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1、新区建材商贸城建设项目可行性研究报告第一章总论1一、项目概况及目标I二、编制根据及研究范围3三、编制原则4四、要紧经济技术指标5五、可行性研究结论7第二章项目建设的背景及必要性9第三章项目建设单位概况24第四章行业分析及市场预测24一、国内市场进展预测24第五章项目选址及建设条件32一、项目选址32二、基础条件32第六章建设方案35一、建设规模35二、建设原则36三、建设目标36四、交易仓储中心功能定位及结构设计37第七章专业技术方案39一、总平面布置39二、建筑结构42三、供电系统42四、通讯、电视、网络系统43五、给排水设施43六、消防44七、通风空调45八、节能措施45第八章环境保护与安
2、全卫生46一、环境保护46二、安全卫生46第九章项目组织及运营47一、莒东新区建材家居商贸城的管理系统47第十章项目进度计划49一、工程进度计划49二、工程实施进度表（一期、二期）50第十一章投资估算与资金筹措51一、投资估算根据51二、价格及取费根据：51五、还贷计划53十二章、项目财务评价54二、税率及利润计算55第十三章可行性报告结论57附件：1、项目投资估算表2、销售与运营收入测算表附图：莒东新区建材家居商贸城平面图第一章总论日照泰晟房地产开发有限公司在对日照市江豪建材家居城的市场进行了考察分析；并对莒东新区建材家居商贸城建设项目可行性展开了研究，通过对该项目所在地区的环境、交通、电力
3、、给排水等条件的调查，收集有关基础资料，在此基础上编制了莒东新区建材家居商贸城项目可行性研究报告。一、项目概况及目标项目名称：莒东新区建材家居商贸城建设地点：莒县东环路以西，莒大路以南，是对内外优势物流区域。建设单位：日照泰晟房地产开发有限公司投资单位：日照市原昊贸易有限公司日照泰坤经贸有限公司日照泰晟农产品有限公司项目运作：日照筑仁建设项目管理有限公司建设期限：3年莒东新区建材家居商贸城项目拟建在莒县东环路以西，莒大路以南，与城区一河之隔，处于莒县新区腹地，辐射五莲、东港、莒南等区域，日东高速、335省道在此交汇，交通方便、区域位置优越，将为建材仓储物流最优综合成本的城市建筑重要配套。莒东新
4、区建材家居商贸城项目规划占地约366亩，总投资77522万元人民币。项目拟建总建筑面积402602平方米，其中：品牌建材展示交易中心38600平方米；综合服务中心17010平方米；装饰材料仓储交易区55392平方米；板材石材仓储交易区89440平方米；地板仓储交易区57760平方米；灯饰仓储交易区43320平方米；家居仓储交易区IOlO80平方米。项目分三期进行建设:一期总投资10708万元,形成建筑面积55610平方米的投资,分别建成综合服务中心、品牌建材展示交易区。二期总投资38926万元，形成建筑面积202160平方米的投资，分别建成灯饰仓储交易区、地板仓储交易区、家居仓储交易区。三期总
5、投资27888万元，形成建筑面积144832平方米的投资，分别建成装饰材料仓储交易区与板材石材仓储交易区。项目建设目标： 建材及家居仓储月吞吐量达到40万立方米以上，年宏观建材交易仓储产值60亿元以上； 与近400家品牌建材商设施通用、功能齐全、服务完善的建材仓储配送为主，交易为辅的建材综合服务中心同盟；形成高效的建材仓储交易服务网络，为顾客提供全方位、全过程、全天候的现代建材服务；建立健全建材服务管理信息系统，使之具有仓储管理、信息传递、库存操纵、货位管理、配载管理与成本操纵等功能； 引进第三方建材家居企业600家以上，为日照及周边市县50家左右大型建材家居企业与日照近20家品牌家居/建材等
6、专业市场，提供全程仓储物流供应链服务；现代建材仓储交易综合服务体系初步形成。本项目的建设对促进莒县品牌家居/建材业做到了综合的服务与优越配套；实现了在莒县家居/建材业猛烈竞争的差异化进展。促进莒县建材业的优化进展，减轻由于品牌家居/建材城处于商业区位配置高成本运作的压力；促进莒县家居、建材市场的良性进展。宏观上对莒县城市建设与市民家居及建材需求起到促进作用。具有十分重要的现实意义与经济社会效益。二、编制根据及研究范围2.1、 编制根据(1)国家、山东省、日照市国民经济与社会进展第十二个五年计划；(2)国家计委、建设部颁布的建设工程项目经济评价方法与参数；(4)莒县关于商贸、物流等现代服务业进展
7、规划；(5)莒东新区建材家居商贸城项目意向性规划布局；(6)其他文件与协议；2.2、 研究范围(1)项目建设的背景与必要性(2)项目投资主体的情况(3)行业分析及市场预测(4)项目选址及建设条件(5)项目布局及及各部分功能定位(6)项目组织及管理系统(7)项目效益评价及不确定性分析三、编制原则3.1遵照国民经济与社会进展第十二个五年计划关于“把推动服务业大进展作为产业结构优化升级的战略重点，营造有利于服务业进展的政策与体制环境，拓展新领域，进展新业态，培养新热点，推进服务业规模化、品牌化、网络化经营，不断提高服务业比重与水平。加快建立社会化、专业化、信息化的现代物流服务体系，大力进展第三方物流
