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1、福建医大教工宿舍住宅区业主大会议事规则（草案）第一章总则第一条根据中华人民共和国物权法和业主大会和业主委员会指导规则等相关法规、文件，制定本业主大会议事规则。第二条目的和依据为了规范业主大会的设立和运作，有力地维护业主的合法权益，根据物业管理有关法律、法规、规章（以下通称法律法规）规定，制定本规则。第三条适用范围本规则适用业主大会和业主大会的执行机构即业主委员会的设立、运作和监督。第四条原则业主大会、业主委员会必须遵守有关法律法规，不得损害国家利益、社会公共利益和他人的合法权益。第五条本规则下列用语的含义（1）物业是指房屋及与之相配套的设施、设备和相关场地。（2）业主是指房屋的所有权人即产权人
2、。（3）使用人是指物业的承租人或以其他形式实际使用物业的人。（4）业主大会是指物业管理区域内的全体业主，依照有关规定和本规则就物业管理事项和维护全体业主合法权益而设立的物业自治组织。（5）业主委员会是指按照规定程序由业主大会选举产生，并根据法规政策的规定履行职责和办理业主大会授权的相关事务的业主大会常设机构。（6）管理规约是指业主承诺的，对全体业主、使用人、业主大会、业主委员会具有约束力的，规定业主、使用人在物业管理区域内相互之间及其使用、维护、管理物业等方面权利和义务的行为守则。第六条管理部门业主大会及业主委员会受本地区政府物业管理主管部门的指导、监督。第二章业主大会第七条参加业主大会的业主
3、业主应当参加业主大会，依法行使权利履行义务。业主身份的认定，一般以房屋产权证记载的所有权人为准。己订立买卖合同尚未领取房屋产权证的，办理入住手续的购房人视为产权人。无民事行为能力或限制民事行为能力的业主，由其法定代理人或法定代理人的委托代理人参加业主大会。房屋产权证记载的产权人或订立买卖合同的购房人超过一人的，应推选一人参加业主大会。未推举的视为互相具有代理权，任一人均可代表全部共有产权人投票。第八条业主的投票权数以建筑面积一平方米计一个投票权数确定。第九条由业主共同决定的事项（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或更换业主委会委员；（四）制定物业服务
4、内容、标准以及物业服务方案；（五）选聘和解聘物业服务企业；（六）筹集和使用专项维修资金；（七）改建、重建建筑及其附属设施；（八）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。第十条业主大会的责任承担、决议、决定业主大会的民事责任由全体业主共同承担。业主大会所作的决议、决定，对全体业主具有约束力。业主大会不得做出与物业管理事项无关的决议、决定。业主大会的决议、决定不得与法律、法规、规章相抵触。第十一条业主大会的成立业主大会自按规定程序召开第一次业主大会会议之日起成立。第十二条业主大会会议业主大会会议由其业主委员会筹备，一年至少召开一次。业主大会会议应当在召开前15日（临时业主大会除外）通知全体
5、业主参加。业主大会采用书面征求意见的形式；但应当有过半数投票权数的业主出席。所做决定在物业管理区域内公布后生效。召开业主大会会议应邀请社区居民委员会参加。经有20%以上投票权数的业主向业主委员会提议需要召开业主大会会议的，业主委员会应当召开业主大会会议。有表决权的业主因故不能参加业主大会会议的，可书面委托本物业管理区域内的其他业主或使用人参加。业主不出席，也不委托他人的，视为弃权，但必须服从业主大会做出的决定。业主大会会议应作书面记录，由业主委员会存档。业主大会决定事项应形成业主大会会议决议，由业主委员会主任签发，并在物业管理区域内予以公布。涉及以上第九条六项和七项规定的事项，应当经专有部分占
6、建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定第九条其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。第十三条第一次业主大会会议召开根据国家有关文件规定，成立了业主委员会筹备组，在物业管理主管部门、街道办事处的指导下开展工作。筹备组主要负责以下工作：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（二）参照政府主管部门制订的示范文本，拟定业主大会议事规则（草案）和管理规约（草案）；（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。（六）组
7、织召开第一次业主大会会议，选举产生第一届业主委员会。（七）新一届业主委员会产生后，筹备组自行终止。第十四条第一次业主大会会议的主要内容（一）筹备组介绍物业区域情况和会议有关筹备工作情况；（二）审议通过由筹备组起草的管理规约、业主大会议事规则；（三）审议通过业主委员会主任、副主任、委员选举办法；（四）介绍业主委员会候选人情况；（五）选举产生业主委员会；（六）宣布业主大会决议。第十五条管理规约的订立、生效、修改业主应当订立管理规约。管理规约由第一次业主大会会议以参加业主大会的二分之一以上的投票权数通过生效。管理规约生效后对全体业主具有约束力。管理规约的修改程序和制定程序相同。制定或修改的管理规约，
