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1、股权收购获取房地产项目实务股权收购获取房地产项目实务以内资非国有有限公司为例以内资非国有有限公司为例2目目 录录第一部分第一部分 房地产项目获取方式房地产项目获取方式第二部分第二部分 股权收购流程股权收购流程第三部分第三部分 需要关注风险需要关注风险第四部分第四部分 税赋简单比较税赋简单比较 3 第一部分第一部分 房地产项目获取方式房地产项目获取方式房地产项目获取方式房地产项目获取方式q 一一、项目获取方式概述及分类、项目获取方式概述及分类 对对开发商而言，并非一定要获取土地使用权，全部或部分取得项目开发商而言，并非一定要获取土地使用权，全部或部分取得项目开发的权利，并随之享有项目相应利润。开
2、发的权利，并随之享有项目相应利润。 项目获取方式公开出让非公开合作开发在建工程转让转让股权收购房地产项目获取方式房地产项目获取方式q 二、项目获取方式简介二、项目获取方式简介q 出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。（由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。（房地产法房地产法第七条第七条） 招标，招标，是是指市、县人民政府土地行政主管指市、县人民政府土地行政主管部门发布部门发布招标公告，招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标邀请特定或者不特
3、定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为，根据投标结果确定土地使用者的行为。 拍卖，拍卖，是是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 挂牌，挂牌，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结
4、果确定土地使用者的请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为行为。房地产项目获取方式房地产项目获取方式q 二、项目获取方式简介二、项目获取方式简介q 合作开发，当事人以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共合作开发，当事人以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产。（享利润、共担风险合作开发房地产。（关于审理涉及国有土地使用关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释权合同纠纷案件适用法律问题的解释第十四条）第十四条）q 在建工程转让，权利人将其拥有的在建工程项目转让给受让人。在建工程转让，权利人将其拥有的在建工程项目转让
5、给受让人。 城市房地产开发经营管理条例城市房地产开发经营管理条例第二十条规定，第二十条规定，转让房地产开发转让房地产开发项目，应当符合项目，应当符合城市房地产管理法城市房地产管理法第第三十八条三十八条、第、第三十九条三十九条规定的规定的条件条件 城市房地产管理法城市房地产管理法第三十九条规定，第三十九条规定，“以以出让方式取得土地使出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（：（一）按照出让合同约定一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（；（二）按照二）按照
6、出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额开发投资总额的百分之二十五的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件设用地条件。房地产项目获取方式房地产项目获取方式q 二、项目获取方式简介二、项目获取方式简介q 转让，土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受转让，土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款。（让方支付价款。（最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适
7、用法律问题的解释纠纷案件适用法律问题的解释） 成都市人民政府办公厅成都市人民政府办公厅关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见的意见对出让取得开发用地使用权的企业，因地震灾害导致企业资金对出让取得开发用地使用权的企业，因地震灾害导致企业资金短缺无力进行开发建设的，短缺无力进行开发建设的，经国土资源部门审核批准经国土资源部门审核批准，可通过协议方式，可通过协议方式将其土地使用权转让给有条件开发建设的企业，有关部门应为其办理土将其土地使用权转让给有条件开发建设的企业，有关部门应为其办理土地使用权转让和报建等相关手续。地使用权转让和报建等相关手续。q 股
8、权收购股权收购8 第二部分第二部分 股权收购流程股权收购流程股权收购流程股权收购流程q 一、通过收购目标公司股权的方式，取得目标公司的土地使用权或房一、通过收购目标公司股权的方式，取得目标公司的土地使用权或房地产项目开发的权利，并进而享有相应利润。地产项目开发的权利，并进而享有相应利润。q 二、股权收购的流程二、股权收购的流程 （一）签订意向协议（一）签订意向协议 其主要作用在于：对于转让人而言，对于受让人获取目标公司资料其主要作用在于：对于转让人而言，对于受让人获取目标公司资料的保密义务；对于受让人而言，在一段时间内取得排他性的谈判的权利的保密义务；对于受让人而言，在一段时间内取得排他性的谈