8、，优先整合与利用现有物流资源，加强物流基础设施的建设与衔接，提高物流效率，降低物流成本。推动农产品、大宗矿产品、重要工业品等重点领域物流进展。优化物流业进展的区域布局，支持物流园区等物流功能集聚区有序进展。推广现代物流管理，提高物流智能化与标准化水平J来做好项目定位、进行项目设计。3. 2按照国家经贸委等六部委关于加快我国现代物流进展的若干意见的通知要求，明确项目进展总体目标。3.3根据山东省与日照市“十二五”计划，融入区域经济、合理安排进度。3. 4按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工作程序与要求，做到实事求是、客观公正。3.5 山东省及日照市目前国民经济水平，现代商贸服务产
9、业进展现状及前景为根据，借鉴国外行业进展经验，明确项目建成以后的管理模式、运营模式。3.6 项目建设以建材家居的需求为根据，以现有设施及资源为基础，避免盲目投资与重复建设。3.7 项目建设积极使用先进技术与设备，采购工作实行招标采购及比质比价采购。3.8 消防、环保、安全设施建设符合国家与地方法规。3.9 9其它规定及客户要求。四、要紧经济技术指标项目于2012年建设，并可于2015年完工。整个项目估计于2015年达到全部的生产能力，进入正常营运。预测能够年实现营业收入4636万元。具体指标如下：4.1要紧经济技术指标序号项目单位指标备注1总建筑面积平方米40260260%用于出售;40%自营
10、2容积率1.653建筑密度%41.94建设工期月365项目总投资万元775226年平均收入额万元4636正常营运年4.2销售及运营收入的测算如下表:销售及运营收入的测算表单位：万元名称投资期正常运营年份2012年2013年2014年2015年一、销售收入：20820.0020820.0020820.000.00(1)家居仓储区6065.206065.206065.200.00(2)灯饰仓储交易区2598.602598.602598.600.00(3)地板仓储交易区3465.403465.403465.400.00(4)装饰材料仓储交易区3324.003324.003324.000.00(5)板
11、材石材仓储交易区5366.005366.005366.000.00二、租赁及运营收入：0.00767.001535.004636.00仓储租赁收入0.00379.60759.001518.00综合服务中心租赁收入0.000.000.00408.00品牌建材展示租赁收入0.000.000.001158.00装卸服务费0.0075.00150.00300.00理货包干费0.0043.0086.00172.00信息系统收入0.0020.0040.0080.00运营收入0.00150.00300.00600.00其他业务收入0.00100.00200.00400.00三、项目营业总收入20820.00
12、21587.0022355.004636.00五、可行性研究结论5.1莒东新区建材家居商贸城项目建设，符合国家与省市有关促进现代服务业的商贸物流业进展的政策；符合产业进展方向与要求；项目建设用地符合土地规划要求。5.2项目的建设将推动十二五规划倡导的先进制造业与现代商贸服务业“双轮驱动”，进展大商贸，建设大市场，搞活大流通，努力把莒东新区建材家居商贸城打造成为东进西出、辐射南北的区域性商业服务业中心。具有推动莒县现代服务业经济的进展，体系之进程，配套蓝色经济的建设，带动城市新型建材工业经济进展，扩大地方社会就业等现实意义。5.3莒东新区建材家居商贸城将招引一批建材品牌商入驻；吸引第三方建材家居
13、经营企业。推动企业依托南部临沂商贸城物流优势条件,通过陆、铁流通，参与区域性市场竞争,降低建材/家居业在日照的运营成本；有效实现地方经济宏观物流产值，增加地方财税。5.4项目的建设将成为推动日照江豪建材城的有利补充，促进区域产业结构调整。莒东新区建材家居商贸城的建成,为整顿目前该区域零散的建材交易与仓储,提升该区域建材物流环境提供了良好整合平台；项目建设将成为莒县东部乡镇进展专业市场与物流产业形成互惠,互动,协同进展的一支重要经济力量。项目在市场选址方面做了充分的考虑：针对周边城市家居建材市场重复建设造成经济回报严重下降状况，调查区域内建材家居市场层出上马，档次与品格高端的现实，结合项目的地块
14、区位,在规划定位上侧重于批量建材交易为主与给城市品牌家居城与建材市场做专业仓储配套。园区功能布置上做了周到安排；重视消防、安全、卫生等环节的设置，特别是投资公司来自于日照市颇具规模的集商贸流通、农业标准化生产与房地产开发于一体的公司，对项目的市场运作与供地的整理具有优越的背景。建设单位在多年专业运营中对建材市场有着独到进展战略，概念规划布局中重视对建材流通信息化投入与对自身规范化公司管理建设，为本项目投产后的经济回报起到了保障。在满足土地投资强度的基础上，项目投资兼顾了经济与社会效益的双重标准。建议项目早日开工建设。第二章项目建设的背景及必要性一、我国建材业及建材/家居专业市场进展背景1.1 建材市场现状据国家统计局与国家经贸委有关调查报告：建筑材料产业近几年已进展成为我国市场经济中的新兴产业，对拉动国内市场消费作用十分显著。截止2007年，全国有以经营建筑材料及装饰材料为主的交易市场1084个，其中批发经营为主与以零售经营为主的各有542家。近年我国建材市场的成交额已超过800亿元人民币/年。平均年市场管理费总额4.5亿元；税金总额9.6亿元；摊们租金总额9.8亿元；浙江南当建材市场是全国最大的建筑装饰材料市场，成交额达63.6亿元；第二山东淄川区建材城，成交额达41亿元；第三是南通市永兴商城，成交额为25亿
