供最新地产资讯,大力开展数码代理、数码广场cybermall,数码拍卖、数码按揭、数码保险等效劳,将业务进一步拓展至电子商贸.顺驰集团成立于1994年,现已成为集房地产开发、房地产中介效劳与物业治理于一体的大型企业集团,XX年,顺驰集团工程开工面积达200万平方米,销售面积达130万平方米,销售额40亿元.占有天津市商品房市场20%的市场份额
13、,在天津市房地产开发行业排名第一.其下属全资公司顺驰置业集团在天津二手房市场中有30%的市场份额,是房地产中介行业的第一.现已经进入了9个城市，在全国范围内拥有300家直营连锁店和近200家社区协作店.顺驰置业通过整合广泛的外部资源,进入多个领域,实现效劳门类的链接,扩大品牌的延续性和覆盖范围,增加品牌内涵,在全国范围内打出树立中国房地产连锁效劳商第一品牌的口号.顺驰置业的经营范围包括:商品房的连锁销售、空置房业务、租赁业务、综合性的家居效劳业务（租赁、装修、保洁、搬家、保险、家政、家教、票务等），现有限时代买、租赁直通车两种优势产品.我爱我家公司成立于XX年4月，是由伟业控股、太合控股、斯坦
14、福房屋公司共同组建,是从事不动产经纪和居家综合效劳的大型企业,其宗旨为创立中国规模最大的居家综合效劳商.在业内最早采用直营和连锁加盟特许经营模式，目前已先后在上海、天津、上海、南京、杭州、宁波、温州、苏州开设了分公司，在太原开展了特许加盟商.我爱我家公司的主要业务为：包括房屋租赁、房屋信托、房屋置换、装修代理、家用电器购置代理、房屋抵押贷款担保在内的个人级整体解决方案,包括写字楼租赁及免费综合评估、商铺租赁及免费商用房价值分析、高级员工公寓租赁及免费全程担保、普通员工民宅租赁及免费全程担保在内的企业级整体解决方案，以及空置房销售代理、新楼盘筹划代理等业务.香港中原地产成立于1978年,创始人为
15、施永青先生及王文彦先生.在20年的时间里,创办人凭着专业知识及效劳,业务得到迅速开展，由最初的两人办公开展至最顶峰时期的超过300间分行,效劳范围更全面,效劳更专业化,成为全港最具规模、最具代表性的华资地产代理公司之一,与此同时，中原亦将眼光投向广阔的中国大陆市场,积极拓展国内的地产代理业务,于1992年、1994年于分别在上海、广州、北京成立了分公司；1997年，中原进一步扩大在国内的分行网络,借着“九七回归这一有利形势,成立了深圳中原物业参谋，借助深港两地紧密连接的经济走廊,积极开拓深圳的房地产代理业务和开设房地产中介效劳直营店.XX年深圳中原在深圳整体市场（含代理和自售）上的市场占有率为
16、%,在代理楼盘中的市场占有率为18%排名第一.深圳中原地产的业务范围包括以下三大类：1、物业工程参谋效劳（工程可行性研究、市场调查研究、物业定位分析、租售推广筹划）；2、二级市场房地产独家销售代理；3、三级市场房地产买卖及租赁效劳（住宅部、商铺部、写字楼部）据统计,在我国工商部门注册登记的房地产中介效劳已有数万家,上述企业虽然目前都走在我们的前面,但中国的房地产中介效劳行业远没有充分开展到一个已经很成熟的市场，或者说现在只是一个群雄争霸的市场,它还有巨大的开展潜力,而应用特许经营的商业模式开展房地产中介效劳的企业更为数不多，它还是一种较新的东西，并没有标准也没有领导者，走在我们前面的创业者,他们所带来的是给后一批更多的经验和教训L所以,在如此大的市场空间内，房地产中介效劳行业没有真正意义上的竞争对手,还是一个需要不断开展、不断创新的行业.五、竞争优势任何企业投资活动的目标都是寻求未来的