9、判的权利；对于双方而言，尽可能地锁定交易价格。；对于双方而言，尽可能地锁定交易价格。 （二（二）对目标公司做尽职调查对目标公司做尽职调查(附带对出让方的资信、担保方的资产等附带对出让方的资信、担保方的资产等情况进行调查情况进行调查) 为什么要做尽职调查？购买一件物品，首先得检查和确认它是你要为什么要做尽职调查？购买一件物品，首先得检查和确认它是你要的东西，质量如何，有没有瑕疵，有没有什么你不想要的东西。买一个的东西，质量如何，有没有瑕疵，有没有什么你不想要的东西。买一个公司也是如此。公司也是如此。 1、法律、法律尽职调查尽职调查报报股权收购流程股权收购流程 从法律方面来讲，做尽职调查的目的从法
10、律方面来讲，做尽职调查的目的: 第一，能够帮助收购者查清目标公司的债务和避免法律风险；第一，能够帮助收购者查清目标公司的债务和避免法律风险； 第二，为收购方提供足够的信息，来帮助他作出有充分信息的决定第二，为收购方提供足够的信息，来帮助他作出有充分信息的决定； 第三，发现法律和合同上是否存在完成一个交易的障碍，比如目标第三，发现法律和合同上是否存在完成一个交易的障碍，比如目标公司是否具有相应的授权，是否需要第三方同意，是否需要得到政府公司是否具有相应的授权，是否需要第三方同意，是否需要得到政府的批准。的批准。 尽职调查报告的内容：尽职调查报告的内容： a.目标公司的设立与存续目标公司的设立与存
11、续 原始股东的出资，公司的增、减资，股东的变更等原始股东的出资，公司的增、减资，股东的变更等 b.目标公司的现状目标公司的现状 目前的公司类型、注册资本、法定代表人、注册地和股东的情况目前的公司类型、注册资本、法定代表人、注册地和股东的情况股权收购流程股权收购流程 c.目标公司的组织架构目标公司的组织架构 董事会（执行董事）、监事（会）、经理的设置及权限的划分董事会（执行董事）、监事（会）、经理的设置及权限的划分 d.目标公司的资产目标公司的资产 国有土地使用权的取得及拥有情况国有土地使用权的取得及拥有情况 e.目标公司的关联交易目标公司的关联交易 f.目标公司的负债目标公司的负债 关注会计师
12、事务所出具的审计报告关注会计师事务所出具的审计报告 g.目标公司的税务目标公司的税务 h.目标公司的劳动用工目标公司的劳动用工 i.目标公司的环境责任目标公司的环境责任 股权收购流程股权收购流程 j.目标公司的重大合同目标公司的重大合同 k.目标公司的重大诉讼、仲裁及行政处罚等目标公司的重大诉讼、仲裁及行政处罚等 l.目标公司的知识产权目标公司的知识产权 著作权、商标权和专利权著作权、商标权和专利权 通过尽职调查，希望发现什么问题？通过尽职调查，希望发现什么问题？ 第一、目标公司的法律结构、公司的章程或细则是否限制公司被收第一、目标公司的法律结构、公司的章程或细则是否限制公司被收购。购。 第二
13、、在公司的合同中有时也会有一些阻碍交易完成的条款。第二、在公司的合同中有时也会有一些阻碍交易完成的条款。 第三、目标公司是否有贷款也很重要。第三、目标公司是否有贷款也很重要。 第四、目标公司中有多少员工签订了雇佣合同，有多少没有。第四、目标公司中有多少员工签订了雇佣合同，有多少没有。 第五、目标公司是否被起诉，如果被起诉的话，他胜诉的概率有多第五、目标公司是否被起诉，如果被起诉的话，他胜诉的概率有多大，如果败诉的话可能发生的赔偿是多少。大，如果败诉的话可能发生的赔偿是多少。股权收购流程股权收购流程q 2、财务、财务审计报告审计报告 资产负债表、损益表和现金流。资产负债表、损益表和现金流。 财务
14、尽职调查的主要目的就是看目标公司有没有财务上的问题，以财务尽职调查的主要目的就是看目标公司有没有财务上的问题，以及测评这个公司在未来的盈利能力是否强劲。及测评这个公司在未来的盈利能力是否强劲。 审查这三个表，主要有两个目的，一是确认目标公司历史数据的真审查这三个表，主要有两个目的，一是确认目标公司历史数据的真实性，二是目标公司业务发展的趋势。实性，二是目标公司业务发展的趋势。 3、咨询、咨询商业尽职调查商业尽职调查 （三（三）起草正式合同起草正式合同 1、特定术语定义、特定术语定义 2、转让方对目标公司和项目的陈述和保证、转让方对目标公司和项目的陈述和保证(或有负债的承担或有负债的承担) 受让
15、方通常会要求转让方作出陈述和保证，其原因在于：受让方通常会要求转让方作出陈述和保证，其原因在于：股权收购流程股权收购流程 a、卖方的陈述能够帮助买方理解其所购买的公司，也可以帮助买、卖方的陈述能够帮助买方理解其所购买的公司，也可以帮助买方做好尽职调查；方做好尽职调查； b、在协议生效前，卖方的陈述不真实，买方可以拒绝成交；、在协议生效前，卖方的陈述不真实，买方可以拒绝成交； c、如果卖方的陈述内容被证实是虚假或错误的，买方可以依据这、如果卖方的陈述内容被证实是虚假或错误的，买方可以依据这些陈述条款来索求赔偿。些陈述条款来索求赔偿。 3、交易的基本结构、交易的基本结构 合作内容合作内容 4、价款
16、及其支付、价款及其支付 价款的确定：股权转让款、往来款、应分配利润价款的确定：股权转让款、往来款、应分配利润 价格是否会受到收购业务在收购交易实施期间的运营结构的影响价格是否会受到收购业务在收购交易实施期间的运营结构的影响 5、股权过户的具体操作安排、股权过户的具体操作安排股权收购流程股权收购流程 6、公司移交及过渡期约定、公司移交及过渡期约定 会计资料、其他资料及财产会计资料、其他资料及财产 过渡期的管理过渡期的管理 7、目标公司的后续经营、目标公司的后续经营 组织机构、日常管理和投资、利润分配组织机构、日常管理和投资、利润分配 8、转让方对收购方的承诺、转让方对收购方的承诺 承诺是用来管理协议双方在签署协议到完成交易之间的行为所带来承诺是用来管理协议双方在签署协议到完成交易之间的行为所带来的风险，约定交易双方在协议签订以后到协议生效以前这段时期内的的风险，约定交易双方在协议签订以后到协议生效以前这段时期内的行为的。行为的。 9、税费的承担、税费的承担 10、违约责任、违约责任股权收购流程股权收购流程 （四）起草目标公司的内部文件（四）起草目标公司的内部文件 目标公司的股东会决议、目