8、应报区物业管理主管部门备案。第十六条物业管理的移交业主委员会成立后，其执行机构即业主委员会应在一周内与现有物业管理公司办理相关移交手续，代表业主履行业主委员会职责。第三章业主委员会第十七条业主委员会组成人数业主委员会由业主大会会议选举产生，由79名单数组成，设主任1名，副主任2名。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。第十八条业主委员会委员的条件业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力；（二）遵守国家有关法律、法规；（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；（五）具有一定组织能力；（六
9、）具备必要的工作时间。业主委员会委员候选人，经广泛酝酿产生一一可由筹备组提名，业主提名，也可自荐，在此基础上，由筹备组最终确定正式候选人。候选人基本情况应在正式选举前15日张榜公示。业主在15日内对有异议的候选人可向筹备组提出质疑，被质疑的候选人应在提出质疑后3日内向筹备组解答业主的质疑，并由筹备组根据管理规约对其进行资格复审和确认。选举业主委员会委员，实行等额选举，侯选人必须获得过半投票权数的赞成票方为有效；始得当选。部分候选人得票数少于参加投票业主半数的，可以就落选部分候选人重新选举或更换同等数量的新候选人进行选举，但是重新选举候选人间隔不得少于15日；如当选委员已满5人，也可结束本次选举
10、。第十九条业主委员会委员改选、补选业主委员会任期内，有下列情形之一的，可以组织召开业主大会会议，改选新一届业主委员会：（一）有20%以上投票权数业主联名要求改选的；（二）因决定失误给业主或使用人造成重大损失的；（三）因其它原因确需改选的.业主委员会委员因故缺额时，应在下一次业主大会会议召开时予以补选；缺额人数多于2人的，应立即召开业主大会进行补选。补选的委员任期随本届业主委员会届满终止，可连选连任。第二十条业主委员会委员停任和罢免有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；（二）丧失民事能力的；（三）依法被限制人身自由的；（四）法律、法规以及管理规约
11、规定的其他情形。有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，可以决定是否终止其委员资格:（一）以书面方式提出辞职请求的；（二）不履行委员职责的；（三）利用委员资格谋取私利的；（四）拒不履行业主义务的；（五）侵害他人合法权益的；（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。业主委员委员被终止资格的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。第二十一条第一届业主委员会的备案业主委员会作为业主大会的常设办事机构，其成立以物业管理主管部门备案为准，实行任期制，每届5年。第一届业主委员会应自选举产生之日起30日内，持业主
12、大会成立和业主委员会选举的情况、管理规约、业主大会议事规则等文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处办理相关备案手续。业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。第二十二条印章的使用和管理业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管。使用业主大会印章，应根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定及业主委员会会议的决定。第二十三条经费的筹集、使用和管理业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应定期在物业管理区域内公告，接受业主监智。第二十四条业主
13、委员会会议业主委员会会议由主任或主任委托的副主任召集。有三分之一以上委员提议的，业主委员会应在7日内召开提议内容会议。业主委员会会议，需有三分之二以上委员出席方为有效。会议应作书面记录，并由出席会议的委员签字后存档。业主委员会作出的决议、决定，应经全体委员过半数以上同意，且不得违反法律法规和管理规约，并及时向全体业主公告。第二十五条业主委员会换届业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处。原业主委会员应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。第四章附则第二十六条本规则自首次业主大会审议通过之日起生效，自发布之日起施行。第二十七条仅因文字、语法、标点符号问题，国家法律法规修改，或行政区划、地名变更导致本议事规则个别文字需要相应修改、更正的，本会授权业主委员会直接修订。第二十八条制定和修订本会章程，报区物业管理主管部门备案。第二十九条本规则由业主委员会负责解释。福建医大教工宿舍住宅区业主大会筹备组二O一O年十二月二十七日
